В Петербурге усложнили процесс расселения хрущевок

Фото: Пименов Роман/PhotoXPress.ru

Городские власти пошли навстречу жителям хрущевок. В новом проекте Генерального плана Петербурга будет снижена высотность застройки кварталов с пятиэтажками. При реализации программ КРТ девелоперы не смогут возводить дома выше восьми этажей, что значительно снижает экономическую привлекательность проектов расселения хрущевок под снос, говорят опрошенные РБК Петербург эксперты.

В пяти районах

11 июля в Смольном отчитались о результатах первых заседаний Комиссии по внесению изменений в Генеральный план. Уже рассмотрено порядка 700 заявлений граждан и организаций относительно изменения функционального зонирования территорий по шести районам города (Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, Кронштадтский, Петродворцовый, Колпинский), а также 700 поправок по пяти районам (Калининский, Кировский, Красносельский, Московский, Фрунзенский).

В частности, были рассмотрены поправки от жителей хрущевок — противников программы комплексного развития территорий (КРТ).

Напомним, в июне 2022 года был принят городской закон, который дает правительству Петербурга и его «уполномоченным органам» право определять границы территорий «комплексного развития», на которых существующие жилые дома будут снесены, а жители — переселены в любой район города, включая дальние окраины и пригороды. Программа должна затронуть кварталы с домами, построенными в период 1957–1970 годов по типовым проектам. В Петербурге за этот период было возведено 2356 хрущевок, в которых живут 650 тыс. человек.

Жители хрущевок подали к проекту нового Генплана множество предложений по снижению высотности в своих кварталах. Это делает экономически невыгодным любые проекты расселения и сноса пятиэтажек, так как инвестор «отбивает» свои затраты за счет постройки домов большей этажности.

«Принимая во внимание мнение жителей, членами Комиссии единогласно было принято решение об установлении для таких территорий функциональной зоны Ж3 (среднеэтажные жилые дома, от 5 до 8 этажей), вместо заложенной в проекте Генерального плана Санкт-Петербурга зоны Ж4 (многоэтажные жилые дома, 9 этажей и более)», — заявили в пресс-службе Смольного. Подчёркивается, что «принятое решение направлено на создание комфортных условий для жизни горожан». Исключение сделано только для 22 территорий, где расселение и снос домов первых массовых серий с 2008 года ведет компания «СПб Реновация».

«Строительные компании ничего не заработают»

«Снижение этажности — это маленькая, но победа. У нас появляется шанс отстоять территории, застроенные хрущевками», — надеется юрист, член рабочей группы Общественного штаба по вопросам КРТ Ирина Баханович. Она отмечает, что дома до 8 этажей — не массовый сегмент жилья на рынке новостроек. Большинство проектов такой этажности в городе относится к клубным домам бизнес-класса со стоимостью квадратного метра от 300 тыс. руб.

«Можно предположить, что появятся застройщики, которые хотят снести целые кварталы пятиэтажек и построить на их месте 8-ми этажные дома, но в таком количестве ни один здравомыслящий застройщик не пойдет на такой шаг. С учетом компенсаций, которые нужно выплатить при расселении, строительные компании ничего не заработают. Они далеко не альтруисты и в минус себе работать не будут» — считает Ирина Баханович.

Без Приморского района

Юрист обращает внимание, что среди районов, где одобрено снижение высотности, нет Приморского, в котором тоже много хрущевок (в одной их самых потенциально перспективных для расселения локаций, рядом с центром в районе Черной Речки). «Пойдут ли власти на такой же шаг в Приморском районе? Я пока не очень уверена, что будет принято такое же решение, потому что это делает реализацию программ КРТ невыгодной», — опасается она.

Депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов (фракция КПРФ), который входит в Комиссию по внесению изменений в Генеральный план, уверяет, что никакой интриги здесь нет — до поправок на территории Приморского района еще не дошла очередь. «Если такие предложения по снижению высотности были поданы, их обсудят», — обещает он.

Риски сохраняются

Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев согласен, что снижение разрешенной этажности усложнит для девелоперов получение на участках высокоплотной жилой застройки. «Это, безусловно, снизит потенциальный доход от редевелопмента территории, что на неопределенный срок сделает проект расселения и сноса ветхих домов на некоторых участках экономически нецелесообразным», — считает эксперт.

Однако исключить реновацию таким образом удастся не во всех кварталах, полагает он. «Часть участков с лучшей локацией и/или изначально невысокой плотностью застройки может остаться привлекательной для реновации даже с учетом новых ограничений. В данном случае определяющее значение имеют изначальная и предельно допустимая плотность застройки, и последствия от снижения допустимой высотности надо рассматривать именно в комплексе с этими параметрами», — отмечает Игорь Кокорев.

Не в ближайшее время

Впрочем, как уверен депутат Александр Рассудов, который имеет опыт в строительном бизнесе (до избрания в городской парламент входил в совет директоров девелопера «Лидер Групп»), сейчас застройщики в принципе не заинтересованы в таких сложных, дорогих и долгих проектах. «Поскольку проекты КРТ долгоиграющие, сейчас, когда спрос на жилье падает и неизвестно сколько еще продлится программа льготной ипотеки, которая является главным драйвером продаж [на первичном рынке], кидаться с головой, как на растущем рынке, в эти проекты никто не будет», — прогнозирует Александр Рассудов.

Тем не менее, в октябре прошлого года, при рассмотрении в Мариинском дворце поправок к закону о КРТ, представитель губернатора в ЗакСе Константин Сухенко публично признал наличие двух потенциальных инвесторов, заинтересованных в запуске программ КРТ, расселении и сносе хрущевок и строительстве на их месте жилых комплексов. Он не стал называть их, но подчеркнул, что речь идет о «крупных и известных на рынке компаниях».

Повтор публикации от 11.07.2023