Строящиеся в «Москва-Сити» объекты пока элемент тщеславия, а не бизнеса

Фото: РБК

В конце лета O1 Properties разместила облигационный заем. О том, на что пойдут вырученные средства, о запросах арендаторов и конкурентах по офисному бизнесу корреспонденту РБК daily АНАСТАСИИ ДУЛЕНКОВОЙ рассказал председатель правления O1 Properties ДМИТРИЙ МИНЦ.

Три года до рейтинга

— В начале августа вы разместили облигационный заем...

— Есть такое.

— Зачем вам это надо?

— До облигационного займа у O1 Properties были только банковские кредиты. Благодаря размещению мы диверсифицировали источники фондирования бизнеса.

— А вы подошли к этому сейчас, то есть раньше не рассматривали такую возможность?

— Такую возможность мы рассматривали давно и работали над получением кредитного рейтинга. Для этого нужно иметь определенную историю. O1 Properties — молодая компания: нам исполнилось три года только в августе, и еще в прошлом году рейтинговые агентства не очень хотели с нами работать. А уже в этом году мы получили рейтинг S&P на уровне В+ со стабильным прогнозом.

— Как вы оцениваете размещение?

— Это был наш первый опыт, и я оцениваю его как вполне удачный: общий спрос на бумаги превысил номинал займа 6 млрд руб. Разместились в полном объеме, на комфортных для нас условиях.

— В итоге 2013 год вы расцениваете как потенциально хороший для размещения облигаций?

— Для размещения облигаций в целом — да.

— Как вы хотите распорядиться этими деньгами?

— Средства от выпуска облигаций мы планируем направить на снижение доли банковских кредитов в долговой нагрузке и дальнейшее развитие компании.

— Но специально под заем объекты для сделок не смотрите?

— Специально нет.

ТОРГ НЕУМЕСТЕН

— При оценке вы показываете инвесторам текущий денежный поток?

— Конечно. Поток арендных платежей — основа нашего бизнеса.

— Он у вас растет?

— Да, благодаря двум факторам. Во-первых, росту заполняемости наших бизнес-центров и поступлению платежей по истечении rent-free периода 7—8 месяцев по договорам, которые были заключены в 2012 году на новых объектах, например Vivaldi Plaza. Во-вторых, денежный поток автоматически растет на уровне 3—5% в год благодаря индексации ставок, которая заложена во все наши арендные договоры.

— Поправка на инфляцию?

— В целом логика инфляционная. С другой стороны, мы работаем на рынке с привязкой к доллару. В России всегда был концептуальный спор между арендаторами и арендодателями, что принимать за инфляцию. Есть «консенсусная» цифра, которая к инфляции не привязана, но на нее похожа, — в диапазоне около 3—5% в год. Поскольку мы работаем по долгосрочным договорам сроком 7—10 лет, нам особенно необходимо учитывать эти риски.

— Клиенты с вами сильно торгуются?

— Торгуются ли с нами арендаторы, когда договор подписан? Ответ отрицательный. Договор аренды — один из самых защищенных правовых институтов в нашей стране. Если он правильно составлен, зарегистрирован и подписан, очень сложно его не исполнять что с одной стороны, что с другой. Ни у кого нет возможности его пересматривать.

— А если договор пока не подписан?

— Мы четко понимаем рынок по каждому объекту: почему один стоит чуть дороже, другой — чуть дешевле. Масштаб портфеля O1 Properties дает нам возможность это мониторить. В прошлом году мы сдали в аренду порядка 120 тыс. кв. м офисных площадей, включая перезаключенные старые и новые договоры, в 2011 году эта цифра приближалась к 90 тыс. кв. м. Также в отличие от соб­ственника только одного объекта мы можем себе позволить подписывать долгосрочные договоры аренды по текущему рынку, не опасаясь, что через год ставки подрастут. Процент ежегодных перезаключений по портфелю большой, и это значит, что в конечном итоге мы не упустим рост рынка.

