Прививка от жадности: могут ли в Петербурге появиться гетто для богатых?

Олег Паченков, директор центра прикладных исследований Европейского университета в Санкт-Петербурге

В последние дни российская интернет-общественность активно наблюдала спор жителей московских Патриарших прудов с посетителями многочисленных тамошних ресторанов, нарушающих покой элитного района. Дискуссия в итоге едва не вылилась в настоящий классовый конфликт между москвичами из центра и обитателями спальных районов. Похожие споры, хотя и с обратным знаком — о возможности превращения кварталов массовой застройки за КАДом в социальные гетто — ведутся сейчас и в Петербурге. Хотя озвученные опасения имеют под собой некоторые основания, вероятность превращения кварталов российских мегаполисов в гетто для богатых или для бедных кажутся мне преувеличенными.

Дефицит финансов

В урбанистике процесс формирования районов компактного проживания обеспеченных людей за счет постепенного вытеснения проживавших там ранее менее обеспеченных называется джентрификацией. Во многих европейских и американских городах это слово давно и прочно вошло в обиход. Возможно ли появление таких районов в Петербурге?

Чисто теоретически — да. Вопрос лишь в масштабах. Фактически в Петербурге еще в конце 1990-х — начале 2000-х сформировались подобные территории — в районе метро «Чернышевская» и Таврического сада, на Крестовском острове. Однако широкого распространения джентрификация в Петербурге не получила. Основной фактор, ограничивающий масштабы этого явления, — дефицит финансов.

Структура собственности на жилье в России принципиально отличается от ситуации в большинстве стран Европы или США. Во-первых, владельцы недвижимости там, как правило, значительно крупнее, чем в России. Во-вторых, большинство жильцов — арендаторы. Это упрощает процесс джентрификации: владельцы недвижимости поднимают цену аренды, и прежние жильцы вынуждены съезжать, будучи не в состоянии ее оплачивать. Их в массовом порядке замещает более состоятельная группа населения.

В России же — и особенно в Петербурге, где собственники владеют даже не квартирой, а зачастую только комнатой в коммуналке, — осуществить такое замещение в массовых масштабах значительно сложнее. В существующих экономических реалиях вряд ли найдутся большие объемы свободных, длинных и дешевых денег для реализации подобных проектов. Таким образом, у Петербурга есть хорошая «прививка» от джентрификации.

Берлинский блюз

Впрочем, мы видим отдельные черты схожего с джентрификацией процесса — так называемой «туристификации», когда целые здания расселяются под отели и целые кварталы становятся территориями концентрации туристов и функций под них. При этом число постоянных жителей сокращается. Пример такого явления — Галерная улица. Не исключено, что похожая судьба ожидает Коломну и кварталы вокруг Новой Голландии.

Напрашивается закономерный вопрос: насколько полезна джентрификация для города и его экономики? Принято считать, что она скорее вредна. То есть она может быть выгодна для тех, кто начинает извлекать более высокую прибыль из владения недвижимостью. Однако в масштабе города это явление порождает массу социальных и экономических проблем.

В мировой практике накопилось достаточно примеров того, как «работает» джентрификация. Один из наиболее красноречивых — район Пренцлауэр-Берг в Восточном Берлине. В конце 1980-х эта территория была в достаточно скверном техническом состоянии — большая часть зданий нуждалась капитальном ремонте.

С объединением Германии в город хлынули финансовые потоки из ФРГ и других стран. Правительство давало налоговые льготы девелоперам, которые инвестировали в Восточную Германию и, в частности, в Восточный Берлин. Это позволило провести в городе масштабный редевелопмент — западноевропейские компании выкупали целые кварталы, вкладывая деньги в их реконструкцию. С точки зрения технического состояния района, это было абсолютно успешное решение. Однако в других отношениях результаты не столь однозначны.

Стоимость аренды жилья в Пренцлауэр-Берге выросла на несколько сотен процентов; за 25 лет сменилось 80% населения. Район выглядит лучше — но благами этих улучшений пользуются люди, большая часть которых — не коренные берлинцы, а жители Запанной Германии и еще порядка 20% — иностранцы. Те же, кто всю жизнь прожил в этом районе, были вынуждены покинуть его. Оставшиеся живут в постоянном ожидании, что и им завтра придется съезжать, причем не только из района, но и из города. Именно поэтому стены в Пренцлауэр-Берге украшают надписи вроде «Яппи — убирайтесь!», «Дорогие швабы — проваливайте домой!» и т.п.

Еще одно последствие этой программы состоит в том, что подавляющая часть берлинцев, фактически вычеркнула Пренцлауэр-Берг с карты города — у них нет никаких причин посещать этот район. В нем остались только заведения для богатых и туристов, а остальным нечего там делать. А ведь в конце 1980-х и на протяжении 1990-х Пренцлауэр-Берг был известен как один из важнейших культурных центров не только Берлина, но и всей Европы. И всего за 25 лет район стал скучен и бесполезен для тех, кто в нем не живет.

Похожая картина наблюдается и в элитных районах Лондона: арабские шейхи и российские нувориши не живут круглый год в домах, приобретенных ради престижа, поэтому в центре Лондона появились пустующие кварталы, состоящие из безлюдных улиц, вдоль которых тянутся высокие заборы с камерами. Это ли нужно городу?

Цепная реакция

Второй негативный аспект джентрификации связан с тем, что в городских процессах работает закон «сохранения материи» — если что-то концентрируется в одном месте, то в другом будет концентрироваться его противоположность. Получая территории концентрированного проживания богатых, мы неизбежно получаем и районы концентрированного проживания бедных. Когда «дорогими» становятся не дома и даже не улицы, а целые кварталы и районы, этот процесс приобретает характер «цепной реакции» — цены начинают расти и в соседних районах.

В итоге малообеспеченные люди, вытесняемые из прежних мест проживания, переезжают в «дешевые» кварталы, формируя зоны концентрации бедности, которые со временем станут зонами деградации городской среды и концентрации городских проблем. И проблемы эти рано или поздно предстоит решать за счет государственной казны. Словом, европейский опыт учит: крайности вредны городу, как и любому живому организму.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.