Почему за 20 лет Петербург не смог преобразовать Апраксин двор?

Фото: Куликов Сергей/PhotoXPress.ru

Фонд имущества Санкт-Петербурга анонсировал 11 мая торги по аренде Апраксина двора. Городские власти ищут новых арендаторов, поскольку компания GloraX — последний крупный инвестор, который намеревался инвестировать 50 млрд руб. в реконструкцию исторических зданий — интерес к проекту утратила.

Опрошенные РБК Петербург эксперты считают, что новые торги могут заинтересовать только небольших арендаторов и собственников, уже работающих в Апраксином дворе. Вкладываться в серьезную реконструкцию никто из них не будет, а значит, старейший вещевой рынок в городе сохранится в довольно неприглядном виде как минимум на три года — на срок действия новых договоров аренды.

Что сдают в аренду в Апраксином дворе?

На аукцион выставлено 28 лотов в Апраксином дворе общей площадью 16,5 тыс. кв. м. В число объектов в городской собственности, для которых ищут новых арендаторов, входят три отдельно стоящих здания (площадь самого крупного из них — 3517 кв. м) и 25 помещений (от 8,7 кв. м до 600 кв. м). Как отметили в Фонде имущества, 80% объектов могут использоваться под торгово-сервисную функцию. Годовая арендная плата за эти лоты (начальная цена) составляет более 120 млн руб. Торги состоятся 5 июня.

От идеи реализовать на территории Апраксина двора масштабный проект и привести всю эту территорию в порядок за счет крупного инвестора в Смольном отказались в прошлом году. С ноября 2022 года городскую недвижимость начали выставлять на торги по аренде небольшими партиями. Фондом имущества уже сдано в аренду 54 объекта площадью более 15 тыс. кв. м. По результатам аукционов средняя ставка составила 1 тыс. руб. за кв. м в месяц при среднем коэффициенте превышения 1,25. Суммарно арендаторы будут платить за них в городской бюджет 149 млн руб. в год. Сообщалось, что как минимум три лота на торгах выиграл концерн «Питер» Николая Пономарева, который является крупнейшим частным собственником корпусов Апраксина двора, где ему принадлежит 61 тыс. кв. м.

Ранее в Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга уточнили РБК Петербург, что согласовали заключение договоров аренды объектов в Апраксином дворе сроком на три года, до 2026 года.

Кого могут заинтересовать эти торги?

Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров считает, что новые торги могут заинтересовать только небольших арендаторов и собственников, уже работающих в Апраксином дворе. «Ожидать появления нового стратегического инвестора не стоит. Более того, сам факт выставления объектов на торги закрывает такую возможность», — отмечает эксперт.

«Можно ожидать интерес со стороны компаний из сферы торговли и услуг, а также компаний, заинтересованных в офисных площадях. Помещения предлагаются с отделкой, поэтому часть арендаторов сможет минимизировать затраты на ремонт», — добавляет заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Игорь Кокорев.

По мнению Алексея Федорова, при краткосрочных договорах у арендатора нет стимула тратить средства в ремонт и обновление корпусов. «Только для поддержания работоспособного состояния и соблюдения условий договора. Вкладываться в серьезную реконструкцию никто из арендаторов не будет», — уверен он.

«Выставление данных помещений на торги — это не первый шаг к кардинальному развитию объекта, а скорее поддержание его функционирования в рамках сложившегося формата», — подтверждает Игорь Кокорев. Другими словами, Апраксин двор в привычном для горожан довольно неприглядном виде с конца 1990-х сохранится как минимум еще на три года.

«Декларативный характер» соглашения с инвестором

Как ранее сообщал РБК Петербург, последний масштабный проект преобразования Апраксина двора был анонсирован на ПМЭФ-2022. Соглашение об инвестировании около 50 млрд руб. в развитие этой территории было подписано между компанией GloraX и Смольным. Но в феврале 2023 года первый вице-президент и совладелец GloraX Александр Андрианов заявил, что соглашение носило «декларативный характер». По нему не предусматривается передача прав собственности или аренды на имущество в границах проекта от города к партнеру, подчеркнул Александр Андрианов.

«Предприниматели и городская администрация делят 57 павильонов общей площадью 170 тыс. кв. метров, из них более 10 тыс. кв. метров сдаются в аренду. Сложная схема реализации и перечисленные нюансы пока не позволяют нам принять окончательное решение о том, насколько нам интересен проект», — пояснял совладелец GloraX.