— Спрос на вашем рынке растет? Я имею в виду Москву, офисы класса А в хороших локациях.

— В целом спрос на офисную недвижимость сильно не растет, скорее перераспределяется между менее качественными и более качественными объектами. Кроме того, наши арендаторы — это крупные российские и международные компании, которые стабильно развиваются, формируя постоянный спрос на аренду офисов представительского класса. Поэтому спрос на наши объекты, в том числе новые, стабильно высокий. Заполняемость наших центров колеблется в районе 96—98%. В дополнение к этому арендные ставки после падения в 2008—2009 годах вновь стабилизировались и идут вверх на 3—5% в год.

— Какие сейчас средние ставки по классу А?

— Нельзя сказать, что есть какая-то средняя ставка по рынку. Это ошибка некоторых консультантов недвижимости, которые говорят, например, что «в Москве ставка в бизнес-центрах класса А 1100 долл. и мы занимаем третье место после Парижа и Лондона». Они не учитывают объемы рынка: в Москве всего три-пять зданий со ставкой 1100 долл., тогда как в Лондоне их может быть 50.

Более того, даже в классе А есть деление на подрынки. Самый дорогой сегмент — район «Маяковской» — «Белорусской», где расположены бизнес-центры «Белая площадь», Ducat Place III, «Четыре ветра». Это рынок, на котором подписываются арендные договоры по 900—1100 долл. за 1 кв. м в зависимости от этажа и площади. Второй по качеству рынок — район Павелецкого вокзала, где находятся БЦ «Аврора», Silver City, Vivaldi Plaza, — здесь ставки в районе 700—800 долл.

— То есть даже офис ФК «Открытие» у Павелецкого вокзала — это хорошо?

— Офис ФК «Открытие» расположен в очень каче­ственном здании класса А с благоустроенной территорией, которую от Павелецкого вокзала отделяет парк РЖД.

Чиновник в офисе

— Как вы думаете, ждут ли ваши клиенты рецессии в третьем квартале?

— Со времен кризиса рынок класса А ни разу не был в состоянии бума, он спокойно растет: с начала года мы уже подписали договоры на сдачу около 40 тыс. кв. м площадей. Например, Volkswagen Group расширил свои площади в нашем бизнес-центре «Кругозор». Вряд ли они бы стали это делать, если бы ждали худшего.

— Большие сделки на рынке, такие как «Роснефть» и ТНК-ВР, объединение банков и др. как-то влияют на вас?

— «Роснефть» и ТНК-ВР комментировать не готов, да и вряд ли сегодня мы могли бы им что-то предложить — у нас нет 50 тыс. кв. м свободных площадей. Основная тенденция, которая сейчас влияет на рынок, — это госкомпании и учреждения, которые раньше не были частью этого рынка, а сейчас стали смотреть на современные высокотехнологичные офисные площади в аренду. Это хорошая тенденция. Если, например, в кабинете у министра над головой висит блок кондиционера неприглядного доисторического вида — наверное, это не очень правильно. Гораздо эффективнее работать в современных бизнес-центрах. Из последних подобных сделок у нас подписан договор с ГК «Росатом» на аренду под офис в бизнес-центре Silver City. В прошлом году Евразийская экономическая комиссия выбрала Vivaldi Plaza для размещения своей штаб-квартиры.

— Крупные клиенты, особенно российские, — это капризные клиенты?

— «Капризные» — некорректное слово. Нужно понимать, что у каждой крупной компании, российской или международной, есть свои корпоративные требования: от отделки офисов и инженерии до систем безопасности. Есть арендаторы, которые стараются себя обособить: например, хотят отдельное здание. Подобный случай у нас был с одной иностранной компанией, которая не только хотела купить или арендовать одно из зданий в бизнес-центре Vivaldi Plaza, но даже просила нас построить стену на подземной парковке — переживали, что кто-то заедет на паркинг с бомбой.

— Вы идете навстречу таким просьбам?

