Отбирают звезды: что угрожает апарт-отелям Петербурга в 2025 году

Фото: PhotoXPress.ru

Петербургские апарт-отели столкнулись со сложностями с сертификацией и присвоением категории звездности. По итогам первого квартала 2025 года в городе открылось четыре объекта, три из которых относятся к формату сервисных апартаментов (с управляющей компанией и услугами по сдаче номеров) для розничных инвесторов. Суммарно в них насчитывается 1,1 тыс. юнитов, из которых 150 прошли классификацию, то есть только каждый седьмой номер, подсчитали в NF group. Опрошенные РБК Петербург участники рынка говорят, что сложности вызваны ужесточением правил аттестации. Апарт-отели без звезд не могут эффективно продвигаться на сайтах-агрегаторах и привлекать постояльцев, что может негативно сказаться на доходах от аренды и окупаемости инвестиций.

Новые требования

По данным NF group, в этом году в Петербурге начали работу четыре комплекса апартаментов: пятизвездочный «Приоритет» на 8 номеров; LOOK категории «четыре звезды» на 70 номеров (проектный объем составлял 140 юнитов); «Культ Отважных» категории «три звезды» на 72 номера, (проектный объем — 130 юнитов) и «Vertical Club Московская», в котором заявленная категория «три звезды» (проектный объем — 774 юнита).

Операционный директор «МТЛ-Апарт» Варвара Довгалюк объясняет резкое снижение количества сертифицированных номеров новыми требованиями к сертификации. «Изменение законодательства и постановления правительства в декабре 2024 года ввели более жесткие требования к номерному фонду и инфраструктуре, особенно к малым объектам и в том числе апарт-отелям, которые ранее проходили классификацию без сложностей», — говорит она. Эксперт также отмечает дефицит аккредитованных организаций и компетентных организаций по аккредитации.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич пояснила, что согласно новому положению о классификации средств размещения (утверждены постановлением правительства РФ от 27.12.2024 № 1951) апарт-отели должны проходить классификацию в соответствии с требованиями для гостиниц по балльной системе. Правила классификации ужесточились, среди новых требований можно выделить отсутствие категории гостиниц (апарт-отеля) «без звезд» и обязательное требования о наличии единой управляющей компании всем номерным фондом апарт-отеля.

«Ранее для получения звездности объекту необходимо было подготовить всю документацию и пригласить организацию, имеющую право присваивать звездность. С этого года перед приглашением нужно провести дополнительную работу. Первый этап — загрузка всех необходимых документов через специализированный портал. Чем больше номерной фонд апарт-отеля, тем более трудозатратен данный процесс. Требуется подтвердить право УК использовать каждый конкретный номер в операционных целях (договор между каждым инвестором и УК, право собственности и выписку из ЕГРН — ред.). Второй этап — это фотофиксация всех номеров, всех помещений общего пользования и выгрузка их на портал», — перечисляет управляющий директор сети отелей Vertical Раиль Муфазданов.

Он выделяет еще один момент, который оказал значительное влияние на количество сертифицированных номеров. «Появилось новое правило, по которому на одном объекте может быть один отель. Следовательно, если на объекте было несколько юридических лиц, то гостиничные услуги сможет оказывать та организация, которая прошла классификацию первой. Могу предположить, что именно эти причины повлияли на результаты классификации лишь 150 апартаментов», — добавляет Раиль Муфазданов.

По прогнозам аналитиков NF group, до конца 2025 года в Санкт-Петербурге ожидается открытие 10 апарт-отелей на 1 681 юнит. Планируется, что все объекты будут работать под управлением российских сетевых операторов, таких как «МТЛ. Управление недвижимостью», PSK Invest, Port Property Management и др.

