ЦБ ужесточил требования к ипотеке: как отреагирует рынок жилья
Центробанк ужесточил требования к ипотеке на новостройки с первоначальным взносом меньше 10%. Теперь, чтобы претендовать на покупку квартиры в ипотеку, нужно предварительно накопить не менее 600 тыс. руб. РБК Петербург спросил экспертов о последствиях решения регулятора для первичного рынка.
Снизить риски
Повышенные надбавки по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10% на покупку строящегося жилья начинают действовать с 1 декабря 2022 года. Теперь к таким кредитам будет применяться коэффициент риска «2» вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Чем выше надбавка, тем больше капитала требуется банку на выдачу кредита. Эта мера позволит ограничить практику предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе, поясняли в ЦБ.
Лидеры рынка ипотечного кредитования, Сбербанк (выдает 49,9% ипотечных кредитов в стране) и ВТБ (доля банка 20,7%), не ответили на запросы РБК Петербург о последствиях ужесточения политики ЦБ и влиянии на объемы выдачи ипотеки.
Эксперты по-разному оценили последствия принятого решения. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов называет решение ЦБ логичным и понятным — кредиты с низким первоначальным взносом даже с спокойные времена были максимально рискованными для банков. При негативном сценарии, если цены на жилье начнут снижаться, а заемщик не сможет обслуживать кредит, продажа квартиры не покроет долг перед банком. «ЦБ делает очень сложный выбор и проходит тонкую грань между тем, как снизить уровни риска в ипотеке, потому что они сейчас высоки, и не обрубить меры поддержки для строительной отрасли, потому без них первичному рынку будет крайне сложно», — говорит он.
По статистике Центробанка в октябре 2022 года российские банки выдали 127,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 6,7% меньше сентябрьского показателя (136,5 тыс.). Объем выдачи ипотеки уменьшился впервые за пять месяцев — сумма выданных кредитов составила 448,3 млрд руб., что на 13,4% меньше, чем в сентябре (518,1 млрд руб.).
По данным Единого ресурса застройщиков, общая сумма выданных ипотечных кредитов в октябре 2022 года в Санкт-Петербурге составила 22,7 млрд руб., что на 16,8% меньше аналогичного показателя 2021 года (27 104 ед.). Количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Санкт‑Петербурге в октябре 2022 года уменьшилось на 40,6% по сравнению с октябрем 2021 года (1 678 против 2 824 годом ранее).
Доля ненадежных заёмщиков
«До начала СВО (специальная военная операция РФ на территории Украины — ред.) я бы сказал, что ужесточение требований в выдаче кредитов с низким первоначальным взносом мало повлияет на рынок. Но с учетом того, что объем обращений за ипотекой существенно сократился год к году, и главное — снизилось качество заемщиков (более состоятельные люди уже решили свой жилищный вопрос за несколько лет ипотечного бума — ред.). Среди потенциальных покупателей квартир и получателей ипотечных кредитов стала заметнее доля тех, у кого есть сложности с кредитной историей, кто хочет взять кредит с нулевым иди околонулевым первоначальным взносом. Доля таких заёмщиков выросла, они стали заметнее на рынке. Судя по нашим заявкам, клиентов, которые хотят получить кредит без первоначального взноса или с минимальной суммой, составляет 10-15%», — сообщил Максим Ельцов.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group): Ольга Трошева, напротив, считает, что новые правила ЦБ не окажут серьезного влияния на выдачу ипотеки (и в целом на рынок недвижимости), так как доля ипотечных сделок с минимальным первоначальным взносом всегда была невысока.
Копить на первый взнос
«В «Петербургской недвижимости» — не более 10% таких сделок, а подавляющее большинство со взносом — от 15%. Большинство покупателей все-таки предпочитают копить на первый взнос, чтобы получить более выгодное кредитное предложение. Ведь если взнос низкий, банк выдает кредит уже на иных условиях: чаще всего повышается ставка, а значит, заметно увеличивается ежемесячный платеж», — пояснила Ольга Трошева. По ее словам, средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге в октябре составила около 5,3 млн руб., а минимальный первый взнос — около 600 тыс. руб.
Аналитики Frank RG дают другие цифры — по их данным, средний размер ипотечного кредита на первичном рынке в Петербурге составляет 7,1 млн руб., в Ленобласти — 6,91 млн руб. Если взять за основу, что большинство банков с декабря будут выдавать кредиты с первоначальным взносом от 15%, то для покупки жилья в ипотеку в городе и области придется накопить чуть больше 1 млн руб. При средней зарплате в Петербурге в 80 770 руб. (данные Петростата за сентябрь) копить на начальный взнос придется более двух лет, если откладывать половину заработка.
Повтор публикации от 01.12.2022
