Почему в Петербурге почти перестали строить бизнес-центры?
На офисном рынке Петербурга сложилась парадоксальная ситуация: спрос на помещения в бизнес-центрах растет, многие объекты сдаются в аренду еще на стадии строительства, уровень вакансии достиг в 2024 году рекордно низкого уровня за всю историю рынка, но объемы предложения падают. Почему девелоперы не стремятся инвестировать в создание новых офисов, разбирался РБК Петербург.
Растущий дефицит
К концу 2024 года в Петербурге в бизнес-центрах класса А свободно всего 28 тыс. кв. м, в классе B — 127 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился до минимального уровня 3,6%, а ввод новых площадей поставил антирекорд — 100 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group.
По оценкам партнера, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероники Чакановой из всего объема новых площадей в этом году на открытый рынок вышли только 16 тыс. кв. м, остальные были сданы в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию. По ее прогнозам, в 2025 году для аренды офисов будут доступны менее 35 тыс. кв. м. в новых объектах. Среди них 18,3 тыс. кв. м в БЦ «Авиор» в составе комплекса «Аэропорт Сити» и 16 тыс. кв. м. БЦ «Северная Пальмира» в Московском районе. Для этого объекта найден якорный арендатор, и большая часть из его общей площади в 43 тыс. кв. м занята.
«Через год-полтора на рынок выйдет БЦ «Сабировский» в Приморском районе, там сейчас идет перепроектирование, это еще 18,5 тыс. кв. м. В конце 2026 года «Орими» достроит новый бизнес-центр на Лесном проспекте (43 тыс. кв. м), но опять же половину здания компания забирает под себя. То есть объем, который выйдет на рынок, составит около 14 тыс. кв. м», — ожидает Вероника Чаканова.
Проекты на паузе
Несмотря на явный дефицит предложения, девелоперы не торопятся запускать новые проекты. Например, еще летом 2024 года УК «Теорема» получила разрешение на строительство нового бизнес-центра общей площадью 63 тыс. кв. м на территории своего бизнес-парка «Полюстрово» в Калининском районе. Но работы еще на начаты, приступить к ним планируют только после достижения договоренностей с будущими арендаторами БЦ.
«Себестоимость строительства очень высокая, и ставка, по которой более-менее собственнику должно быть интересно построить здание для сдачи в аренду, должна быть около 5 тыс. рублей за квадратный метр. Но арендаторы не готовы столько платить за офисы, даже такие крупные компании, как «Газпром», не готовы», — говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.
По итогам 2024 года себестоимость строительства офисной недвижимости (без учета затрат на землю и отделку помещений) выросла на 20% до 174,5 тыс. руб. за 1 кв. м, к такому выводу пришли в совместном исследовании IBC Real Estate и Stone.
Слишком дорогие кредиты
«Спрос толкает предложение, а ЦБ толкает инвесторов другую сторону. Дальнейшее увеличение ключевой ставки (с ноября находится на уровне 21%) приведет к рецессии и деградации. На рынке коммерческой недвижимости с такими ставками кредитования рассчитывать на новые проекты не приходится», — уверен Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group (управляет ТД «Пассаж», МФК River House и другими объектами).
«При нынешнем уровне ключевой ставке рассчитывать на банковское финансирование для запуска новых проектов — это все равно, что стрелять себе в ногу», — категоричен партнер руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозам Дмитрия Абрамова, новые проекты в основном будут появляться у тех девелоперов, которые рассчитывают на собственные, а не на заемные средства. «В основном это будут объекты приспособления под офисы устаревших административных зданий и зданий другой функции, где более высокая доходность при довольно сопоставимых затратах», — полагает он.
При этом доходность бизнеса по сдаче в аренду офисов не растет. «В 2024 году за счет роста зарплат для сотрудников клининга, охраны, технических специалистов порядка 40−50%, операционные затраты в бизнес-центрах выросли едва ли не выше, чем арендные ставки», — добавляет Дмитрий Абрамов. Все эти факторы приведут к тому, что в Петербурге в ближайшие несколько лет сохранится дефицит офисных площадей, что будет провоцировать дальнейшее повышение стоимости аренды.
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
