Этажи, кусты и пляжи: Петербург изменил правила застройки

Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс

В Петербурге вступили в силу новые Правила землепользования и застройки. Ознакомившись с обширным документом, эксперты РБК Петербург увидели целый ряд важных изменений, которые он привносит в жизнь строительного бизнеса и жителей города. В том числе, застройщикам «вернули» этаж, но обязали их высаживать заметно больше, чем раньше, кустов и деревьев.

Яснее и понятнее

«В целом изменения оцениваются положительно как архитекторами и девелоперами, с которыми я поговорил, так и рынком в целом. Потому что рынку важны не только сами нормы, но и порядок их применения. Он стал более ясным и понятным, что очень важно», — прокомментировал изменения вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов, глава компании «Mастер Девелопмент» и бывший председатель комитета по строительству Смольного Вячеслав Семененко.

Как показал опрос экспертов и участников рынка, нововведений в ПЗЗ довольно много, и некоторые из них весьма важны как для застройщиков, так и для горожан. Например, для директора по развитию «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» Ольги Михальченко принципиальным изменением стало наделение регионального Госстройнадзора правом требовать обеспеченности социальными объектами при выдаче разрешения на строительство. «Вот основное нововведение», — утверждает Михальченко и отмечает: «Надо отдать должное специалистам НИПЦ и КГА — они во многом поддержали нашу позицию о необходимости поправить формулировки текстовой части ПЗЗ для придания однозначности толкования».

Застройщикам вернули потерянный этаж

Что касается деталей, то, как считают специалисты, одна из важнейших поправок связана с изменением методики определения высоты постройки. Как пояснил заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин, Верховный суд запретил превышать норму по высоте под каким бы то ни было предлогом. В результате, как говорит эксперт, все жилищные проекты, по сути, потеряли один этаж, поскольку различные инженерные сооружения (лифты, вентилляционные шахты и др.) теперь приходится размещать в пределах нормированной высоты. До решения Верховного суда девелоперы могли получать разрешения на отклонение от нормы, если это требовалось для размещения инженерных сооружений.

«Строители стали энергично лоббировать поправку в ПЗЗ, и Смольный пошел на компромисс — теперь за пределами зон охраны установлено три высотных параметра здания, — рассказывает Аврутин. — Помимо нормированной высоты и высоты с отклонением, строителям добавили третью — три метра от нормы. В результате все нормы по высоте за пределами зон охраны фактически увеличились на три метра и таким образом строители получили потерянный этаж обратно».

«Теперь высоту рассчитывают по самой высокой точке здания с учетом любых доминант или акцентов», — уточнила суть нововведения директор департамента развития компании Setl City Светлана Покровская. Также она отмечает корректировку правил расчета средней высоты.

Теперь отвечают за квартал

Второе из важнейших новшеств, которое отметили все опрошенные РБК Петербург эксперты, касается ряда изменений в правилах озеленения. «Введена норма расчета озеленения в квартале, которая предусматривает учёт минимальных нормативов обеспеченности населения Санкт-Петербурга территориями зеленых насаждений, установленных городским законом «О зеленых насаждениях общего пользования», — рассказывает Светлана Покровская.

Как пояснил Владимир Аврутин, раньше озеленение (площадь зеленых насаждений общего пользования — ЗНОП) нормировалось в целом по административному району. «Застройщики реализовывали свои проекты, не особенно заботясь о ЗНОП, а норму пытались выполнить за счет озеленения в других местах района, зачастую далеких от территории данного жилищного проекта, — поясняет эксперт. — Теперь в ПЗЗ записана обязанность застройщиков выполнять норму по ЗНОП непосредственно на территории квартала, в котором реализуется проект. Это — помимо обязанности обеспечивать на территории самого проекта по 23 кв. м зеленых насаждений на каждые 100 кв. м общей площади жилья. Такая дополнительная нагрузка, разумеется, отягощает застройщиков».

Особенно сложной ситуация становится в тех случаях, когда избранный девелопером квартал уже плотно застроен и в нем нет свободных территорий для озеленения, отмечает глава группы экспертов постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам, директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. «Тогда застройщику придется отдать под ЗНОП часть своего земельного участка. Или отказаться от проекта», — утверждает эксперт.

Похожая по логике норма введена и для детских площадок встроенных детсадов. Такие площадки теперь должны располагаться в границах участка жилого дома. И лишь в особых случаях, при соблюдении определенных условий, можно размещать их за границами участка жилого дома, на самостоятельно выделенной территории. Наличие такой нормы негативно отразится на строительной отрасли, уверена директор по развитию «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» Ольга Михальченко. «Думали ли разработчики ПЗЗ о последующей эксплуатации встроенных детских садов при введении такого нормирования?», — задается вопросом Михальченко.

По словам Светланы Покровской, для застройщиков важно еще и появление нормы по минимальной площади таких детсадов — 29 кв. м на одно место.

