Петербург остановил продажу чердаков и подвалов в жилых домах

Фото: И.Албин/gov.spb.ru

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин остановил продажу Фондом имущества нежилых помещений в жилых домах – до проведения анализа на наличие у них признаков общего имущества многоквартирных домов. Такой анализ будет проведен для всех нежилых помещений в Петербурге, не являющихся частной собственностью. Информацию об этом И.Албин поручил комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) опубликовать в интернете.

Интересантами в этой проблеме являются бизнес, власти и ТСЖ, представляющие интересы собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД). Бизнес хочет получать помещения (подвалы, чердаки, другие нежилые помещения) в аренду или в собственность для коммерческого использования. Кому за это платить, предпринимателям в сущности все равно. Власти хотят – чтобы платили им, для пополнения бюджета (отдельные чиновники также заинтересованы в «откатах»). ТСЖ хотят использовать помещения для своих нужд – либо в качестве технических помещений, если в них расположены инженерные коммуникации; либо как служебные помещения (для хранения инвентаря, колясок и велосипедов жильцов, в качестве офисов правления ТСЖ и т.п.); либо в коммерческих целях для облегчения финансирования обслуживания дома, которого обычно не хватает.

Хотя первые лица государства, инициировавшие реформу ЖКХ, призывают чиновников всячески способствовать укреплению самоуправления жилыми домами, местные власти предпочитают исходить из собственных интересов и подчас делают прямо противоположное. В частности, они стремятся забрать себе нежилые помещения домов, нередко лишая жителей возможности оперативно пользоваться даже расположенными в них инженерными коммуникациями (водомерами, тепловыми узлами, водопроводными вентилями и т.п.). Дело доходит до того, что в домах не остается ни одного свободного подвала для размещения совершенно необходимого инженерного оборудования. Так, по данным члена Совета ТСЖ при администрации Петроградского района Петербурга Наталии Николаевой, у 4 тысяч петербургских жилых домов нет возможности установить общедомовые приборы учета именно потому, что подвалы проданы. Также известны случаи, когда новые собственники подвалов требуют вынести установленные там ранее общедомовые узлы учета в подъезды.

Вокруг этой проблемы уже лет 10 идет борьба ТСЖ с местными властями практически во всех регионах РФ. Жители втянули в эту борьбу ассоциации ТСЖ, депутатов всех уровней, политиков практически всех партий, суды всех уровней, вплоть до Верховного, Высшего Арбитражного и даже Конституционного. Но результата пока нет. Ситуацию усугубляют дефекты законодательства – власти умело пользуются лазейками в законодательстве и в формулировках судебных решений. Упрямство чиновников подогревается многомиллионной ценой вопроса даже в небольших городах. В мегаполисах, где рыночная стоимость подвалов и чердаков (для строительства мансард) в центральных районах исчисляется миллионами, битва за помещения особенно упорная.

Администрация Петербурга до самого последнего времени вела себя как большинство местных властей. Начавшаяся при губернаторе Валентине Матвиенко продажа помещений в жилых домах продолжалась и при губернаторе Георгии Полтавченко. На сайте Фонда имущества регулярно появлялась информация о выставленных для продажи или аренды помещениях (обычно – подвалов), причем наличие в них инженерных коммуникаций даже не скрывалось. Особую актуальность эта проблема приобрела для ТСЖ Центрального и Петроградского районов (впрочем, возможно лишь потому, что именно в этих районах ассоциации ТСЖ наиболее активны).

И вот, неожиданно, Общественный совет при вице-губернаторе Игоре Албине инициировал во вторник заседание на эту тему. Вопрос повестки заседания сформулирован дипломатично: «О выявлении неэффективно используемого имущества Санкт-Петербурга, обладающего признаками общего имущества многоквартирных домов Санкт-Петербурга, и обеспечению дальнейшей передачи его в управление и использование собственников помещений многоквартирных домов». В то же время представители ТСЖ называют такое имущество «незаконно используемым» или даже «захваченным» городскими властями, поскольку согласно Жилищному кодексу РФ имущество, «обладающее признаками общего имущества многоквартирных домов», является собственностью владельцев помещений жилого дома и его использование посторонними лицами незаконно, а извлекаемые при этом доходы – неправомерное обогащение. Понятно, что никто не пытается привлекать к уголовной ответственности чиновников, подписывающих распоряжения о продаже или аренде такого имущества, но порядок навести все же хочется даже Смольному. Хотя бы потому, что нынешняя неразбериха со статусом таких помещений порождает постоянные конфликты.

Последний из конфликтов такого рода возник в ходе исполнения своих обязанностей городским Фондом капремонта. По закону Фонд должен собирать взносы на капремонт не только с владельцев квартир, но и собственников нежилых помещений жилых домов, и тратить эти средства (а также бюджетные субсидии) на ремонт общедолевого имущества дома. Но из-за беспорядка в учете нежилых помещений в городе нет точной информации об их владельцах, а значит, Фонд не понимает, с кого следует требовать перечисления взносов за их капремонт и, что еще важнее, какие именно помещения он должен ремонтировать (обычную коммерческую нежилую недвижимость Фонд ремонтировать не должен, поскольку она не является общедолевой собственностью).

По этой же причине (учетной неразберихи) постоянно возникают конфликты между управляющими компаниями, жителями домов и различными городскими структурами по поводу платежей за жилищно-коммунальное обслуживание таких помещений. «Мы не знаем, какие помещения относятся к общедолевой собственностьи, а какие - к обычным, коммерческим. Если ими кто-то пользуется, то плату еще можно взимать, а с пустующими – беда, – говорит председатель правления Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова. – Управляющие компании не хотят с этим разбираться и предпочитают учитывать их как общее имущество и плату за их обслуживание включать в общедомовые расходы, которые оплачивают владельцы квартир и официальные собственники нежилых помещений». Возникают и проблемы с легитимностью общих собраний многоквартирных домов – из-за отсутствия на них собственников нежилых помещений. Их голоса должны учитываться, но это невозможно, пока собственники не установлены.

В своем выступлении заместитель председателя КУГИ Марина Янкина сообщила, что на основании распоряжения городского правительства №65-рп, принятого в октябре 2014 года, проводится всеобщая инвентаризация городского имущества, в ходе которой выявляется имущество с признаками общедомовой. «На сегодняшний день от собственников жилых помещений поступило 524 заявления о рассмотрении таких объектов. Еженедельно в КУГИ проводятся заседания комиссии для выявления таких объектов и выведения их из реестра собственности казны. И мы предусматриваем сейчас возможность для собственников заключать договора безвозмездного пользования с КУГИ до определения статуса этих помещений», - заявила М.Янкина.

По итогам совещания вице-губернатор Игорь Албин поручил КУГИ в месячный срок опубликовать в интернете полный перечень нежилых помещений многоквартирных домов со всей информацией об их статусе, для чего провести анализ на наличие у них признаков общедолевого имущества. Поскольку работа эта довольно трудоемкая, в первую очередь такой анализ должен быть произведен для помещений, которые Фонд имущества СПб выставил на продажу/аренду или приготовил для таких целей. Всего таких помещений около 200. До завершения анализа И.Албин велел реализацию сделок по таким помещениям остановить. Что касается уже проданных помещений, которые имеют признаки общедолевого имущества, то, как заявил вице-губернатор, власти ими заниматься не будут, а заинтересованные лица должны оспаривать их принадлежность в суде.

Владимир Грязневич