Родственники могут стать соинвесторами при покупке жилья в ипотеку

Купить одно жилье в ипотеку могут сразу несколько человек, но для этого они должны состоять в родственных связях. Таким образом, искусственно увеличив общую сумму дохода, заемщик имеет возможность взять больший ипотечный кредит. Однако банки рекомендуют привлекать в качестве созаемщиков не более 4 родственников.

Сумма максимального ежемесячного платежа при участии родственников в ипотеке вычисляется следующим образом: складываются доходы заемщика и созаемщика, из этого вычитаются обязательства, прожиточные минимумы, получаемая сумма делится пополам.

По мнению юристов, разницы между заемщиком и солидарным заемщиком фактически нет. Солидарный заемщик - это второй заемщик по кредиту, который несет те же обязанности, что и основной заемщик. Как правило, основным заемщиком выступает тот человек, который имеет больший доход.

Законодательство не устанавливает ограничений, кто может стать созаемщиком. "Нет никакой разницы для банка-кредитора, кто будет являться созаемщиком. Кредитору важно, чтобы доход, имущественное положение, кредитоспособность лиц, которые хотят стать созаемщиками, можно было бы определить", - говорит руководитель проекта IFС Андрей Милютин.

Однако в российской практике только ближайшие родственники имеют шанс стать созаемщиками: муж, жена, родители. Собственником квартиры считается один заемщик. Все остальные соинвесторы не имеют права претендовать на нее, требовать выдела доли в этой квартире. Они являются должниками по кредитному договору. Иначе говоря, если банк не получил платеж по кредиту, то он может обязать выплатить кредит созаемщика.

Как сказала в эфире программы "Капитал" на РБК-ТВ начальник юридического управления "Национальной ипотечной компании" Ольга Лебедева, "это связано с тем, что при наличии созаемщика, за исключением мужа или жены, возникает долевая собственность на приобретаемую квартиру. Если квартира находится в долевой собственности, то на нее гораздо сложнее наложить взыскание, чем если бы она находилась в личной или совместной собственности супругов".

Эксперты опровергают мнение, что при ипотечном кредитовании второй член семьи автоматически становится созаемщиком. Это требование банков, а не закона. Правда, все имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью обоих супругов, если иные условия не прописаны, к примеру, в брачном контракте. "Банки заинтересованы, чтобы у них созаемщики по кредитному договору и залогодатели по ипотеке совпадали. Это является дополнительной гарантией того, что в случае неисполнения обязательств не будет каких-то проблем со взысканием", - комментирует О.Лебедева.

А вот люди, состоящие в гражданском браке, не могут выступать созаемщиками по той причине, что они не имеют документального подтверждения их родства, а у многих банков свидетельство о браке является обязательным условием. Выход из сложившейся ситуации предлагает начальник ипотечного кредитования "Кредит Европа Банк" Сергей Огородников. "Один из супругов, состоящий в гражданском браке, берет кредит под залог существующего жилья и отдает эти деньги второму. Тот в свою очередь берет второй кредит, используя их в качестве первоначального взноса. В этой ситуации получается, что они сложили свои доходы, чтобы решить проблемы. Но в то же время люди должны понимать, что они делают", - предупреждает он.

По мнению экспертов, проблема получения ипотеки несколькими созаемщиками существует. Банки предъявляют определенные требования, которые не все клиенты могут выполнить. Но чаще всего сложности возникают не в отношении с банками, а в неумении самих созаемщиков договориться.

"Когда созаемщики берут ипотечный кредит, одна из составных проблем, кто будет заемщиком. Как правило, банки требуют, чтобы заемщиком был тот, у кого самый большой доход. А не всегда именно на этого человека хочется оформлять квартиру в собственность", - говорит вице-президент по развитию ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович.

При этом нужно учитывать, что если заемщик не может выплатить ипотечный кредит, то право собственности сохраняется за тем, на кого она была оформлена. При смене основного заемщика требуется согласие банка, поскольку квартира находится в залоге, а распоряжаться ею без согласия кредитора заемщики не могут.