Эксперты о рентабельности торговых комплексов Санкт-Петербурга

На "Василеостровской", “Политехнической" и станции "Электросила" петербургского метрополитена планируют построить надземные торгово-коммерческие комплексы. По словам директора метрополитена Владимира Гарюгина, инвесторы уже найдены, проекты находятся в стадии разработки. Своими мнениями по поводу перспективы строительства таких проектов с РБК поделились представители рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

По мнению управляющего партнера “Ай Би Групп" президента гильдии управляющих девелоперов Юрия Борисова, рентабельность торговых центров над станциями метро должна быть не ниже уже существующих девелоперских продуктов. Многофункциональные торговые центры - это надежный ликвидный бизнес, связанный с большими человекопотоками. Посетителями подобных центров будут не только пассажиры метрополитена, поскольку большинство станций метро расположены на месте транспортных и транспортно-логистических узлов, отмечает собеседник агентства. “Если проходимость средней станции метрополитена в день – это 80 тыс. человек. Допустим, что каждый десятый посетит торговый центр, получается что прогнозируемое количество посетителей – 8000 в день, что является очень хорошим показателем для центров розничной торговли, общая площадь которых не превышает 20 тыс. кв. Отсюда гарантированные арендные ставки", заключает Ю.Борисов.

Однако для того чтобы гарантировать успех подобным проектам, нужна концепция, отражающая потребности потенциальных посетителей. Важно учесть опыт московских "метро-маркетов", в которых была сделана ставка лишь на максимальную проходимость торговых центров. Арендаторы не всегда соответствовали целевой группе, что в результате привело к небольшому числу посетителей, комментирует Ю.Борисов.

"Развивая проект строительства торговых центров над станциями метрополитена, важно найти баланс между малыми и крупными арендаторами, чтобы не превратить многофункциональный торговый центр в ярмарку и одновременно сделать его интересным для посетителей.

По его словам, говорить о размере инвестиций в подобного рода проекты не профессионально, поскольку речь идет об объектах метрополитена, имеющих сложную коммуникационную систему. Объем затрат на строительство до его начала невозможно спрогнозировать. Здесь еще сказывается и специфические геодезические условия, наличие грунтовых вод, например, которые могут непредсказуемо увеличить затраты на строительство. Единственное, о чем можно говорить, так это о величине затрат на строительство надземных конструкций, величина которых может составить порядка 1200 долл. за кв. м.

Однозначно можно сказать, что подобные проекты интересны для девелопмента, и проекты реконструкции других станций метрополитена не за горами.

По мнению Руководителя отдела консалтинга Praktis Consulting Наталии Малеевой, торговые центры над станциями метро обеспечены хорошей посещаемостью. Класс данных центров будет зависеть от расположения станции метро. Например, "Электросила" и “Политехническая" будут иметь достаточно демократичные форматы, так как подобные торговые объекты рассчитаны на перехват потоков людей, пользующихся метрополитеном. В центре города, такие объекты как станция метро "Горьковская" и "Василеостровская", будут относиться к среднему классу. Однако, как отметила Н.Малеева, “по нашим данным, строительство над “Горьковской" невозможно по техническим условиям". Уровень арендных ставок скорее всего будет выше. Однако размер арендной ставки будет определяться в зависимости от района расположения и состава арендаторов, то есть от концепции проекта.

Как сообщил РБК директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Алексей Чижов, строительство торговых центров над станциями метро относятся к категории дорогих объектов, поскольку и без того затратное строительство ведется на "дорогой" земле, в центральных районах. Строительство осложняется недостатком электромощностей в центре города и длительным и трудоемким получением и согласованием “Технических условий" к проекту. Сами по себе проекты очень интересны, и скорее всего, будут высоко доходными, поскольку в данном случае речь идет о больших человекопотоках, которые не нужно специально формировать, отмечает А.Чижов.

Единственным недостатком такого рода проектов является отсутствие парковок и невозможность строительства подземного паркинга, по понятным причинам – станция метрополитена находится над шахтой. Строительство отдельно стоящего паркинга также невозможно по причине отсутствия площадей в центре города.

О размере инвестиций в подобного рода девелопмент говорить сложно, единственное, что можно сказать, арендные ставки вряд ли будут дороже среднегородских цен или незначительно дороже. Перспективы развития строительства торговых центров над станциями метрополитена во многом зависят от разрешения городских властей и от опыта реализации первых подобных проектов.

По мнению большинства экспертов, строительство торговых центров над станциями метрополитена в Петербурге перспективное и высоко рентабельное начинание. Все единодушны в том, что реализация подобного рода проектов очень сложна с технической стороны, однако это одно из альтернативных решений поиска новых коммерческих площадей в центре города.