ЦБ повысил ставку: сколько теперь будет стоить ипотека?

Фото: Комсомольская правда / PhotoXPress.ru

Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 9,5%. Опрошенные РБК Петербург застройщики не сомневаются в том, что решение регулятора серьёзно отразится на рынке жилья в 2022 году. Бездетных покупателей, которые не могут рассчитывать на льготную программу семейной ипотеки, ожидает повышение ставок по кредиту до 12%, и как следствие — рост платежей по ипотеке, увеличение среднего срока кредита. Удержать спрос девелоперы надеются за счет совместных программ с банками по субсидированию ставки.

Велика ли новая ставка ЦБ?

Банк России продолжает ужесточать монетарную политику. Сегодня, 11 февраля, ЦБ объявил о повышении ключевой ставки на 1 п.п., до 9,5%. Это максимальное значение за пять лет, с весны 2017 года. За 2021 год, напомним, ставку повысили с 4,25% до 8,5% годовых.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования, проведенный «ДОМ.РФ» в феврале этого года, показал, что средняя по топ-15 банков ставка на первичном рынке уже достигла 10,44% годовых, на вторичном рынке жилья — 10,56% годовых. Причем за первую неделю февраля средневзвешенные ипотечные ставки на новостройки выросли на 0,57 п. п., на «вторичку» — на 0,69 п. п. По словам экспертов, повышение ключевой ставки приведет к росту уровня ставок по ипотеке еще на 1,5–2 п. п.

Как подорожают ипотечные кредиты?

Руководитель отдела ипотечного кредитования «ПИА Недвижимость» Ольга Илюшкина прогнозирует, что повышение ключевой ставки на 1 п.п. повысит ставки по всем банковским программам — новостройка будет выше 11% в среднем, вторичка — 12-13%. Будут и программы по ставке более 14% — коммерческая ипотека, кредитование под залог имеющейся недвижимости, загородное жилье. «Повышение более 15% мало вероятно, так как это существенно может отразиться на уровне покупательского спроса на жилье в целом», — рассчитывает эксперт.

«В 2021 году ставка ипотечного кредита была в среднем 7%. Если в ближайший год она поднимется до уровня, например, 12% (а такие прогнозы есть), то размер платежа по ипотеке увеличится в 1,7 раза. То есть, даже если сумма кредита останется на том же уровне, стоить этот кредит будет в 1,7 раза дороже», — приводит расчёты директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин. Впрочем, он полагает, что субсидирование от застройщиков удержит среднюю ставку на уровне ниже 12%.

Между тем, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), показатель рекомендованного совокупного дохода на семью для выплаты ипотечного кредита в Петербурге уже сейчас один из самых высоких в стране —115,2 тыс. руб. в месяц. Больше — только в Москве и Подмосковье. Годовой прирост составил 9,2%. В НБКИ связывают такое повышение с ростом ставки рефинансирования.

«Ипотека по-прежнему остается основным способом приобретения жилья: ее оформляют более половины покупателей. Поэтому рост ставок, безусловно, вызовет определенное снижение спроса», — ожидает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» уточнили, что в сегменте масс-маркет ипотека играет большую роль, до 80% сделок происходит с помощью этого инструмента. В компании ожидают снижение спроса на 10% по сравнению с предыдущим 2021 годом, но рассчитывают, что спад будет кратковременным.

Каким станет срок кредитования?

По словам собеседников РБК Петербург, удорожание ипотеки приведет к росту сроков кредитования. «В 2022 году средний срок кредита может увеличиться до 23-24 лет. В 2021 году наши клиенты в среднем оформляли ипотеку на 19,5 лет, но уже в январе этот показатель вырос до 21 года», — сообщила Анжелика Альшаева.

«Безусловно, средний чек на ипотеку вырос вслед за стоимостью жилья. Если ранее при покупке квартиры за 5 млн рублей клиенты брали в ипотеку 3-3,5 млн рублей, то сегодня в сегменте масс-маркет заём может составлять до 5 млн рублей. Тенденция выбора максимально возможного срока кредита, которая появилась во втором полугодии 2021 года, усилится. В текущих реалиях рынка покупателю важно иметь комфортный для него ежемесячный ипотечный платеж», — поясняет Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).

Поможет ли семейная ипотека?

В строительных компаниях надеются удержать спрос за счет госпрограмм льготной ипотеки, акционных предложений и партнерских программ с банками для привлечения покупателей.

В строительной компании ЦДС отмечают, что около половины ипотечных сделок сейчас проходит с привлечением льготных видов кредитов, процент по которым не зависят от динамики ключевой ставки. По данным КВС, за прошлый год популярность семейной ипотеки выросла три раза, военной — в два раза. «Государственные программы по-прежнему будут оказывать рынку значительную поддержку: в первую очередь, речь о семейной ипотеке под 6%. Сейчас государство активно поддерживает семьи с детьми: помимо выгодных условий по кредитам, есть еще материнский капитал, который в 2022 году был проиндексирован», — говорит Анжелика Альшаева. По данным банка ВТБ, по программе семейной ипотеки проходит каждая третья сделка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

«С одной стороны, семейная ипотека популярна, спрос на нее остается достаточно высоким. С другой стороны, доля семей с детьми вряд ли кардинально увеличится в ближайший год, поэтому и заметного роста доли семейной ипотеки в общем объеме выдачи ипотеки в 2022 году ждать не стоит», — менее оптимистичен Дмитрий Фалкин.

Какие льготы дадут застройщики?

Нивелировать повышение ставок по обычным ипотечным кредитам также позволяют программы с субсидированными ставками, предлагаемые банками совместно с застройщиками.

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольги Трошевой, сейчас застройщики предлагают довольно широкий спектр таких программ (с низкой ставкой на период строительства ЖК либо на весь период действия ипотеки). Также появились программы с льготным периодом и отсрочкой основного долга, когда в течение первого года действуют наиболее выгодные для покупателя условия по кредиту — ставка меньше 1%.

«Снижение ставки может достигаться как за счет незначительного удорожания квартиры при покупке, так и без изменения её стоимости. В любом случае сниженная ставка позволяет покупателю за 15-20 лет выплаты кредита сэкономить на процентах от нескольких сотен тысяч до двух с лишним миллионов рублей. Это — прямая экономия заемщика, в связи с чем подобные кредитные предложения становятся всё более популярными», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. В КВС сообщили, что на совместные программы с банками приходится около 40% сделок по продаже квартир.

Директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Кадомцева приводит пример разницы в размере ежемесячного платежа. «В 2022 году при повышенной ставке у клиентов средний ежемесячный платеж на студии составляет от 35 тыс. руб., на однокомнатные — от 45 тыс. руб. При этом в расчет взяты: минимальный первоначальный взнос и стандартная ставка. При льготной программе платежи сокращаются, и кредит в 3 млн руб. на максимальный срок обходится клиенту в 18 тыс. в месяц», — сообщила она. Участники рынка сходятся во мнении, что доля сделок по таким программам будет расти в этом году.

Повтор публикации от 11.02.2022