«Дело не только в ставках»: что не так с вторичным рынком жилья

Фото: Артеменков Александр/PhotoXPress.ru

В правительстве РФ анонсировали меры по поддержке продаж на вторичном рынке жилой недвижимости. Опрошенные РБК Петербург эксперты уверены в том, что в первую очередь отрасли нужны госпрограммы по субсидированию ставок на покупку готового жилья и снижению первоначального взноса по ипотеке. В итоге это поддержит и первичный рынок, поскольку оба рынка тесно взаимосвязаны.

Поиск решений

Правительство РФ планирует найти решения по поддержке ипотеки на вторичном рынке жилья, заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин в ходе своего выступления в Совете Федерации. «Мы в ближайшее время планируем по ипотеке просить — на уровне председателя правительства, президента — собираться и находить решения, потому что без этого жилищное строительство развиваться не будет», — отметил чиновник.

Все опрошенные РБК Петербург эксперты назвали решение властей по стимулированию продаж на вторичном рынке оправданным шагом. «Сейчас вторичный рынок недвижимости нуждается в снижении ипотечных ставки, как минимум до уровня ниже 9%. Это является психологическим порогом, после которого начинает расти спрос. Причём снижение процентной ставки сейчас оправдано, поскольку с апреля этого года рынок существенно накопил предложение и вторичная недвижимость продаётся с существенным дисконтом. В итоге снижение процентной ставки не вызовет дефицита, но при этом позволит сдержать рост «гэпа» (от англ. gap («разрыв») — ред.) между ценой на вторичную и первичную недвижимость», — считает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов.

Он уверен в том, что в идеале разница между ипотечными ставками на вторичное и первичное жилье не должна превышать 1,5-2%, в таком случае рынок будет сам себя регулировать. «Но дело не только в ставках, есть смысл повышать доступность ипотеки на вторичное жильё и за счёт снижения размера первоначального взноса — это даже более актуально для покупателей, чем ставка по кредиту», — подчеркивает Сергей Филимонов.

Менее выгодные условия

Сейчас ипотека на готовое жилье обходится значительно дороже, чем на новостройки. По данным мониторинга агентством Frank RG ипотечных программ на вторичном рынке около 30 крупнейших банков, на 1 ноября 2022 года минимальная ставка составила 9% годовых (такую предлагает всего один банк), средняя ставка — 11,25% годовых. При этом, по данным Дом.РФ, в третьем квартале 2022 года средневзвешенная ипотечная ставка по выданным кредитам на первичном рынке жилья в Петербурге опустилась ниже 3,5%. В этом году застройщики начали активно продвигать собственные программы субсидирования ипотеки от 0,01 — 0,1% годовых.

«Такое расхождение существенно увеличивает ежемесячный ипотечный платеж для покупателей. И вполне логично, что ипотеку сейчас предпочитают брать на первичном рынке, где условия более выгодные. Например, в октябре 2022 года доля сделок с ипотекой в нашем агентстве составила всего 25% против обычных 50%. Это говорит о том, что условия на вторичном рынке сейчас не самые выгодные», — пояснил Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group).

Тесные связанные рынки

«Продажи первичной недвижимости напрямую зависят от активности вторичного рынка. После начала СВО (специальная военная операция РФ на Украине — ред.) сильно выросли ипотечные справки, стало невыгодно покупать квартиру во «вторичке»; это и повлекло снижение спроса на «первичку». Порядка 80% сделок на вторичном рынке, которые проходили с одобрением ипотеки, встали «на паузу» или отменились. Вслед за этом примерно на столько же упал и первичный рынок», — рассказал президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин.

По его прогнозам, субсидирование ставки должно существенно повлиять на повышение спроса на «вторичку», а вслед за этим ожидается и рост спроса на новостройки. «Все смотрят в первую очередь на ежемесячный платеж: когда он сравняется со средней арендной ставкой на квартиры, то люди поймут, что им выгоднее купить свое жилье, чем снимать. Как только это случится, продажи сразу же пойдут вверх», — уверен Дмитрий Рубин.

«Повышение спроса на вторичном рынке, конечно же, вызовет оживление на первичном рынке. По нашим наблюдениям, около 80% из тех, что продают свои объекты на вторичном рынке, затем становятся покупателями на первичном рынке», — заявил Сергей Дроздов.

В компании «Этажи» оценивают долю встречных сделок значительно ниже. По их данным, в сентябре 2022 года только 21% продавцов вторичного жилья в дальнейшем инвестировали полученные средства в покупку новостроек. Более 56% затем покупали жилье на вторичном рынке, а остальные — на загородном.

Трудный год

Как отмечают в «Петербургской недвижимости», в начале года спрос и предложение находились в балансе, цены на объекты росли. В марте начался ажиотажный спрос, многие пытались вскочить в последний вагон по ранее одобренным ипотечным сделкам с низкой ставкой. «В апреле рынок встал. Далее с мая мы наблюдали постепенное увеличение количества сделок, в том числе и с ипотекой — все начало выравниваться, люди уже начали привыкать к новой реальности. В конце сентября в связи с частичной мобилизацией на рынке опять началась паника. В результате сейчас ситуация разбалансирована — на рынке выставлено много объектов, ведь многие в панике уезжали и бросали свои квартиры, кто-то хотел продать экстренно, кто-то оставил их тут на знакомых, чтоб те занимались их продажей», — говорит Сергей Дроздов.

По его словам, поскольку ситуация непонятна и панические настроения сохраняются почти у всех, многие потенциальные покупатели отложили вопрос приобретения жилья на потом, поэтому сейчас на вторичном рынке избыток предложения при невысоком спросе. «Нельзя сказать, что рынок «встал», однако нынешнее состояние рынка сложно назвать даже удовлетворительным. Сильно увеличилось количество объектов в продаже, появились квартиры с большими дисконтами», — подтверждает Дмитрий Рубин.

Петербург при этом находится в «антилидерах» рейтинга по скорости сделок с недвижимостью на вторичном рынке среди российских городов-миллионников. К такому выводу пришли аналитики сервиса» Домклик» на основе анализа ипотечных сделок Сбербанка (лидер жилищного кредитования, выдает 45% всех ипотечных кредитов в Петербурге — ред.). Эксперты рассчитали, сколько времени сегодня нужно, чтобы продать квартиру на вторичке. В Петербурге срок от даты публикации объявления о продаже до совершения сделки составляет 61 день для однокомнатных квартир, 69 дней — для двухкомнатных и 82 дня — для трехкомнатных. Со второй половины лета и осенью наблюдается устойчивое увеличение сроков продажи квартир. Это говорит о том, что сейчас в основном продаются квартиры, которые были выставлены на продажу в начале лета, а приток новых объявлений снижается, сказано в исследовании.