В Петербурге резко вырос объем непроданного жилья

Фото: Ведомости/PhotoXPress.ru

Снижение покупательской активности на петербургском рынке новостроек привело к его затовариванию, показывают данные, приведенные аналитиками Nikoliers. В домах, завершение строительства которых пришлось на 2022 год, число нераспроданных квартир составляет порядка 4,7 тыс., подсчитали эксперты. В целом же, объем рынка «готовой первички» на конец 2022 года составил 6,2 тыс. квартир, увеличившись в 2,5 раза за год.

Каждая пятая квартира

Как пояснила РБК Петербург старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева, в среднем доля нераспроданных квартир в проектах, введенных в эксплуатацию за 2022 г., сейчас составляет порядка 20%. «Однако, нужно понимать, что активные продажи в этих проектах пришлись на 2020-21 годы», — отмечает она.

В Nikoliers значительную долю нереализованного жилья объясняют особенностями программ, направленных на поддержку покупательского спроса. В частности, субсидированные ипотечные ставки на первичном рынке не распространяются на готовую недвижимость. В прошлом году многие застройщики запустили совместные с банками программы от 0,01% годовых. Госпрограммы по льготной (по ставке 8%) и семейной (6%) ипотеке не доступны покупателям так называемой «новой вторички». Разброс между ставками доступных покупателям кредитов значительный: по данным Frank RG, на 1 января 2023 года средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в России составила 9,2% (+0,33 п.п. год к году), на первичном —3,5% (-2,38 п.п. год к году). При помощи ипотечных кредитов на первичном рынке в Петербурге и Ленобласти в январе 2023 году продавалось 85% квартир, подсчитали в Dataflat. На вторичном рынке доля ипотеки в сделках намного скромнее и не превышает 30% продаж.

Продавать все сложнее

На конференции «Рынок недвижимости Петербурга 2022-2023: итоги, вызовы, надежды» директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей заявила, что доля не проданных до сдачи дома в эксплуатацию квартир продолжит расти в 2023 году. «Такие квартиры продолжают «зависать», они практически не имеют шансы быть проданными пока есть конкурирующие предложения [в этой локации]», — считает эксперт.

Такой прогноз подтверждает статистика Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которая аккумулирует данные о реализации квартир в строящихся домах. На 9 февраля 2023 года в Петербурге строится 7 623тыс. кв. м жилой площади. Из них достроить и сдать до конца года планируется 3131 тыс. кв. м. В таких домах до сих пор не распродано 39% площадей. С учетом всех выданных разрешений на строительство до 2027 года в городе не продано 42% жилья на первичном рынке (3 209 тыс. кв. м), продажи не открыты в 24% (1 804 тыс. кв. м).

Борьба с «затовариванием»

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов отмечает негативную динамику: год назад, в феврале 2022 года, общая доля непроданных на первичном рынке Петербурга квартир была ниже — 37,4%.

Эксперт называет высокую долю строящегося жилья, которое не выводят в продажу, явным признаком того, что застройщики пытаются бороться с затовариванием рынка. «В Петербурге много объектов, которые застройщики «не распаковали», где провели одну-две сделки по ДДУ, а дальше активные продажи не ведут. Это сигнал о том, что застройщики придерживают даже те объекты, которые полностью готовы к реализации. Нет смысла выводить их на рынок, пока остальное не распродалось», — поясняет Максим Ельцов.

Также он указывает на сложности с продажей готового жилья от застройщиков — для оформления кредита нужна рыночная оценка недвижимости. «Поскольку такие квартиры имеют статус не строящегося, а готового жилья, оценочные компании сравнивают их с ценами, по которым люди продает свои квартиры на вторичном рынке. Часто квартиры в собственности физлиц в соседних корпусах того же ЖК значительно дешевле — разница в цене может доходить до 20% и более», — добавляет Максим Ельцов.

«Логика подсказывает — для того, чтобы поднять продажи в такой ситуации, нужно снижать цены на объекты, которые у застройщиков «застряли». В 2015 году, когда в Петербурге на рынке была похожая ситуация и риск затоваривания из-за падения спроса, застройщики снизили цены в среднем на 10-15%, что позволило довольно быстро избавиться от остатков нераспроданного жилья. Сейчас ситуация сложнее, из-за перехода на проектное финансирование девелоперам нужно согласовывать с банками любое изменение цен в жилых комплексах, строительство которых они кредитовали. Не факт, что банки пойдут им навстречу», — говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.