— В пределах разумного.

— Какие-то внешние факторы, например дефицит парковочного пространства, позволяют дополнительно заработать?

— В здании должна быть парковка. Если ее нет, существенно снижается стоимость аренды. Наличие достаточного количества парковочных мест — необходимое условие. И, конечно, на парковочные места есть рыночная цена, которая слегка варьируется в зависимости от местоположения бизнес-центра.

— Сколько парковка стоит в месяц?

— В БЦ Lighthouse ставка 300—400 долл. внутри здания и 250—350 долл. снаружи. Сдано практически все.

— А на «Белорусской» в бизнес-центре «Белая площадь»?

— И на «Белорусской» все сдано.

— Почему вы не строите паркинги рядом с бизнес-центрами?

— В центре Москвы очень дорогая земля, поэтому намного выгоднее строить подземные паркинги. Но в принципе мы это делаем: рядом с БЦ «Кругозор» (метро «Калужская») построили большой многоэтажный паркинг. А в БЦ Lighthouse вообще сложилась уникальная ситуация: мы сделали паркинг прямо в бизнес-центре — со второго по пятый этаж. Мы купили это здание недостроенным, организация подземного паркинга была невозможна, поэтому мы пошли на «жертву» — определили четыре этажа под паркинг внутри здания.

Вид на кортеж

— Какое количество потенциальных объектов вы смотрите в год?

— Порядка 40—50. Это и готовые, сданные в аренду здания, и недостроенные объекты.

— Отказываетесь ли вы от каких-то сделок по своей инициативе?

— Возвращаюсь к первому тезису: 40—50 объектов смотрим и от большинства отказываемся по собственной инициативе.

— Какие у вас приоритеты при выборе объекта?

— У любого объекта есть своя экономика и, соответственно, свои проблемы. Условно, если мы рассматриваем девелоперский актив, то он в обязательном порядке должен быть с ГПЗУ, так как наша компания не готова инвестировать просто в землю даже в хорошем месте, но без градостроительных решений по нему. Это риск, которым мы не хотим управлять. В частности, наш новый девелоперский проект на улице Василисы Кожиной, о котором мы только что объявили, имеет всю необходимую разрешительную документацию. В ближайшее время там планируется возведение бизнес-центра класса А.

— Были ли в вашей практике потенциальные продавцы, к которым вы сами обращались, но получали обидный отказ?

— Ничего обидного в отказе нет. У всего есть своя стоимость, и иногда бывает так, что собственник готов продавать по цене только выше рынка.

— Кого-нибудь в Москве такая «жадность» проучила? Есть ли какой-то объект, который может служить назиданием?

— Таких объектов достаточно, но о коллегах либо хорошо, либо никак.

— А наоборот, когда привлекательность сделки была неочевидной, а потом превзошла все ожидания?

— Когда мы покупали БЦ Lighthouse, объект находился в полудостроенном состоянии. Стройка длилась с 1989 года: сначала возводили новый корпус типо­графии, потом пришел МИАН, все снес и заложил новый дом. Когда у МИАН начались проблемы, мы приобрели этот актив, а именно каркас здания с недостроенным фасадом и каким-то оборудованием. Коммерческий результат был неочевиден. Это была очень пограничная история.

— Есть еще какие-то примеры?

— Есть пример долгой сделки по покупке проекта строительства бизнес-центра на Октябрьской, 98. Половина объекта принадлежала девелоперу «Эвоком», вторая половина — его партнерам. После кризиса у партнеров «Эвокома» поменялись приоритеты. В течение полутора лет мы выкупали долю сначала у парт­неров, а затем и у «Эвокома». Сейчас мы приступили к строительным работам.

— Смотрите ли вы потенциальные локации, куда вы бы хотели прийти? Прежде всего я имею в виду промзоны.

