Как рынок новостроек в Петербурге и Ленобласти вдвое нарастил выручку
Выручка рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в мае 2023 оказалась на 91% выше прошлогоднего уровня и достигла уровня в 45,6 млрд руб., подсчитали аналитики сервиса Dataflat*.
Большую часть этой суммы привлекли строительные компании из Петербурга — 36,48 млрд руб., на продажи в Ленобласти приходится 9,12 млрд руб. По сравнению с маем 2022 года, у застройщиков города и области продажи в лотах выросли на 71%, а в квадратных метрах — на 83%.
Рост после спада
По данным Dataflat.ru (официальной статистики Росреестра еще нет), за прошлый месяц в Петербурге было заключено 3 879 договоров долевого участия (ДДУ), в Ленобласти — 1532 ДДУ. По сравнению с маем 2022 года, прирост продаж в Петербурге составил 59%, в Ленобласти — 109%. В области средние цены на первичном рынке с прошлого года практически не изменились и остаются на уровне 144,9 тыс. руб. за кв. м. В Петербурге цены за год выросли на 7%, до 225,5 тыс. руб. за кв. м.
Впечатляющая годовая динамика объясняется эффектом низкой базы. В конце февраля 2022 года Банк России поднял ключевую ставку более чем два раза, до 20%, пропорционально выросли ставки по ипотечным кредитам. Вскоре ставки по льготной ипотеке подняли до 9%. Участники строительного рынка называли такой уровень ставок по кредитам заградительным, что привело к резкому спаду продаж, до 2,4 тыс. сделок (по оценкам Dataflat). Управление Росреестра по Санкт-Петербургу приводило большие цифры (2,9 тыс. ДДУ в мае), но, несмотря на некоторые разночтения в данных, общий тренд прослеживается и здесь. В 2022 году худшие показатели по регистрации сделок на первичном рынке Росреестром были зафиксированы именно в мае.
Несмотря на значительный рост продаж сегодня, эксперты отмечают, что говорить о реальном восстановлении рынка пока рано. «Хотя зарегистрированные продажи в Петербургском регионе на фоне провального мая 2022 года выглядят впечатляюще, однако, по сравнению с 2021 годом они ниже на 16% по числу лотов», — приводит данные руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин.
Препятствия для восстановления рынка
Поскольку основным драйвером продаж на первичном рынке остается ипотека (на долю таких сделок в мае приходилось 85% заключенных договоров), на динамику продаж будет влиять ужесточение политики ЦБ по регулированию кредитования. В мае крупнейшие банки сообщили о рекордной выдаче ипотеки: «Сбербанк» выдал в Петербурге таких кредитов на общую сумму 20,4 млрд руб., ВТБ в городе и области — на 38 млрд руб. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева объясняла рост информацией о грядущем повышении ставок и об ужесточении политики ЦБ — покупатели, уже определившиеся с выбором квартиры, спешили заключить сделку до изменения условий кредитования.
В июне 2023 года в РФ вступили в силу новые требования к минимальному первоначальному взносу по ипотеке. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам. Все опрошенные РБК Петербург застройщики сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке. По самым оптимистичным оценкам, спад составит 30%, по пессимистичным — достигнет 50%.
*Справка
В расчетах Dataflat.Ru учитываются только договора ДДУ и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами прошедшие регистрацию в Росреестре. Статистика ведется по дате регистрации. Не учитываются продажи не по ДДУ (после ввода в строй, ЖСК, ДКП, ПДКП, договора инвестирования), продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи. Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования согласно открытым прайс-листам без учета скидок и дополнительных опций, датой поступления всей выручки (платежа) считается дата регистрации.
