На рынке жилья Петербурга зафиксирован парадоксальный тренд
За 11 месяцев 2020 года в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу было зарегистрировано 70 317 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Год назад за тот же период было зарегистрировано 90 288 ДДУ. То есть, по официальной статистике, снижение объемов продаж жилья на первичном рынке в Петербурге составило 22%.
Это идет вразрез с данными девелоперов. Крупнейшие застройщики Петербурга сообщают о существенном увеличении продаж жилья в этом году. У «Группы ЛСР», например, стоимость заключенных новых контрактов увеличилась на 16% год к году и достигла 66 млрд руб., а объём проданного жилья составил 590 тыс. кв. м. Группа «Эталон» за девять месяцев продала 371 406 кв. м недвижимости на 53,5 млрд руб. Из них в Петербурге было реализовано 185 454 кв. м, что на 18% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Общая сумма сделок группы превысила 22 млрд руб. «Главстрой Санкт-Петербург» за этот же период продал 111,8 тыс. кв. м жилья — на 29% больше, чем за январь—сентябрь прошлого года. Считается, что драйвером спроса на жилье в этом году стала девальвация рубля и снижение ставок по льготной ипотеке.
Не надежный индикатор
«Данные Росреестра не являются надежным индикатором, отражающим текущую активность покупателей на рынке новостроек», — уверена руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Она объясняет расхождение несколькими причинами. «Первая связана с переходом Росреестра на новое программное обеспечение в Санкт-Петербурге, что вызвало серьезные задержки в регистрации договоров в системе. Задержка составляет месяц и более», — пояснила она. Вторая причина связана с активностью юрлиц в прошлом году — в связи с переходом на эскроу достаточный объем квартир в 2019 году регистрировался именно на юридические лица, а впоследствии перепродавался физическим. «В перечень Росреестра попадают все сделки (как физических, так и юридических лиц), что не позволяет получить достоверную картину активности отдельных, т.е реальных покупателей на рынке», — считает Ольга Трошева. Она подчеркивает, что, по данным того же Росреестра, в 2020 году году зафиксирован рост ипотечных сделок. «Ипотека — гораздо более точный индикатор для оценки динамики спроса. Если растет ипотека, то, с большой долей вероятности, происходит не перераспределение по типам сделок (ипотека, рассрочка, 100% оплата), а все-таки растут продажи. Росреестр в этом случае противоречит сам себе», — полагает эксперт.
Отметим, что, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в ноябре было зарегистрировано 23 318 ипотечных договоров, всего за 11 месяцев 2020 года зарегистрировано 144 864, что на 16,6% выше уровня 2019 года (124 195). По объему регистрации льготной ипотеки Петербург один лидеров в стране, на город приходится 13% от общего количества (127,5 тыс.) зарегистрированных ограничений прав в виде ипотеки по России.
Кроме того, на первичном рынке присутствует доля сданного жилья, квартиры в котором также продают застройщики (с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, — либо договор купли-продажи), что не входит в статистику регистрации ДДУ. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 11 месяцев 2019 года было заключено около 72,5 тыс. сделок. За 11 месяцев 2020 года — почти аналогичный результат: 70,5 тыс. сделок.
Повышенный спрос и «ковид»
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергей Никитин прокомментировал для РБК Петербург расхождение в официальной статистике с данными девелоперов.
«От момента заключения ДДУ до оформления права собственности всегда есть временной лаг. Документы на регистрацию поступают неравномерно. Если в текущем году во втором квартале в условиях карантинных ограничений документов поступало меньше, в четвертом квартале наблюдается рост количества обращений в учетно-регистрационной сфере, в том числе договоров участия в долевом строительстве», — сообщил он. По данным ведомства, в октябре 2020 года было зарегистрировано 6526 договоров (октябрь 2019 года — 5764), в ноябре 2020 — 11358 (ноябрь 2019 года— 7342).
На вопрос о сроках регистрации ДДУ Сергей Никитин ответил: «На начальном этапе перехода на новое программное обеспечение специалистам потребовался адаптационный период. Одновременно с этим возрос поток поступающих документов. Имеет место рост заболеваемости среди сотрудников управления. В совокупности это привело к увеличению времени обработки заявлений и документов». По его словам, сейчас ситуация стабилизируется, управление заканчивает обработку задержанных заявок.
Действительно, по итогам 10 месяцев 2020 по официальной статистике Росреестра спад в регистрации ДДУ был большим, почти на 40%, с января по октябрь было заключено 58 959 договоров (годом ранее 82 946 ДДУ).
Рост продаж в денежном выражении
Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая считает, что количество заключенных ДДУ — важный, но не единственный показатель для понимания реальной картины на рынке. «В наших проектах средняя площадь квартир, проданных за 11 месяцев, выросла почти на 6 кв. м к аналогичному периоду 2019 года, увеличилось количество проданных двух- и трехкомнатных квартир — в 1,6 и 2,4 раза соответственно. Поэтому, если сравнивать первые 11 месяцев 2019 и 2020 годов, у нас есть рост количества сделок, но еще более заметно выросли продажи по площади и в денежном выражении», — подчеркивает она.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась с начала 2020 года почти на 25%, до 142,9 тыс. руб. Это абсолютный рекорд роста цен за все время существования современного рынка недвижимости, отмечают в КЦ «Петербургская Недвижимость».
«На сегодняшний день показатели спроса практически равны прошлогодним. По итогам года мы прогнозируем объем спроса, сравнимый с 2019 годом. В следующем году рынок, скорее всего, сохранит эту динамику при наличии поддержки ипотеки и пополнении новым предложением от застройщиков в массовом сегменте», — полагает Ольга Трошева.
Программа ипотеки с господдержкой, которая позволяет приобрести квартиру в новостройке по сниженной ставке, была продлена до 1 июля 2021 года. «Поэтому можно ожидать, что по крайней мере до этой даты продажи будут стабильными», — прогнозируют в «Главстрое Санкт-Петербург».