Потеря клиентов и снижение загрузки

Отсутствие сертификата о присвоении звезд снижает у объекта конкурентное преимущество на рынке гостиничных услуг. «Отсутствие звездности может ассоциироваться с низким качеством объекта для b2b сегмента, на онлайн каналах это также является одним из обязательных факторов при выборе объекта размещения. Без сертификата большой пул компаний просто будет вынужден отказаться от средства размещения в пользу того, у которого с сертификацией все в порядке. Без звездности невозможна работа с туроператорами по программам внутреннего туризма — например, кешбэк от Ростуризма», — подчеркивает Варвара Довгалюк.

По ее словам, особенно это критично в крупных городах, где идет борьба за туриста. Турпоток в Санкт-Петербург в 2024 году достиг 11,6 млн человек. По итогам 2025 года в Смольном ожидают рост турпотока на 10% к прошлогоднему уровню.

При отсутствии классификации сайты-агрегаторы по поиску отелей и бронированию номеров могут ограничить размещение объекта. «Многие площадки — «Яндекс.Путешествия», Ostrovok, OneTwoTrip и другие — выводят объекты с подтвержденной категорией выше в выдаче. Отсутствие звездности — минус в рейтинге», — добавляет Варвара Довгалюк.

«Недополучение звезд приведет к снижению загрузки, с потерями большой доли потенциальных гостей. Наши гости всегда ориентируются на звездность, поскольку классификации можно доверять и ожидать от апарт-отеля определенного уровня. Разумеется, финансовый план составляется, исходя из категории, цен на проживание и потенциального спроса. Поэтому на доходность отсутствие звездности скажется просто моментально», — уверена коммерческий директор PSK Invest (входит в ГК «ПСК») Елена Ехлакова.

Она подчеркивает, что с 1 сентября 2025 года отели и средства размещения, не прошедшие обязательную классификацию, получат запрет на сдачу в аренду, рекламу и прочее продвижение своих услуг. Также нельзя будет указывать в рекламе тип и категорию номера без соответствующих данных в реестре. «Но, вполне вероятно, появятся какие-то новые сервисы (менее заметные), и владельцы будет вынуждены искать иные пути поиска гостей. Так или иначе, работа таких объектов будет максимальна усложнена», — уверена Елена Ехлакова.

Переаттестация всех апартаментов

Согласно новым требованиям законодательства, уже работающие апарт- отели обязаны пройти классификацию заново, уже новым стандартам, не позднее 1 сентября 2025 года. Общий объем предложения апарт-отелей в Петербурге по итогам первого квартала 2025 года составил 60 объектов на 9 тыс. номеров.

Согласно статье № 14.39 КоАП РФ, отелям, не прошедшим классификацию, грозят штрафы для должностных лиц — от 30 тыс. до 50 тыс. руб. и для юрлиц или ИП — от 2,5 до 4% от выручки за прошлый год, но не менее 50 тыс. рублей. Проблемы с подтверждением категории звездности могут возникнуть и у тех, кто давно работает на рынке, говорят отельеры.

«В связи с ужесточением требований даже для сохранения прежней категории придется соответствовать новым критериям, особенно по безопасности и антитеррору, доступности и предоставлению гостиничных услуг. Не все здания могут быть технически адаптированы под новые требования (например, по доступности для маломобильных граждан или по пожарной безопасности)», — констатирует Варвара Довгалюк.

«Изменения касаются представленной инфраструктуры, перечня услуг и самое главное — безопасности на объекте. Соответственно, отелям придется приводить все к новым стандартам, что несет за собой дополнительные издержки. Альтернатива — получение звездности ниже, чем была», — уверена Елена Ехлакова. По ее прогнозам, если апарт-отели не смогут провести улучшения, то вероятность снижения категории на одну-две позиции довольно велика. Это повлечет финансовые потери и потерю квалифицированных кадров.

Разница в стоимости номеров в зависимости от категории звездности значительная. По итогам 2024 года средняя стоимость гостиничного номера за сутки в Петербурге категории «три звезды» составила 4255 руб., «четыре звезды» — 6050 руб., «пять звезд» — 18 617 руб.