Эксперты - о возможных схемах покупки загородной недвижимости в кредит

По данным экспертов, доля рынка кредитования загородной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 3-5% от общего объема ипотечных сделок с недвижимостью. "Рынок банковского кредитования загородной недвижимости только формируется, поэтому процентная ставка по кредитам на 0,5-1% выше, чем на покупку в кредит квартир. При этом максимальное соотношение кредит/залог по займам на приобретение загородной недвижимости составляет 50/75, а не 80/90, как в случае с ипотекой жилья", - рассказывает руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов.

Тем не менее, аналитики оценивают кредитование загородных домовладений как одно из перспективных направлений ипотечного кредитования. По словам А.Пименова, развитие этого рынка неизбежно. "В настоящий момент застройщики испытывают сложности с реализацией коттеджей. Одной из причин этого является ограниченный платежеспособный спрос граждан, - полагает эксперт. - Развитие ипотеки загородных домовладений будет способствовать становлению рынка загородной недвижимости в целом: привлечение банковских кредитов позволит гражданам покупать коттеджи, а застройщикам – реализовать их строительство".

В то же время специалисты констатируют, что оформление кредита на покупку загородного дома сегодня проблематично, а зачастую просто невозможно. "Банки занимаются кредитованием загородной недвижимости только в том случае, если предмет залога безупречен с точки зрения возможных рисков и претензий со стороны третьих лиц. Клиенты имеют возможность купить коттедж на нулевом этапе строительства или в 20-процентном исполнении, если этот объект комплексной застройки прошел андеррайтинг в банке", - разъяснила в эфире РБК-ТВ генеральный директор юридической компании "Бергер и партнеры" Юлия Кондратенко.

Недостаточная чистота юридических сделок по оформлению застройщиками земельных участков под строительство коттеджей делает недоступным привлечение заемных банковских средств при их покупке. "Редкие девелоперы предлагают покупателям оформлять договоры долевого строительства, поскольку к моменту их заключения у застройщика отсутствует полный пакет документов, описанный в законе о долевом строительстве и необходимый для совершения таких сделок", - комментирует сложившуюся на рынке ситуацию начальник управления прямых инвестиций УК "БФА" Валерий Александров.

"Оформление всей документации, связанной с правовым статусом земель и их застройкой, занимает годы. Иногда этот процесс не завершается и после окончания всех строительных работ, - говорит В.Александров. - Поэтому применяются другие схемы привлечения средств от покупателей, что, в свою очередь, не может удовлетворять банки, которым важна юридическая чистота сделки".

"Главной проблемой ипотечного кредитования при приобретении загородных домовладений является непрозрачность получения и оформления участков застройщиками под строительство", - считает президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. "Отчасти это касается земель сельхозназначения и лесных угодий, которые незаконно выделены под застройку, - поясняет он. - Когда мы начинаем рассматривать документы на земельные участки под застройку, выясняется, что нарушены все законы. При этом даже известные компании-застройщики обещают покупателю оформление земельного участка в собственность только после покупки дома".

В то же время сделки по регистрации ипотеки на загородные домовладения уже сегодня заключаются на рынке. По словам руководителя офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге А.Пименова, в этих случаях банки кредитуют покупку готового дома, отдельного земельного участка, а также, по соглашению с определенными застройщиками, дома в конкретном коттеджном поселке в рамках адресной программы (здесь банк осуществляет кредитование покупки земельного участка и строительства коттеджа в рамках жилого комплекса).

"Под схемой ипотечного кредитования загородной недвижимости подразумевается, прежде всего, кредитование покупки готового дома, то есть классическая схема ипотечного кредита, - уточняет эксперт. - Другой возможный вариант – покупка земельного участка и строительство на нем дома. Адресная программа – кредитование приобретения земельного участка и строительства коттеджа в рамках жилого комплекса – третий вариант оформления ипотеки".

"При этом банки охотнее кредитуют загородные объекты, зарегистрированные как жилые дома, - отмечает А.Пименов. - Оформление ипотеки на покупку объектов, расположенных в садоводствах, невозможно в силу существующего законодательства". Кроме того, по словам эксперта, "некоторые банки также отказываются кредитовать объекты, находящиеся на землях сельскохозяйственных назначений, предпочитая им земельные участки, оформленные в собственность".

В свою очередь, юристы однозначно рекомендуют не покупать загородный дом без надлежащих прав на землевладение, поскольку самовольная постройка без прав на землю не считается собственностью согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ.