Коммерческая недвижимость накануне перемен: ставки, вакансии, доходы

Фото: PhotoXPress.ru

Общий объём вложений в коммерческую недвижимость Петербурга в первом полугодии 2022 года составил 26 млрд руб. Это в два раза меньше, чем за первое полугодие прошлого года, подсчитали аналитики Knight Frank St. Petersburg. Эксперты прогнозируют стагнацию рынка в ближайшие три года и падение доходности коммерческой недвижимости.

«Москва легче пережила кризис»

Сегменты коммерческой недвижимости по количеству инвестиций в Петербурге в первом полугодии 2022 года изменились по сравнению с 2021 годом. В этом году бОльшая часть вложений пришлась на офисную недвижимость (53%), 26% инвесторы направили на площадки под девелопмент, 13% пришлось на гостиничную недвижимость и 8% — на складскую недвижимость. В первом полугодии 2021 года приоритеты были расставлены иначе: 72% от всех инвестиций были направлены на площадки под девелопмент и лишь 16% — под офисную недвижимость.

Произошедшие в этом году изменения руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg Сергей Дуанов объясняет тем, что крупнейшие инвестиционные сделки в Петербурге состоялись именно в сегменте офисов. В частности, в 2022 году частные инвесторы купили бизнес-центры Trinity Place и «Электро» примерно за 8,5 млрд руб., а «Россети» приобрели 80% «Балтийского делового центра» примерно за 4,1 млрд руб.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первого полугодия 2022 года составил 168,3 млрд руб. Примечательно, что Петербург более чем в два раза сократил свою долю в общем объеме инвестиций: с 41% в первом полугодии 2021 года до 16% — в 2022 году. Москва, наоборот, за год нарастила свою долю с 52% до 78%. «То есть, все инвестиции идут в Москву. Как мы знаем, мэрия Москвы заявляла о том, что [в столице] кризис пройден и санкции Москвы практически не коснулись. Это косвенно подтверждается нашей аналитикой, что в первую очередь инвесторы России стремятся в Москву как в наиболее развитый регион и с точки зрения инфраструктуры, и с точки зрения поддержки инвесторов», — отметил Сергей Дуанов.

По итогам первого полугодия рынок коммерческой недвижимости остался практически без иностранных инвесторов. Их доля в общем объеме инвестиций составила рекордно низкие 2,8%.

Рекордная вакансия

Несмотря на то, что большая часть сделок в Петербурге за первые шесть месяцев 2022 года пришлась на офисы, этот сегмент рынка показал максимальный объем свободных площадей с 2012 года. Показатель составил 329 тыс. кв. м. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Регины Волошенко, к концу года вакансия на офисном рынке Петербурга может превысить 10%. Как поясняет эксперт, «рынок пострадал» по большей части из-за ухода иностранных IT-компаний. «Единовременно вышло на рынок порядка 300 тыс. кв. м площадей. Для Петербурга — это сильно», — говорит Волошенко. Однако, отмечает она, после паузы в конце февраля на офисном рынке вновь происходит оживление, но тенденции уже другие. «Если раньше у компаний был драйвер переезда — улучшение качества офиса, увеличение его объёмов, то сейчас драйвер переезда — это сокращение объёмов; люди пытаются экономить», — говорит Регина Волошенко. Она поясняет, что компании, в основном, ищут офисы площадью 300-400 кв. метров. На большие дорогостоящие площади, высвобождающиеся от иностранных IT-компаний, пока претендуют только структуры «Газпрома»; в перспективе их также могут занять отечественные IT-компании, считает аналитик. «Российские IT-компании сейчас пересматривают свою линейку бизнеса, у многих есть планы нарастить мощности, соответственно набрать больше специалистов и увеличить площадь офисов», — полагает Регина Волошенко.

Что касается арендных ставок, то в офисах класса А по итогам первого полугодия они снизились на 1,4%, до 2 277 руб. за кв. м., в офисах класса В — увеличились на 0,6%, до 1 534 руб. за кв. м. Ранее эксперты отмечали, что к концу года условия сделок по аренде офисной недвижимости в Петербурге будут во многом диктоваться арендаторами. Это, в свою очередь, приведет к дальнейшему снижению запрашиваемых арендных ставок. «Учитывая, что в сентябре, по моим подсчетам, к вводу планируется 200 — 250 тыс. кв. м. новых офисных площадей, то на конец года уровень вакансии может вырасти до 300-350 тыс. кв. м., что не очень хорошо, и сточки зрения спроса, и с точки зрения арендных ставок», — говорил партнер и руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников. Управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков говорил, что собственники офисных помещений уже сейчас «очень лояльно» смотрят на то, чтобы договориться о скидках.

По мнению гендиректора Knight Frank St.Petersburg Константина Лосюкова, увеличение вакансии на офисном рынке даст толчок для его развития: конкуренция за арендатора заставит арендодателей больше думать об инженерии помещений и предлагать более качественные площади. «Сейчас происходит оздоровление рынка после перегрева, которое мы наблюдали в последние годы. На самом деле, вакансия 10%, если посмотреть на рынки других развитых стран, это золотая середина. Просто в Петербурге долгое время отсутствовали качественные площади, была очень низкая вакансия, и рынок просто к этому привык. Если посмотреть на московский рынок, то там вакансия в классе А долгое время держится на уровне 9-10% — и рынок совершенно спокойно развивается», — говорит Лосюков.

Монополизация рынка

Как отмечают аналитики, в ближайшей перспективе рынок коммерческой недвижимости будет монополизирован локальными российскими компаниями. Большинство крупных международных игроков пока остановили свои планы по реализации проектов в России. Как отмечает Сергей Дуанов, высвобождение большого количества высококлассных площадей во всех сегментах из-за релокации части компаний за рубеж приводит к снижению динамики роста арендных ставок и увеличению рисков арендного бизнеса.

По прогнозам эксперта, в среднесрочной перспективе 1-3 года рынок недвижимости будет стагнировать; крупные международные игроки не смогут вывести капитал от продажи недвижимости за рубеж. «В офисных центрах класса А из-за ухода западных компаний, доходность может упасть на 20-30%. Доходность от таких площадей в новых условиях может составлять 7-8%», — говорит Дуанов. Корректировка арендных ставок в сторону их уменьшения, по прогнозам аналитиков, до конца года, вероятно, произойдёт в сегменте стрит-ретейла и на рынке складской недвижимости.

Повтор публикации от 07.07.2022