Эксперты: Традиционного сентябрьского скачка цен на жилье в Петербурге в этом году не произошло

По итогам сентября 2008г. цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге выросли в среднем на 1-2%. Эксперты констатируют, что рынок занял выжидательную позицию, предложение увеличилось, а рост цен замедлился. По прогнозам специалистов, коррекция цен на рынке недвижимости продлится ближайшие несколько месяцев. В то же время участники рынка убеждены, что цены будут показывать положительную динамику, несмотря на замедление темпов роста.

О том, что традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло, свидетельствуют, в частности, данные АН "Бекар". По информации агентства, средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в сентябре выросла чуть больше, чем на 1%, и к концу месяца установилась на уровне 109 тыс. руб. за 1 кв. м в готовых домах и порядка 93 тыс. руб. в строящихся.

"Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, - считает заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров. - Многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом". По мнению экспертов компании, такое ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, то они начнут покупать квартиры, если жилье не подешевеет – перестанут выжидать и продолжат инвестировать в недвижимость. Согласно этой логике, уже в начале будущего года можно ожидать восстановления спроса на жилье и ускорения темпов роста цен.

В то же время, по данным специалистов "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН), в сентябре текущего года стоимость жилой недвижимости увеличилась на 2-3% в зависимости от типа жилья. Однако, как полагают эксперты агентства, фактически роста цен не произошло, поскольку большинство строителей предоставляли покупателям скидки в те же 2-3%.

По данным компании, больше всех подорожали квартиры в "хрущевках", поскольку там, в основном, предлагалось наиболее доступное малогабаритное жилье. "На конец сентября стоимость "квадрата" здесь составила более 100 тыс. руб.", - рассказывает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. "Если говорить о районах, то наибольший рост цен был зафиксирован центральных районах города, - отметил специалист. - В Калининском и Красногвардейском районах цена предложения снизилась на 1%".

В то же время, по словам эксперта, в сентябре увеличилась разница между "рекламной" ценой и реальными продажами. Так, на месте в большинстве случаев можно было получить скидку в размере 2-3% на вторичном рынке и до 30% - на первичном рынке жилья. Особенно это касалось 3-комнатных квартир, находящихся в начальной стадии строительства. "Если дом уже сдан, то скидки не предоставлялись: это не имеет смысла, поскольку такой объект не требует значительных дополнительных вложений", - пояснил В.Спарак.

По словам эксперта, в настоящий момент покупатели ведут себя "на грани фола", чтобы выиграть время. Вдохновленные разговорами о том, что цены на жилье должны упасть, покупатели надеются, что это действительно произойдет. В то же время они находятся "на низком старте", и в случае, если жилье продолжит свое удорожание, готовы в любой момент приобрести жилую недвижимость.

По данным компании "Петербургская недвижимость" на 24 сентября 2008г., по сравнению с августом текущего года цены на типовое строящееся жилье выросли на 0,76% и составили в среднем 80 тыс. 653 руб. за 1 кв. м, на жилье класса "комфорт" - поднялись на 0,37% и достигли порядка 112 тыс. 987 руб. за 1 кв. м, цены на элитное жилье в сентябре показали незначительное снижение - на 4,08%, до 234 тыс. 359 за 1 кв. м.

Как видно из приведенных данных, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра жилья массового спроса продолжают показывать положительную динамику. Незначительное снижение цен на элитное жилье, по данным экспертов, обусловлено коррекцией рынка после значительного (11%) роста во втором квартале нынешнего года.

Еще одной тенденцией сентября 2008г. стало увеличение предложения на рынке жилья. По мнению специалистов АРИН, количество выставляемых на рынок объектов за сентябрь увеличилось на 10-15%. Как и в предыдущие месяцы, наибольшее предложение сосредоточено в Приморском и Выборгском районах Петербурга, причем большинство квартир были расположены в новых домах. Основная масса предлагаемого жилья – 3-комнатные (около 30% от общего предложения), 2-комнатные (порядка 28%) и 1-комнатные (порядка 23%) квартиры. "Меньше всего представлено многокомнатных квартир", - заметил В.Спарак.

Наиболее востребованы в сентябре были квартиры в центральных районах города - Адмиралтейском, Василеостровском и Центральном. Именно там сейчас присутствует наибольший неудовлетворенный спрос. Наименьшей популярностью пользовалось жилье в Красногвардейском районе.

"Если же говорить о габаритах квартир, то наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры, - рассказывает представитель АРИН. – Это связано с их меньшей по сравнению с 3-комнатными квартирами общей стоимостью. Хотя следует отметить, что стоимость "квадрата" в таких квартира выше, чем в многокомнатных".

По информации специалистов компании "Бекар", наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах Северной столицы. "Выборгский и Фрунзенский – районы в недавнем прошлом промышленные, поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Н.Лавров. – Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпредприятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья".

Специфика же Приморского района в том, что он отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где, как в этой части города, вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домов из кирпича и кирпично-монолитных зданий.

"Развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем оно обесценится, - констатирует Н.Лавров. - Этим обусловливается открытие продаж квартир в жилом комплексе "Балтийская жемчужина". Причем, по мнению специалиста, продавцы "переждали" с открытием продаж: "Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно". Как подчеркивает эксперт, на рынок начало продаж в "Жемчужине" не повлияло: это сравнительно небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос проект не мог.

Несмотря на рост предложения, больше всего на вторичном рынке по-прежнему неликвидной недвижимости - квартир в домах-"кораблях" и "хрущевках", комнат в "коммуналках". Это жилье не пользуется спросом, поэтому простаивает на рынке дольше других объектов.

Что касается первичного рынка, по словам заместителя директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Russia and CIS (Москва) Натальи Прониной, наименее ликвидные объекты на "первичке" сегодня продают со скидками. В свою очередь, президент совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский выразил недоверие действиями компаний, которые предлагают жилую недвижимость по цене ниже себестоимости строительства. По мнению эксперта, покупатели квартир со столь значительными скидками сегодня могут оказаться в положении обманутых дольщиков.