Тревожное равновесие: хватит ли у петербуржцев денег на недвижимость

Фото: Роман Пименов/Интерпресс

Третий квартал изменил ситуацию на рынке недвижимости Петербурга: спрос оживился, объем продаж жилья вырос. Это заставило экспертов давать противоречивые оценки текущей ситуации. Одни уверены, что оживление не будет долгим, поскольку общая динамика продаж не вселяет оптимизма. Другие полагают, что спрос на жилье стабилен и продажи падают только у отдельных игроков. РБК Петербург попытался разобраться, какова в действительности активность покупателей. 

Не падает и не падал

Последние актуальные данные Росреестра говорят о некотором оживлении строительного рынка. За девять месяцев 2017 года количество договоров долевого участия (ДДУ), зарегистрированных в Петербурге, увеличилось на 5% к аналогичному периоду прошлого года и составило 42 754. Положительную динамику обеспечил третий квартал — по итогам же первого полугодия количество заключенных ДДУ снизилось почти на 9% относительно первых шести месяцев 2016 года.

Для анализа ситуации со спросом РБК Петербург организовал круглый стол с участием ведущих девелоперских компаний города. Их представители высказали единодушное мнение: спрос на рынке недвижимости стабилен уже долгое время. «В целом по рынку уровень спроса у нас в последние годы стабилен, за исключением 2014-го года» — говорит гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

О стабильном спросе говорит и гендиректор брокера «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его словам, спрос на жилье в Петербурге находится примерно на одном уровне с 2013 года. «Спрос у нас колеблется на уровне около 4 миллионов квадратных метров в год, и 2017 год не станет исключением. При этом растет конкуренция, у лидеров рынка продажи растут, а у некоторых компаний — снижаются», — говорит он.

На другом берегу

Но есть и другие оценки. В третьем квартале покупатели действительно активизировались, но в целом ситуация на рынке кризисная, считает гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.  По его оценкам, за первое полугодие 2017 года на первичном рынке недвижимости было продано 1,5 млн кв. м. жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года объем спроса снизился на 34% в квадратных метрах и на 38% — в штуках квартир. Падение продаж в среднем по рынку, в основном, произошло за счет сокращения спроса на новостройки в пригородах Петербурга. 

По данным Росреестра, за девять месяцев 2017 года число заключенных ДДУ в Ленобласти сократилось на 7,7% (до 26 014) по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Таким образом, текущие цифры говорят не столько о росте спроса, сколько о его перераспределении: покупатель продолжает охладевать к жилью «в полях».

Временное оживление спроса Пашков объясняет дешевеющей ипотекой. «Еще один фактор, который поддерживает продажи — это перетекание населения в Петербург из других регионов. Именно на эту категорию покупателей во многом рассчитаны новостройки в «заКАДье», — рассказал эксперт РБК Петербург. 

Косвенные «улики»

Подрядчики девелоперов также считают, что спрос медленно, но верно снижается: «Я сужу о спросе по тем объектам, с которыми непосредственно имею дело: в элитном сегменте есть дома, где через год после сдачи в эксплуатацию не продано до четверти квартир, — отметил гендиректор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов. — В прежней экономической реальности было совсем иначе: хорошо, если через год после сдачи оставалось 5-7% непроданных квартир. Причем, они оставались по совершенно другим причинам — их придерживал девелопер, не желая продавать лучшие — например, видовые квартиры — на этапе стройки».

Есть и косвенное свидетельство проблем — резкое снижение рентабельности строительных компаний (подрядчиков и генподрядчиков), добавляет Кузнецов. «По моим представлениям, объективно рентабельность ушла в минус, и компании идут на всевозможные ухищрения, чтобы показать ее на уровне 1-4%», — говорит бизнесмен. В ситуации стабильного спроса девелоперам не нужно было бы экономить на цене работ настолько, что их смежники оказались на грани выживания.

Спасительная ипотека

Гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер признает наличие проблем на рынке и связывает это со снижающейся покупательской способностью россиян. «Спрос распределяется неравномерно: какие-то проекты встали колом, какие-то очень успешно продаются, — рассуждает он. — Но в целом денег у людей стало явно меньше, и только ипотека сглаживает темпы падения продаж, не позволяя ему принять обвальный характер».

Марк Лернер посоветовал обратить внимание на долю ипотечных квартир и на объем предложения. «В некоторых жилых комплексах доля квартир, проданных в ипотеку, уже достигает 80 процентов! — говорит он. — Рост объема ипотеки — это свидетельство того, что не все ладно с доходами населения».

Необеспеченный навес

Несмотря на разногласия в оценке спроса, и участники рынка, и аналитики признают — объем предложения на петербургском рынке жилья растет. По словам Марка Лернера, многие компании ежегодно увеличивают число объектов в продаже, при этом количество сделок у них не сокращается — при большем объеме предложения можно сохранить объем продаж, в абсолютном исчислении, на прежнем уровне.

По оценке директора по продажам «Главстрой-СПб» Юлии Ружицкой, за последние несколько лет уровень предложения вырос примерно на 20%. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин отмечает, что с 2014 года в Петербурге в два раза выросло число застройщиков и на 96% увеличилось число объектов продаж.

Как рассказал РБК Петербург шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, рост вывода строительных объектов на рынок потенциально может привести к проблемной ситуации со спросом. «В целом, я соглашусь с тем, что спрос — объем продаж — остается на одном уровне к прошлому году. Однако увеличился необеспеченный навес предложения. Если дополнительное предложение равномерно распределится по объектам, то мы получим спустя время снижение продаж на 30%, а если неравномерно — котлованы с обманутыми дольщиками», — полагает Синочкин.

Повышенная чувствительность

Девелоперы надеются на то, что сохранение низких ставок по ипотеке и гибкость игроков — развитие сегмента апартаментов, быстрое освоение участков «серого пояса» вблизи центра города (вместо стройки «в полях»), новые маркетинговые стратегии — позволят сохранить спрос на приемлемом уровне и в следующем году. Впрочем, многое будет зависеть от последствий госрегулирования, которые пока трудно просчитать: речь идет, в частности, об отмене долевого строительства и замене его проектным финансированием с привлечением банковских кредитов.

«Это серьезно осложнит деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности», —полагает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей. — Желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье, что неизбежно окажет влияние на объем спроса».

Надежную, менее чувствительную к внешним факторам, ситуацию со спросом может обеспечить только рост доходов россиян, но пока статистика констатирует их сокращение.