— Мы не осваиваем новые территории, мы идем от объектов. Помимо промзон есть другие неразвитые рынки с высоким потенциалом. В частности, совсем немного офисов на Кутузовском проспекте. Я убежден, что огромное количество людей, особенно из российских компаний, хотели бы работать в бизнес-центре, расположенном в таком знаковом для города месте, как Кутузовский проспект. Поэтому мы и купили участок под офис класса А на улице Василисы Кожиной.

— А «Сити» не оттягивает спрос?

— «Москва-Сити» — это совсем другая история. Строящиеся там объекты пока элемент скорее определенного тщеславия, а не бизнеса. В «Москва-Сити» собственники офисных помещений пытаются их сдавать по ставкам, которых нет на рынке. Мне кажется, только ОКО и «Эволюшн» строятся как бизнес, все остальные нет: просто люди что-то купили и держат цену — хотят 1000 долл. за 1 кв. м в год, и все.

— А это столько не стоит?

— Полагаю, если бы ставка была 600—700 долл., то площади бы сдавались.

— По вашим ожиданиям, когда закончится «большая стройка»?

— О какой стройке идет речь? Среди офисных объектов вводится не так много — 500 тыс. кв. м против докризисных 2 млн кв. м в год. Фундаментально есть следующие цифры: в Москве на одного живущего в городе человека приходится в десять раз меньше офисных площадей класса А по сравнению с Парижем и в шесть раз меньше по сравнению с Лондоном. С этой точки зрения Москве есть куда расти.

О новых городских властях

— Как вам работается с новой городской властью?

— Вполне комфортно.

— Например, в ЦАО решено не строить новые офисные объекты — это же напрямую влияет на рынок...

— На мой взгляд, распределение офисных зданий по всему городу — разумное решение. Запрет на строительство офисов в ЦАО на нас негативно не сказывается как минимум потому, что наши активы от этого не дешевеют. Ну а тезис о том, что рынок меняется, я поддерживаю. Хотя все смотрят на разные рынки — вот вы, например, говорите о «Сити», а я скорее склонен думать о Кутузовском проспекте или локальных точках вокруг ТТК, где могут появляться какие-то отдельные проекты.

У рынка будут проблемы скорее тогда, когда банки будут легко выдавать кредиты под строительство коммерческих зданий по 500 тыс. кв. м. В таком случае могут появляться объекты не в самом хорошем месте, и это будет проблемой для рынка в течение длительного периода времени.

— Вы боитесь, что они будут дем­пинговать?

— А как же? Либо они, либо банк, который у них заберет какой-то объем.

О MIPIM

— Вы ездили на MIPIM в этом году?

— Ездили.

— Как там?

— MIPIM был довольно активный. Даже стало слегка пугать то, что вернулись вечеринки. Правда, пока нет того масштаба, который был в 2007—2008 годах.

— Может быть, они такими уже никогда не будут?

— Никогда не говори «никогда». Но как только вечеринки станут прежними, наверное, надо будет все продавать.

— Возвращаясь к MIPIM, в этом году он был скорее делового характера или у него другая миссия?

— Люди приезжают и видят друг друга — это уже хорошо. Очередь из ино­странных инвесторов не стоит, но это не мешает площадке быть эффективной для всех. Например, для нас это возможность провести встречи с широким пулом иностранных кредиторов.

О конкурентах

— Вы не боитесь, что у вас появится конкурент похожего профиля, например Lenhart Global?

— Мы поддерживаем конкуренцию. Рынок должен иметь покупателей и продавцов, и чем их больше, тем лучше. В этом смысле мы за активность Lenhart Global или Millhouse.

— Вы с ними общаетесь?

— Мы знакомы, но больших перемен на рынке мы ждем скорее от появления таких крупных игроков, как CalPERS. Не так давно писали о том, что совместный фонд девелопера Hines и CalPERS купил у Morgan Stanley долю в проекте «Метрополис». По сути, это означает, что один из самых больших американских пенсионных фондов напрямую купил долю в российском объекте недвижимости. Если такие компании придут — рынок поменяется и, как нам кажется, в лучшую сторону.