«Мне нравится создавать новые рынки»

Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

Александр Семеняка, возглавлявший АИЖК 13 лет, 20 апреля ушел в отставку. В марте он дал РБК интервью, в котором рассказал о создании нового жилищного оператора и прогнозах по развитию ипотеки в кризис.

«Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК»

— В связи с созданием на рынке жилья единого оператора АИЖК вскоре прекратит свое существование. Чем АИЖК не устраивало как самостоятельная структура?

— Задача по формированию первичного рынка ипотеки выполнена. Правительство с помощью Банка России, региональных органов власти, банков и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам. Сейчас это огромный рынок с капитализацией более 3 трлн руб. В прошлом году в стране ежедневно ипотеку брали 4 тыс. семей. Теперь надо повышать эффективность ипотечного бизнеса — заниматься оптимизацией процессов, снижать риски, совершенствовать технологии.

— Какое место ипотека займет в новой структуре, созданной на базе АИЖК и фонда РЖС?

— Новая структура, Агентство жилищного развития, будет управляющей компанией, единым институтом развития с более широким кругом задач. Ипотека должна быть выделена в банк, который станет наследником АИЖК. Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК», чтобы подчеркнуть эту преемственность.

— Как ЦБ относится к идее создания банка АИЖК?

— Банк России подчеркивает, во-первых, что для такого банка, начиная с момента его создания, не будет каких-либо преференций, специальных условий. Банк будет работать на общих основаниях. Во-вторых — что, создавая банк АИЖК, надо изначально понять, насколько он может быть эффективным, в том числе определить его приоритеты и источники финансирования. Но решение о целесообразности создания такого банка является компетенцией правительства.

— В правительстве уже обсуждалась сумма, выделяемая на банк, и где взять эти средства?

— У АИЖК есть 134 млрд руб. капитала. Если бы мы были банком, то могли бы дополнительно привлечь более 1 трлн руб. В разработанной по рекомендации Росимущества «Инвестиционной программе АИЖК» предусмотрены инвестиции в банк АИЖК в размере 25 млрд руб. Это позволит банку рефинансировать ипотечные кредиты на сумму от 250 млрд руб. до 500 млрд руб. в зависимости от качества ипотеки и скорости ее секьюритизации.

— Будет приобретен банк для этих целей или получена новая лицензия?

— Это вопрос техники, но для быстроты процесса мы рассматриваем покупку. Под наши критерии подпадают порядка 40–60 банков, собственникам которых мы направим оферту.

— Когда это произойдет?

— Сделка будет завершена после принятия закона о создании единого оператора на жилищном рынке. Законопроект уже внесен в правительство. Его автор, Минстрой, настроен, чтобы закон был принят до 1 июля этого года. Поэтому во втором квартале надо провести отбор банков и подготовить сделку.

— Вы будете руководить банком АИЖК?

— Решения о покупке банка и о назначении его руководителя будет принимать наблюдательный совет создаваемого единого оператора.

— А что бы вам хотелось?

— Мне нравится создавать новые рынки. Я не теоретик маркетинга, а практик по их созданию с нуля. В моем послужном списке — создание рынка акций «Газпрома» и ипотечного рынка, каждый из которых дорос до 5% ВВП и создал тысячи рабочих мест по всей России.

Сегодня назрела потребность предложить населению высоконадежные облигации, защищающие их сбережения от инфляции и удобные в обращении, чтобы купить или продать в любой момент. Надежность этих облигаций можно и нужно обеспечить потоками платежей по ипотечным кредитам, найму жилья, за коммунальные услуги и по кредитам на капремонт. Рынок таких облигаций нужен и людям, у которых сейчас не так много инструментов для инвестирования, и жилищной сфере, поскольку в отличие от депозитов, по большей части краткосрочных, речь идет о долгосрочных ценных бумагах. Например, это могут быть облигации с купоном, равным индексу инфляции, и размещаемые с дисконтом, который обеспечивает дополнительную доходность сверх инфляции.

— Сроки реализации этой идеи понятны?

— Сроки зависят от стабилизации макроэкономической ситуации. При высокой инфляции и снижении реальных доходов людям не до инвестиций.

«У людей может не остаться средств на первоначальный взнос»

— Каковы ваши прогнозы по ипотечному рынку на 2015 год, учитывая господдержку?

— Я ожидаю, что по итогам 2015 года будет выдано ипотечных кредитов порядка 800 млрд руб. С одной стороны, это существенное сокращение по сравнению с прошлым годом. Однако кредитное качество и структура этих кредитов будут лучше, так как благодаря программе субсидирования половина займов будет выдана на покупку жилья на первичном рынке.

— «Первичка» считается лучшим обеспечением, чем «вторичка»?

— Как обеспечение «первичка» хуже, но платежная дисциплина лучше. Покупатели жилья в новостройках аккуратнее вносят платежи. Полагаю, одна из причин — то, что при сделках со вторичным жильем больше возможности для злоупотреблений с оценкой и прочего.

— Какие риски сейчас существуют на рынке ипотеки?

— При высокой инфляции и сокращении реальных доходов есть риск «проедания» сбережений, и у людей может не остаться средств на первоначальный взнос по ипотеке.

— В другой программе — программе помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, — представлен узкий перечень лиц, которые могут претендовать на реструктуризацию кредитов с использованием страхования. Будет ли он расширен?

— АИЖК предложило Минстрою критерии отбора заемщиков, базируясь на программе, действовавшей в 2009 году. Сейчас эти критерии министерство обсуждает с правительством, банками и объединениями заемщиков, и потом они будут утверждены постановлением правительства. Любое послабление в критериях приведет к расширению количества заемщиков, и выделяемых из бюджета 4,5 млрд на программу не хватит. Помогать надо в первую очередь тем, кому тяжелее всех и кого потеря единственного жилья опустит на самое дно.

— Валютные заемщики смогут претендовать на помощь только по этой программе?

— Если валютный заемщик удовлетворяет критериям, по которым может быть предоставлена помощь, он сможет реструктурировать кредит на общих основаниях. Отдельной, специальной программы для валютных заемщиков не будет.

— Но ведь основная проблема валютных заемщиков — это курс конвертации валютных кредитов в рубли. Валютные заемщики хотят, чтобы им разрешили обмен по льготному курсу.

— Этот вопрос заемщик должен решать с банками. Цель нашей программы — в течение года помочь заемщику с текущими платежами и дать ему возможность восстановить платежеспособность. При этом для нас важно, чтобы долг заемщика не превышал рыночную цену квартиры, иначе это уже не ипотека.

— Как еще ипотека может работать?

— У меня есть мечта, чтобы ипотека как минимум три раза помогала российским семьям в решении главных проблем. Первый раз, когда молодая семья покупает первую квартиру и получает тем самым семейный актив. Второй раз, когда родители стремятся дать детям высококлассное образование. В этом случае должна быть возможность заложить квартиру и взять долгосрочный кредит на обучение, который потом дети, когда начнут работать, сами или совместно с родителями погасят. И третий — обратная ипотека, когда у пенсионеров появится возможность заложить свое жилье и получать от банка ежемесячные выплаты в дополнение к пенсии.