Кто еще претендовал на Апраксин двор?

Напомним, что за 20 лет ни одна попытка привести в порядок территорию Апраксина двора и реконструировать исторические корпуса, многие из которых находятся в запущенном состоянии, не увенчалась успехом. В 2003 году шведская компания Ruric AB планирована вложить $40 млн в реставрацию двух зданий, расположенных на Садовой улице, в обмен на получение в собственность 18 тыс. кв. м офисных помещений в Апраксином дворе. Уложиться в заявленный срок к 2006 году российской «дочке» шведских инвесторов не удалось, договор расторгали через суд.

В 2008 году конкурс на реставрацию всех зданий на территории Апраксина двора выиграл «Главстрой СПб» Олега Дерипаски. Проект реконструкции, разработанный архитектором Крисом Уилкинсоном, предполагал радикальные преобразования (вплоть до установки стеклянного купола) и оценивался в 40 млрд руб. Но в 2010 году значительную часть корпусов Апрашки признали объектами культурного наследия, что сделало невозможным их снос и реализацию амбициозного проекта. Через несколько лет городские власти не продлили с компанией инвестиционный договор.

Новую концепцию по заказу города в 2013 году разработало архитектурное бюро Тимура Башкаева. По ней 40% площадей Апраксина двора отдавали под музеи, образовательные центры и коворкинги. Остальное — под апартаменты и офисы. В проекте планировали сохранить исторический облик фасадов и не осваивать подземное пространство. Но и этот проект не вышел из бумажной стадии.

Еще один проект подготовила «Студия 44» Никиты Явейна. Идея состояла в создании на территории Апраксина двора жилого квартала с пешеходной зоной под торговую функцию и креативные пространства. Эта идея тоже не была реализована.

Летом 2018 года было объявлено, что ООО «Инвестиционно-строительная компания Апраксин двор» (входит в КЦ «Питер» Николая Пономарева) присвоен статус стратегического инвестора Петербурга. Инвестор обязался приспособить для современного использования 21 корпус на территории Апраксина двора за 5,1 млрд руб. Этот проект все еще находится в начальной стадии. В ноябре 2022 года ООО «Никсем», которое принадлежит Николаю и Людмиле Пономаревым, получило согласование КГИОП на свой проект реконструкции одного из торговых корпусов под жилье.

Что мешает инвесторам?

Опрошенные РБК Петербург эксперты называют несколько факторов, необходимых для преобразования Апраксина двора. «Отчасти не хватило финансирования — от стратегических инвесторов ожидали, что они будут согласны пожертвовать окупаемостью ради пиара, но никто из участников оказался к этому не готов. Но главное — не хватило политической поддержки от властей, чтобы решить многочисленные юридические коллизии, возникающие в столь сложных и масштабных проектах», — говорит Алексей Федоров.

«Развитию проекта на протяжении многих лет препятствует целый комплекс факторов — раздробленная собственность, отсутствие единого инвестора, охранный статус зданий, изношенные инженерные системы», — уточняет Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.

«Реализация инвестпроекта по кардинальной смене концепции и комплексной реконструкции Апраксина двора потребует не только большого объема инвестиций и рыночную концепцию использования недвижимости Апраксина двора, которая обеспечит возврат этих инвестиций в ожидаемые сроки, но и консолидацию прав на большую часть территории и объектов», — подчеркивает Игорь Кокорев. Также предстоит решение комплекса вопросов по реставрации, реконструкции инженерных сетей, созданию новой логистики, отмечает он.

Территория «Апраксина двора» обладает большим потенциалом, считают в Nikoliers. «Здесь можно разместить гастрономические и общественные пространства, офисы, апартаменты, бутик-отель, малые ритейл-форматы. Объект, безусловно, должен стать точкой притяжения», — полагает Антон Орлов.

Но без корректировки законодательства такой проект не реализовать. «Необходим закон, аналогичный закону о реновации, ограничивающий возможности меньшинства собственников блокировать проект целиком. И политическая воля на фактическую реализацию такого закона. При наличии этих условий инвестиции на такой проект можно изыскать даже в сегодняшних условиях», — резюмирует Алексей Федоров.

Повтор публикации от 11.05.2023