В Петербурге нашли «новые земли» почти на 2 трлн рублей

Фото: Илья Щербаков/Интерпресс

Главным сюрпризом исследования, только что завершенного консалтинговой компанией в сфере недвижимости Peterland, ее генеральный директор Юрий Зарецкий называет неожиданно обнаруженное обилие свободных участков под застройку в так называемом «сером», промышленном, поясе Петербурга. На них можно построить жилья (14 млн кв. м) почти столько же, сколько и в районе КАД (порядка 15 млн кв. м).

Второй важный результат исследования — продолжение девелоперского бума 2016 года, когда прирост площадей преобразуемых территорий «серого пояса» за год вырос почти втрое. Предварительные данные за 2017 год свидетельствуют о развитии тенденции. «В этом году прирост будет не меньшим», — утверждает Зарецкий.

«Клондайк» для застройщиков

Компания Peterland впервые скрупулезно подсчитала пригодные для застройки территории «серого пояса» с точностью до квадратного метра — с учетом функционального зонирования по Генплану и ПЗЗ, всех ограничительных факторов (максимально разрешенной плотности застройки, территорий под автопарковки, зеленых зон, внутриквартальных улиц и т.п.), а также существующей на этих территориях непромышленной застройки (детсадов, школ, офисов и т.п.).

В результате оказалось, что в петербургском «сером поясе» (общей площадью более 6 тыс. га) имеется более 2,3 тыс. га земель, пригодных для жилой и деловой (офисной, торговой) застройки. Размер территории, пригодной для жилищного строительства, составляет порядка 1,26 тыс. га. На ней можно построить почти 14 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько в зоне КАД — около 15 млн кв. м жилья). Его продажа по нынешним ценам способна принести застройщикам и девелоперам около 1,6 трлн выручки (и 160 — 300 млрд руб. прибыли, по грубой оценке). Финансовые показатели рассчитаны с учетом трех факторов — средних цен по району, по конкретным локациям и в соседних проектах.

Наибольшим коммерческим потенциалом жилой застройки по площади возводимых улучшений (свыше 1,5 млн кв. м) обладают зоны Октябрьская, Полюстрово и Новоизмайловская. По выручке (свыше 100 млрд руб.) — пять зон: Новоизмайловская, Октябрьская, Полюстрово, Черная речка и Петровский остров. При этом только Петровский остров располагается в одной из самых дорогих зон, где 1 кв. м жилья стоит более 200 тыс. руб. Новоизмайловская и Черная речка относятся к средним ценовым зонам (110-140 тыс. руб/кв.м), а Октябрьская и Полюстрово, обладающие самым высоким потенциалом жилой застройки — и вовсе к низшим (90-110 руб./кв.м).

Пригодные под застройку площадки занимают более половины (3,2 тыс. га) общей территории «серого пояса». Еще треть имеет промышленное зонирование, хотя реальное производство ведется не на всей этой территории и в принципе такие площадки, главным образом в ближайшей к центру города зоне «серого пояса», тоже могут быть отданы под редевелопмент.

Бум стал тенденцией

Нынешний экономический кризис породил очень полезный для Петербурга процесс — широкомасштабный редевелопмент серого пояса (ни шатко, ни валко он идет уже лет десять). Как уже сообщал РБК Петербург, процесс начался в 2016 году, когда площадь новых проектов в «сером поясе» за один год увеличилась почти в три раза. В то же время некоторые эксперты приписывали этот бум не объективным обстоятельствам, а совпадению ряда факторов.

Так, по мнению генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, трехкратный рост редевелопмента произошел в значительной степени потому, что несколько компаний одновременно получили согласование своих крупных проектов в промзонах и одновременно начали их энергично реализовывать (их стимулировало также и резко сократившееся число обычных пятен в обжитых районах). С Ельцовым соглашался и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, который по этой причине не был склонен преувеличивать устойчивость наметившегося тренда: «Таких территорий в городе осталось довольно мало, согласовывать проекты там невероятно сложно, так что тенденция вполне может вскоре затухнуть».

Однако новейшие данные опровергают этот скепсис. Во-первых, свободных территорий в «серой зоне» вблизи центра города оказалось довольно много. Во-вторых, девелоперы их активно скупают и застраивают. К началу осени 2017 году общее количество земельных сделок в целях жилищного строительства в петербургской агломерации (включая район КАД) превысило показатель 2016 года, а к концу года, как прогнозируют аналитики Peterland, их число составит порядка 60. При этом прирост, по площади, преобразуемых территорий будет примерно таким же рекордно высоким, как и в 2016 году.

Наибольшая, по объему площадей, застройка происходит сейчас в трех зонах: Полюстровской (по обеим сторонам проспекта Маршала Блюхера), в Новоизмайловской и Октябрьской (вдоль Октябрьской набережной). Таким образом можно, считает глава Peterland, уверенно констатировать — в Петербурге вовсю идет широкомасштабное преобразование серого пояса.

Впрочем, Зарецкий прогнозирует в недалеком будущем снижение темпов — территории с высоким коммерческим потенциалом закончатся, а оставшиеся требуют очень серьезных затрат на очистку, которые по силам в основном крупным девелоперам. Маржа девелоперов на этих участках в сложных случаях не будет превышать 5-7%. «Раньше девелоперы отказывались работать с такой низкой маржой, но скоро им будет некуда деваться», — считает глава Peterland.

Промышленность землю не хочет

При таком огромном потенциале осваивается пока небольшая часть «серого пояса» — реальные преобразования произошли или осуществляются сейчас на 16-17% общей территории «серого пояса» (6,1 тыс. га). Эксперты объясняют это значительными затратами на подготовку площадок и высокими ценами на землю, которые установили владельцы участков, почувствовавшие конъюнктуру. «В городе довольно много собственников, которые держат неадекватно высокие цены на свои участки и ни за что не желают их снижать, — замечает Зарецкий. — Они уверены, что земля еще будет дорожать».

В то же время увеличения спроса на землю под промышленные проекты исследователи не зафиксировали. «Спрос на промышленные земли падал все последние годы. Сейчас падение остановилось, но спрос остается низким», — констатирует глава Peterland и отмечает, что это косвенно свидетельствует об отсутствии роста числа новых крупных промышленных проектов.

За весь 2016 год в петербургской агломерации (включая ближние пригороды, формально относящиеся к Ленобласти), по данным Peterland, было заключено около 50 сделок по промышленным землям. Основная их часть касалась района Шушар, Волхонки (Горелово), Ломоносовского района Ленобласти (Разбегаево). Единичные сделки совершались в Мурино, Янино, Разметелево. А это значит, что у серого пояса в Петербурге огромный жилищный потенциал.