Разрешено совмещать

Поправки содержат и некоторые другие принципиальные для строительного бизнеса изменения. Одно из них, как считает Владимир Аврутин, — снятие запрета на совмещение в одном проекте нескольких видов разрешенного использования земельного участка. «Раньше, по сути, было запрещено создавать полноценные МФЦ (многофункциональные центры). Например, нельзя было в бизнес-центре размещать гостиницу. Строители были этим очень недовольны. Теперь это ограничение снято», — утверждает эксперт и добавляет: «К магазинам в первых этажах это не относится — их и раньше можно было размещать даже в жилых домах».

Светлана Покровская отмечает при этом, что в новых ПЗЗ скорректировано понятие застроенной территории: «Это территория, где площадь существующей жилой застройки составляет не менее 14% (за вычетом тех домов, которые пойдут под снос)».

Для садоводов и продвинутых автовладельцев

В ПЗЗ удалось внести несколько изменений, разработанных постоянной комиссией ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам, рассказывает Александр Карпов. Одно из них частично решает проблемы жителей коттеджных поселков, имеющих статус садоводств и стремящихся получить статус ИЖС. Такой статус обеспечивает нормальные условия постоянного проживания — почтовые адреса, обслуживание скорой помощью, полицией и пожарными, дорожно-транспортную инфраструктуру и т.п. «До сих пор «садоводам» отказывали в статусе ИЖС, поскольку у некоторых из них размер участка был меньше установленной для ИЖС нормы в 12 соток, — поясняет Карпов. — Теперь во многих случаях (если дома построены в жилых территориальных зонах) для садоводств, созданных до 30 июня 2016 года, это ограничение снято».

Еще одно важное изменение сделано в пользу любителей пляжного отдыха. Из рекреационной зоны (ТР0) выделена особая подзона (ТР0-1), которая предназначена под общедоступные пляжи. На этой территории запрещено капитальное строительство — разрешены только временные объекты общепита и обслуживания транспорта. «Это инструмент рекреационного развития прибрежных территорий, особенно важный для Курортного района», — считает Карпов. В другой специальной подзоне (ТР0-2), значительно улучшились условия для размещения маломерного флота, что может быть очень полезно яхтсменам.

Обращает на себя внимание и отданная законодателем дань развитию технологий. Речь идет об обязательной норме для стоянки (размещения) электромобиля и (или) гибридных автомобилей из расчета 1 место на 1600 кв. м общей площади квартир, но не менее 1 места, с оборудованием места для их зарядки. «Это означает, что пять процентов машиномест должно быть обеспечено силовым электрическим кабелем для подзарядки электромобилей. Самое важное — в проект электрообеспечения дома должна быть заложена дополнительная мощность для подзарядки электромобилей, — поясняет Карпов. — Сейчас распространение электромобилей во многом тормозится отсутствием инфраструктуры».

Требования ужесточились

Давая общую оценку изменений в ПЗЗ, эксперты и представители девелоперских компаний отмечают тенденцию к ужесточению требований к застройщикам. «Изменения коснулась как содержания градостроительных регламентов, так и общей части ПЗЗ. Появились новые нормативы, пересмотрен ряд существующих. К примеру, если в гостиницах и апартаментах, в которых количество номерного фонда, предусматривающее возможность приготовления пищи, превышает 10%, то к ним применяются нормы жилой застройки в полном объёме», — констатирует Ольга Михальченко.

По ее мнению, к числу недостатков действующих правил относится и то, что в буферных рекреационных зонах (между жилой, деловой застройкой и магистральными улицами или промзонами) запрещено размещать в качестве условно-разрешенных объекты, относящиеся к основным видам использования прилегающих зон. «Иными словами, пользователи улично-дорожной сети будут лишены возможности приобрести необходимые товары по пути следования, получить организованное горячее питание, оставить автомобиль в паркинге», — утверждает Ольга Михальченко. «Вряд ли это можно оценить как градостроительную политику, так как благоустройство и содержание таких территорий в случае отсутствия потенциальных инвесторов ляжет исключительно на бюджет. Проводился ли анализ, сколько территорий выпадает из потенциального развития и сваливается на бюджет? Не уверена», — добавляет она.

Забота об экологии

Между тем, как замечает Александр Карпов, в таких зонах (относящихся к категории ТР5-1) установлен основной вид использования — «охрана природных территорий», предусматривающий защитное озеленение. Они имеют статус территорий общего пользования, с возможностью размещения предприятий бытового обслуживания, общепита, спорта и религиозных организаций. «Обязанность устраивать в зонах ТР5 защитное озеленение является реакцией на многочисленные скандалы, например, в связи с ужасными запахами полигона «Новоселки», различных асфальто-бетонных заводов, с попытками разместить вблизи жилых домов мусороперерабатывающие предприятия, — поясняет директор ЭКОМа. — Теперь нужно определить, кто будет финансировать такие озеленения».

Также, по его словам, установлен более жесткий запрет на строительство жилья в санитарно-защитных зонах предприятий.