Прорыв "серого пояса" в Петербурге: кому и зачем это нужно

Одна из наиболее острых градостроительных проблем Петербурга — освоение "серого пояса": промышленных кварталов, окольцовывающих исторический центр Северной столицы. По данным замруководителя отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, в Петербурге в настоящий момент промышленные объекты занимают около 43% территории центральной части города (для сравнения, в западноевропейских городах — в среднем 10%). Примечательно, что по этому показателю Петербург опережает даже Москву, в которой промышленные объекты занимают не более трети центра города.

Отметим, что, по мнению консалтинговой компании PETERLAND, градостроительному преобразованию подлежат 6 тыс. га промзон. Из наиболее болезненных территорий стоит отметить промзоны в Калининском, Невском, Московском и Кировском районах, а также на юге Адмиралтейского района.

А.Шаскольский напомнил также, что загрузка мощностей предприятий на этих территориях составляет всего 35%, т.е. по большей части такие фабрики и заводы — полумертвая зона, занимающая невероятно огромные пространства.

Кому это нужно

Эти территории интересны бизнесу, для развития которого требуются новые площади именно ближе к центру города, а не на его периферии, поскольку центр снабжен всей необходимой инфраструктурой для бизнес-центров и торговых комплексов, чего не скажешь об окраинах.

Кроме того, подавляющее большинство экономически активного населения живет в спальных районах, и их ежедневные поездки на работу в центр (с учетом постоянного роста населения) становятся все более тяжелой нагрузкой на транспортную инфраструктуру, а это соответственно отражается на времени и кошельке самих горожан. Теряют и жители прилегающих к "серому поясу" кварталов, ведь соседство с заводом или фабрикой не только омрачает их будни, но и резко понижает стоимость их квартир.

Бюджет города теряет от неадекватной арендной платы, которую платят собственники промышленных объектов "серой" зоны. Ведь при капитализации таких территорий город мог бы получать в разы больше прибыли. Кроме того, бюджет страдает от огромных затрат на обслуживание той самой дорожной инфраструктуры, ведущей от окраин к центру.

Западный опыт

Практически все эксперты сходятся во мнении, что необходимо использовать зарубежный опыт для решения "серой" проблемы. Руководитель архитектурной мастерской "Студия 44" Никита Явейн отметил два возможных способа реновации промышленных объектов, ссылаясь на опыт зарубежных архитекторов. Первый предполагает снос проблемного объекта и строительство нового, второй — его преобразование. Эксперт отметил, что в Европе градостроители чаще выбирают второй вариант.

Говоря о возможном пути реализации девелоперских проектов, эксперты вновь обратились к опыту западных коллег. По мнению А.Шаскольского, градостроительство — дело, в котором должны участвовать три стороны: общественность, транслирующая свое мнение через органы власти, бизнес, готовый реализовывать проекты, и агентство развития территорий, которое является связующим звеном между городом и бизнесом. На Западе именно специалисты в области развития территорий привлекают деньги на девелопмент, а также планомерно, в течение многих лет, подготавливают проблемные территории и документы к ним для реализации проектов.

Где выход из промзон

В России зарубежная схема практически не работает. Причин этому несколько: это и труднодоступность финансовых ресурсов на долгосрочные проекты, и слабое сотрудничество бизнеса и государства, и отсутствие градостроительной политики.

Причем, говоря о Петербурге, эксперты единогласны: у городских властей нет ни только конкретных предложений по реновации "серого пояса", но и внятной цельной стратегии развития Петербурга. Как заметил замглавы Института территориального развития Владимир Аврутин, все градостроительные планы Смольного сложно назвать стратегией. Они формируются на основе заявок, которые посылают предприятия по поводу локальных проектов.

Весь опыт Петербурга в освоении проблемных участков — это бизнес-проекты, которые можно пересчитать по пальцам. Из удачных специалисты вспомнили завод "Вулкан", превращенный в жилой комплекс "Премьер Палас" (Петроградский район), бывшую площадку завода "Электрик" - бизнес-центр "Авеню" (Петроградский район), швейную фабрику "Россиянка" - бизнес-центр "Сенатор" (Василеостровский район) и др.

Надежды на будущее

О необходимости активных действий со стороны Смольного заявил вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский. По его мнению, необходимо подготовить план преобразования, провести инвентаризацию промзон, а также осуществить консолидацию отдельных проблемных объектов в одних руках — для того, чтобы девелопер мог в рамках этой территории подготовить градостроительную идею.

Ведь решить проблему "серого пояса", по его мнению, можно только перейдя от преобразования отдельных зданий к квартальной реновации. По словам А.Ольховского, именно власти должны выступить "драйвером" этих процессов.

А пока эти проблемы не решены, "серый пояс" вряд ли будет прорван, и ближайшие 5-10 лет взоры инвесторов будут обращены на коммерчески привлекательные территории: в Выборгском, Петроградском, Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах. При чем мейнстримом по-прежнему будет оставаться девелопмент под жилье как наименее рискованный вариант.

Таким образом, вопрос о судьбе "серого пояса" остается открытым. Когда изменится градостроительная политика властей и когда бизнес будет готов принять участие в рискованных, но масштабных проектах, пока неизвестно. Однако уже очевидно, что проблему эту не решить собственными силами ни городу, ни экспертам, ни бизнесменам, и в итоге придется находить тот компромисс, который устроил бы все стороны этого треугольника.

Роман Кизыма, РБК