В Санкт-Петербурге существенно снизилось число переуступок
В Санкт-Петербурге снизилось количество переуступок, или сделок по перепродаже прав требования на квартиры на первичном рынке. В 2021 году в городе было зарегистрировано 16,9 тыс. таких сделок, что на 18,7% меньше, чем в 2020 году. Эксперты объясняют спад реформой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование. Покупка жилья на стадии котлована для последующей перепродажи стала менее выгодной.
Показатели снизились
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в прошлом году в городе было зарегистрировано 16 942 договоров об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Это минимальный показатель за последние три года. Снижение в 2021 году в сравнении с 2020 годом составило 18,7% (20 835 договоров), в сравнении с 2019 годом — 9,8% (18 777).
Снижение зафиксировано в этом сегменте первичного рынка и в Москве. По итогам 2021 года в столице состоялось 15,7 тыс. переуступок. По сравнению с 2020 годом показатель сократился на 3,9%, а по сравнению с 2019 годом — на 13%.
Влияние эскроу
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый центр инвестиций» (Переуступки.рф) Роман Корякин называет основной причиной сокращения числа сделок переход отрасли жилищного строительства на эскроу-счета. «Реформе уже 2,5 года, что примерно соответствует циклу строительства многоэтажного жилого дома. Сама модель проектного финансирования делает невыгодной для застройщиков продажу квартир на котловане по низким ценам. Соответственно, постепенный переход застройщиков на эскроу в последние годы приводит к повышению цен на квартиры на стартах продаж. Это в свою очередь ведет к оттоку инвесторов, которые привыкли покупать на начальном этапе строительства и выгодно перепродавать по переуступке», — пояснил он.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов называет еще один фактор, повлиявший на число сделок. «В 2019 году многие застройщики при переходе на эскроу-счета выводили объемы непроданных квартир на свои же компании. И в дальнейшем продавали эти квартиры по уступкам. Соответственно, по мере продажи этих объемов жилья статистически снизилась и доля переуступок», — отметил он.
Сейчас на сайте ЦИАН представлено 3,5 тыс. объявлений о переуступке в новостройках Петербурга, на «Авито Недвижимость» — 2,8 тыс.
Ипотечный фактор
По словам Романа Корякина, влияние на сокращение сделок по переуступке в прошлом году также оказало изменение условий господдержки ипотеки (максимальный размер кредита снижен в 4 раза, до 3 млн руб. — ред.), что привело к тому, что количество вариантов квартир, которые можно приобрести с применением выгодного кредита, сократилось.
«Пока действовала льготная программа с бОльшим кредитным лимитом, первую половину 2021 года, покупка по переуступке от физлиц экономически была не всегда выгодна. На такое жилье льготная ставка уже не распространялась. И, например, по мере роста базовых ставок, для категорий покупателей, попадающих под действие семейной ипотеки, сейчас в переуступках еще меньше смысла», — считает Сергей Софронов.
На прошлой неделе Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 9,5%. Эксперты прогнозируют, что повышение ключевой ставки приведет к росту уровня ставок по ипотеке еще на 1,5–2 п. п. В «Едином центре инвестиций» отмечают, что доходность инвестиций в квартиры на стадии котлована снижается, поэтому объем ликвидного предложения переуступок продолжит сокращаться в Петербурге в ближайшее два года.
Несмотря на объективные причины снижения популярности переуступок, по данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, доходность таких сделок может достигать очень высоких значений. «В особенности если продавец сам приобрел жилье в начале 2021 и, тем более, в 2020-м году: рост цен только в прошлом году в классе масс-маркет в городе превысил 30%», — подчеркивает эксперт.
