В Петербурге нашли новые миллионы квадратных метров под застройку

Фото: MLA+

Кварталы Петербурга могут вместить в себя еще порядка 80 млн кв. м застройки без ущерба для существующей городской среды. К такому выводу пришли эксперты архитектурного бюро MLA+ в ходе специального исследования, задачей которого было выявить нераскрытый потенциал территорий Северной столицы. Специалисты сформулировали базовые принципы, при соблюдении которых уплотнительная застройка может стать оптимальной градостроительной политикой.

Мыть или строить

Характерная для большинства городов России экстенсивная модель развития, сложилась во второй половине прошлого века, рассказывает архитектор бюро MLA+ Даниил Веретенников. «За последние сто лет доля городского населения в России увеличилась с 15 до 81%, при этом общая численность населения страны почти удвоилась. Неудивительно, что в послевоенный период города Советского Союза обросли широкими «панельными» поясами», — говорит Веретенников.

Города активно растут «вширь» и сегодня, несмотря на радикально изменившуюся в последние десятилетия демографическую ситуацию. Исходя из обозначенной в майских указах президента цели к 2024 году увеличить темпы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год, расширение «спальников» будет только ускоряться, уверен Веретенников.

Между тем, как считают в MLA+, расползание городов чревато появлением целого ряда негативных эффектов: разрушаются природные экосистемы, растягиваются инфраструктурные сети и удорожается их эксплуатация, усугубляются транспортные проблемы. Но главный дефект существующей системы — дефицит ресурсов на развитие и поддержание застроенных территорий в надлежащем состоянии. «Ключевой вопрос, который стоит перед градопланировщиками, можно свести к выбору: будем строить новый город или отмоем существующий?» — говорит Веретенников.

Восемь морфотипов…

Альтернативой экстенсивному расширению города может быть только уплотнительная застройка. Она способна не только замедлить расползание городов, но и решить многие внутренние проблемы территорий, полагают эксперты MLA+.

Чтобы обеспечить индивидуальные приемы обращения с каждым из типов городского пространства, в ходе исследования была разработана упрощенная модель города, которая включает восемь подзон — морфотипов. Это «исторический центр» (кварталы с преобладанием дореволюционной брандмауэрной застройки), «серый пояс» (преимущественно нежилые территории исторического промышленно-селитебного пояса), «городские деревни» (частный сектор, кварталы индивидуальной или блокированной застройки), «города-сады» (малые «сталинки»; 2–4-этажная застройка городских периферийных кварталов советского доиндустриального периода 1918–1957 гг.), «парадные суперкварталы» (застройка вдоль главных проспектов советского доиндустриального периода), хрущевки (микрорайоны первого поколения массовых серий 1958–1974 гг.), «брежневки» (микрорайоны поздних поколений массовых серий 1975–1991 гг.), «постсоветская застройка» (кварталы и микрорайоны, построенные после 1991 г.)

Карта морфотипов 

(Фото: MLA+)

Как отмечают авторы исследования, карта, отражающая разделение города на морфотипы застройки, демонстрирует кольцевую, «луковую» структуру города, которая складывалась в результате нескольких волн его расширения.

…и восемь рецептов

Следующим шагом стала разработка тестовых проектов для характерных участков каждого из восьми морфотипов. «Проекты разрабатывались на основе анализа двух основных тем: выявления ценных качеств среды, которые необходимо сохранить в процессе преобразований, и определения проблем, которые должны быть решены. Поскольку списки «достоинств» и «проблем» специфичны для каждого из типов застройки, в результате тестового проектирования мы получили восемь разных рецептов качественных преобразований городской ткани», — пояснил идею Веретенников.

Преобразование «серого пояса»

(Фото: MLA+)

Общей для всех морфотипов задачей было повышение функционального и ландшафтного разнообразия среды, которое достигается за счет включения новых, нехарактерных для сложившейся застройки типологических категорий жилья, а также общественных сервисов, культурных и деловых объектов.

В ходе решения этой задачи эксперты рассчитали приблизительный ресурс для уплотнения, которым обладает все застроенное пространство Санкт-Петербурга. Взяв за основу полученные коэффициенты уплотнения, они установили, что кварталы Петербурга могут вместить в себя еще порядка 80 млн кв. м застройки, что покрывает прогнозируемые объемы строительства в городе не на одно десятилетие вперед. «Это означает, что за счет интенсификации использования существующих районов город может полностью отказаться от политики расползания и при этом обеспечить существующую потребность в наращивании жилого фонда», — говорит Веретенников.

Коэффициенты уплотнения

(Фото: MLA+)

Полезное уплотнение

Однако, предупреждают эксперты, при реализации таких проектов важно не допустить ошибок, которые вызвали бурю общественного недовольства уплотнительной застройкой и дискредитировали ее как метод градостроения.

«Качественное уплотнение должно помочь: повысить связность городской среды за счет формирования новых улиц и зеленых связей; увеличить плотность в узлах общественного транспорта; повысить функциональное разнообразие преимущественно жилых районов; расширить линейку типологий застройки в городе, обогатить и разнообразить рынок недвижимости; создать среду человеческого масштаба; сформировать пространства для развития малого бизнеса; снизить потребность в использовании автомобиля за счет приближения сервисов/услуг/мест работы и проживания», — назвал Веретенников главные преимущества разработанного в MLA+ метода.

Преобразование районов с новой застройкой

(Фото: MLA+)

Теория и практика

Впрочем, как признают авторы исследования, практическому воплощению их идеи мешает ряд обстоятельств. Главное из них — несовершенство законодательства. «Нужно формирование четких земельных отношений — сплошное межевание участков под существующей застройкой с перспективой на дальнейшее развитие; административная и налоговая поддержка малого девелопмента; развитие новых бизнес-моделей, ориентированных на вовлеченность собственников в процесс преобразований; модернизация правовой базы, определяющей принципы пожарной и санитарной безопасности», — перечисляет Веретенников некоторые из необходимых изменений нормативно-правовой базы.

Еще одна помеха в работе со сложившейся застройкой — противодействие населения. Впрочем, как полагают авторы исследования, эта проблема может быть решена. «Если рассматривать проект уплотнения как бизнес-инициативу собственников жилых домов, а также демонстрировать, как подобные проекты способны преобразовать среду в масштабе двора и квартала, это препятствие будет преодолено. Бенефициарами процесса становятся в таком случае не только профессиональные девелоперы, но и сами жители, и это поможет приблизиться к осуществлению сверхзадачи — формированию управляемых структур вместо гигантских «человейников» и, как следствие, становлению класса ответственных собственников и арендаторов», — резюмирует Веретенников.

Повтор публикации РБК Петербург от 06.12.2018