На рынке жилья Петербурга зафиксирован парадоксальный тренд
За 11 месяцев 2020 года в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу было зарегистрировано 70 317 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Год назад за тот же период было зарегистрировано 90 288 ДДУ. То есть, по официальной статистике, снижение объемов продаж жилья на первичном рынке в Петербурге составило 22%.
Это идет вразрез с данными девелоперов. Крупнейшие застройщики Петербурга сообщают о существенном увеличении продаж жилья в этом году. У «Группы ЛСР», например, стоимость заключенных новых контрактов увеличилась на 16% год к году и достигла 66 млрд руб., а объём проданного жилья составил 590 тыс. кв. м. Группа «Эталон» за девять месяцев продала 371 406 кв. м недвижимости на 53,5 млрд руб. Из них в Петербурге было реализовано 185 454 кв. м, что на 18% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Общая сумма сделок группы превысила 22 млрд руб. «Главстрой Санкт-Петербург» за этот же период продал 111,8 тыс. кв. м жилья — на 29% больше, чем за январь—сентябрь прошлого года. Считается, что драйвером спроса на жилье в этом году стала девальвация рубля и снижение ставок по льготной ипотеке.
Не надежный индикатор
«Данные Росреестра не являются надежным индикатором, отражающим текущую активность покупателей на рынке новостроек», — уверена руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Она объясняет расхождение несколькими причинами. «Первая связана с переходом Росреестра на новое программное обеспечение в Санкт-Петербурге, что вызвало серьезные задержки в регистрации договоров в системе. Задержка составляет месяц и более», — пояснила она. Вторая причина связана с активностью юрлиц в прошлом году — в связи с переходом на эскроу достаточный объем квартир в 2019 году регистрировался именно на юридические лица, а впоследствии перепродавался физическим. «В перечень Росреестра попадают все сделки (как физических, так и юридических лиц), что не позволяет получить достоверную картину активности отдельных, т.е реальных покупателей на рынке», — считает Ольга Трошева. Она подчеркивает, что, по данным того же Росреестра, в 2020 году году зафиксирован рост ипотечных сделок. «Ипотека — гораздо более точный индикатор для оценки динамики спроса. Если растет ипотека, то, с большой долей вероятности, происходит не перераспределение по типам сделок (ипотека, рассрочка, 100% оплата), а все-таки растут продажи. Росреестр в этом случае противоречит сам себе», — полагает эксперт.
Отметим, что, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в ноябре было зарегистрировано 23 318 ипотечных договоров, всего за 11 месяцев 2020 года зарегистрировано 144 864, что на 16,6% выше уровня 2019 года (124 195). По объему регистрации льготной ипотеки Петербург один лидеров в стране, на город приходится 13% от общего количества (127,5 тыс.) зарегистрированных ограничений прав в виде ипотеки по России.
Кроме того, на первичном рынке присутствует доля сданного жилья, квартиры в котором также продают застройщики (с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, — либо договор купли-продажи), что не входит в статистику регистрации ДДУ. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 11 месяцев 2019 года было заключено около 72,5 тыс. сделок. За 11 месяцев 2020 года — почти аналогичный результат: 70,5 тыс. сделок.
