Петербург неожиданно сохранил высокий спрос на квартиры в новостройках

Фото: PhotoXPress.ru

Итоги продаж на первичном рынке в октябре в Санкт-Петербурге и Ленинградской области оказались лучше, чем в столичном регионе. Если в Москве и Подмосковье количество сделок снизилось на 18%, то в Петербургском регионе спад составил всего 2%. Причем большая часть падения пришлась на Ленобласть, а в городе снижения не было вообще, подчитали аналитики базы данных по новостройкам Dataflat.Ru. РБК Петербург спросил застройщиков о результатах реализации недвижимости в прошлом месяце и прогнозах развития рынка.

Непростой месяц

Спад продаж в октябре 2023 года на первичном рынке Ленинградской области составил 11% по сравнению с предыдущим месяцем, сообщили в Dataflat.Ru. В прошлом месяце в области было продано 2,3 тыс. квартир и апартаментов. В сентябре сделок было больше — 2,6 тыс. Суммарная выручка застройщиков, реализующих проекты на территории области, снизилась за месяц на 10% до 14,3 млрд руб.

Ситуация в Петербурге значительно лучше. Здесь продажи в новостройках не только не упали, но даже немного подросли. По итогам октября в городе было реализовано 6,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 2% больше, чем в сентябре (6,69 тыс.). Суммарная выручка городских застройщиков за месяц выросла на 4% до 66 млрд руб. При этом доля сделок с ипотекой снизилась в обеих регионах, до 83% в Ленобласти, и до 86% в Петербурге.

Руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин объясняет рост продаж в Петербурге успешным стартом в городе новых проектов. В числе других факторов он указывает активное предоставление крупнейшими застройщиками новых финансовых преференций покупателям (например, по программе кэшбека в 10%).

В сравнении с октябрем прошлого года в Петербурге продажи выросли на 106%, в Ленобласти — на 56%. Эксперты напоминают, что осенью прошлого года была объявлена частичная мобилизация, которая привела к отъезду из страны части покупателей и обрушила спрос на жилье.

Лучше прогнозов

Опрошенные РБК Петербург застройщики выводы аналитиков в целом подтвердили.

«Продажи в октябре оказались лучше прогнозов и ожиданий, которые были сделаны в сентябре. Все понимали, что после 20 сентября изменится размер первоначального взноса (минимальный взнос по самым популярным у покупателей льготным ипотечным программам подняли с 15% до 20% — ред.), возможно повышение ключевой ставки и другие новации. Также мы ожидали вымывания спроса будущих периодов за счет ажиотажных продаж в августе и сентябре», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. В компании ждали, что спрос и продажи в октябре будут на уровне середины лета, до периода повышенной активности. «Но по факту продажи в октябре снизились по отношению к августу-сентябрю всего на 15-20% и заняли позицию посередине между результатами середины и конца лета», — пояснил Сергей Терентьев.

«Мы фиксировали замедление рынка в первой половине месяца, небольшое снижение по количеству обращений. Впрочем, это было ожидаемо — сказался рост минимального первоначального взноса с 15 до 20%, который произошел в конце сентября. Выправила ситуацию вторая половина месяца», — сообщила коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.

По данным Группы RBI, продажи в октябре были ниже примерно на 25% предыдущего месяца. Руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская называет это «хорошим, уверенным средним темпом» и поясняет, что снижение количества сделок по сравнению с сентябрем было вызвано несколькими причинами. Первая из них — ситуативная, поскольку до старта продаж нового проекта у них был в экспозиции довольно ограниченный товарный запас. Кроме того, снижение было связано с ужесточением условий ипотечного кредитования. «Тем не менее, спрос на льготную ипотеку наблюдаем по-прежнему высокий, хотя отказы банков, возможно, и будут встречаться чаще», — отмечает Елена Петропавловская.

Особенно радуют девелоперов сравнение результатов с прошлогодним уровнем. «Октябрь показал хорошую динамику продаж — объем сделок равен сентябрьским показателям, чему мы, безусловно, рады. А вот что касается показателей октября текущего и прошлого года, то ситуация сильно изменилась: в 2023 году продажи заметно выросли — больше, чем в 4 раза», — подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева

«В сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года, когда люди находились под воздействием шока после объявления мобилизации, спрос вырос в 1,6 раза», — отметила генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

В поисках баланса спроса и предложения

В Dataflat.Ru прогнозируют, что с высокой степенью вероятности в следующие месяцы рынок Петербургского региона вернется от державшихся три месяца аномально высоких уровней реализации в 8000-9000 лотов в месяц к уровню 5500-6500 лотов в месяц.

«Скорее всего, в октябре мы видели остаточные явления активности клиентов, и ноябрь будет более спокойным, — признает Юлия Ружицкая. — Тем не менее, позитивная динамика продаж августа-октября — это неплохой «задел» для годовых результатов». По ее словам, в ближайшей перспективе стоит ждать не радикальных изменений и рыночных скачков, а, напротив, тренд на стабилизацию ситуации, поиск баланса спроса и предложения, выход на рыночное «плато».

В А101 также не ожидают переломных моментов в продажах на первичном рынке. «Скажется и то, что IV квартал года традиционно самый активный на рынке, и то, что рост ключевой ставки пока не затронул льготные ипотечные программы», — добавляет Мария Орлова. По ее прогнозам, результаты повышения Центробанком ключевой ставки до 15% будут заметны в 2024 году. Весь следующий год ключевая ставка останется двузначной, а условия по льготной ипотеке могут измениться. В КВС ожидают увеличение спроса к окончанию льготных программ господдержки и семейной ипотеке, которое запланировано на 1 июля 2024 года.