Почему в Петербурге почти перестали строить бизнес-центры?
На офисном рынке Петербурга сложилась парадоксальная ситуация: спрос на помещения в бизнес-центрах растет, многие объекты сдаются в аренду еще на стадии строительства, уровень вакансии достиг в 2024 году рекордно низкого уровня за всю историю рынка, но объемы предложения падают. Почему девелоперы не стремятся инвестировать в создание новых офисов, разбирался РБК Петербург.
Растущий дефицит
К концу 2024 года в Петербурге в бизнес-центрах класса А свободно всего 28 тыс. кв. м, в классе B — 127 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился до минимального уровня 3,6%, а ввод новых площадей поставил антирекорд — 100 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group.
По оценкам партнера, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероники Чакановой из всего объема новых площадей в этом году на открытый рынок вышли только 16 тыс. кв. м, остальные были сданы в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию. По ее прогнозам, в 2025 году для аренды офисов будут доступны менее 35 тыс. кв. м. в новых объектах. Среди них 18,3 тыс. кв. м в БЦ «Авиор» в составе комплекса «Аэропорт Сити» и 16 тыс. кв. м. БЦ «Северная Пальмира» в Московском районе. Для этого объекта найден якорный арендатор, и большая часть из его общей площади в 43 тыс. кв. м занята.
«Через год-полтора на рынок выйдет БЦ «Сабировский» в Приморском районе, там сейчас идет перепроектирование, это еще 18,5 тыс. кв. м. В конце 2026 года «Орими» достроит новый бизнес-центр на Лесном проспекте (43 тыс. кв. м), но опять же половину здания компания забирает под себя. То есть объем, который выйдет на рынок, составит около 14 тыс. кв. м», — ожидает Вероника Чаканова.
Проекты на паузе
Несмотря на явный дефицит предложения, девелоперы не торопятся запускать новые проекты. Например, еще летом 2024 года УК «Теорема» получила разрешение на строительство нового бизнес-центра общей площадью 63 тыс. кв. м на территории своего бизнес-парка «Полюстрово» в Калининском районе. Но работы еще на начаты, приступить к ним планируют только после достижения договоренностей с будущими арендаторами БЦ.
«Себестоимость строительства очень высокая, и ставка, по которой более-менее собственнику должно быть интересно построить здание для сдачи в аренду, должна быть около 5 тыс. рублей за квадратный метр. Но арендаторы не готовы столько платить за офисы, даже такие крупные компании, как «Газпром», не готовы», — говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.
По итогам 2024 года себестоимость строительства офисной недвижимости (без учета затрат на землю и отделку помещений) выросла на 20% до 174,5 тыс. руб. за 1 кв. м, к такому выводу пришли в совместном исследовании IBC Real Estate и Stone.
Слишком дорогие кредиты
«Спрос толкает предложение, а ЦБ толкает инвесторов другую сторону. Дальнейшее увеличение ключевой ставки (с ноября находится на уровне 21%) приведет к рецессии и деградации. На рынке коммерческой недвижимости с такими ставками кредитования рассчитывать на новые проекты не приходится», — уверен Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group (управляет ТД «Пассаж», МФК River House и другими объектами).
«При нынешнем уровне ключевой ставке рассчитывать на банковское финансирование для запуска новых проектов — это все равно, что стрелять себе в ногу», — категоричен партнер руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозам Дмитрия Абрамова, новые проекты в основном будут появляться у тех девелоперов, которые рассчитывают на собственные, а не на заемные средства. «В основном это будут объекты приспособления под офисы устаревших административных зданий и зданий другой функции, где более высокая доходность при довольно сопоставимых затратах», — полагает он.
При этом доходность бизнеса по сдаче в аренду офисов не растет. «В 2024 году за счет роста зарплат для сотрудников клининга, охраны, технических специалистов порядка 40−50%, операционные затраты в бизнес-центрах выросли едва ли не выше, чем арендные ставки», — добавляет Дмитрий Абрамов. Все эти факторы приведут к тому, что в Петербурге в ближайшие несколько лет сохранится дефицит офисных площадей, что будет провоцировать дальнейшее повышение стоимости аренды.
Читайте РБК в Max! Самые важные новости, только проверенная информация.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о передвижных аптеках
Главврача и завотделением задержали после гибели младенцев в Новокузнецке
Каллас сообщила о работе над 20-м пакетом санкций Евросоюза против России
Трамп назвал победу целью своих действий в Иране
Politico узнало о планах ЕС назначить переговорщика для связей с Россией
Трамп назвал нежелание гренландцев стать частью США «их проблемой»
