Инвесторы ушли со склада
Политические потрясения и ослабевший рубль спутали карты покупателей коммерческой недвижимости — офисов, складов, гостиниц и торговых центров. Аналитики CBRE подсчитали, что продажи такой недвижимости в России в первом квартале сократились почти вчетверо. Пока компании осторожничают, частные покупатели охотно вкладывают накопления в жилье.
За январь—март 2014 года инвесторы потратили на покупку готовой коммерческой недвижимости в России всего 636 млн долл. — несравнимо меньше, чем за аналогичный период предыдущего года — 2,4 млрд долл., утверждает CBRE. Весь рынок находился под давлением «стремительной спекулятивной атаки на рубль и геополитических событий», считают аналитики компании.
Первый квартал традиционно не показывает высоких продаж, отмечает руководитель направления в CBRE Анна Мельник. Начало 2013 года было достаточно успешным для продавцов, напоминает она, плюс многие сделки «перетекли» с конца 2012-го, так, были завершены расчеты по бизнес-центру «Белая площадь» (стоимость сделки — 1 млрд долл.) и торгцентру «Метрополис» (1,2 млрд долл.). В сравнении с показателями первых кварталов 2008, 2009 или 2010 года разрыв выглядит не таким существенным, говорит она.
Компания Jones Lang LaSalle (JLL) свой прогноз на 2014 год по вложениям в готовую коммерческую недвижимость в России уже пересмотрела, снизив его более чем вдвое — с 7 млрд долл. сразу до 3,4 млрд долл. Такое решение объяснялось аналитиками «стрессовой ситуацией в экономике и неопределенностью в настроении инвесторов».
Если прогноз сбудется, текущий год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости за последние пять лет, отметил руководитель отдела исследований JLL Том Манди. Впрочем, он надеется на рост деловой активности во втором квартале.
«Снижение инвестиционной активности вызвано колебаниями курсов валют, и большинство инвесторов ждут стабилизации обстановки на валютном рынке прежде, чем они продолжат процесс закрытия текущих и новых сделок», — подтверждается в отчете еще одного эксперта — компании Colliers International. Инвесторам становится сложно рассчитывать свою бизнес-стратегию в работе с будущими арендаторами, учитывая, что арендные ставки в России традиционно фиксируются в условных единицах, привязанных к курсу доллара или евро.
Важным фактором, повлиявшим на снижение активности, стали прямое вовлечение России в политический кризис на Украине и негативная реакция западных стран на него, считают в Colliers International. По расчетам компании, в январе—марте 2014 года в готовую российскую коммерческую недвижимость было вложено 642 млн долл., или 35% от объемов первого квартала 2013 года.
События на Украине и валютные колебания по-разному повлияли на поведение покупателей готовой недвижимости. Граждане, напротив, скупают квартиры и дома, видя в квадратных метрах «тихую гавань». Так, продажи квартир в новостройках в первом квартале увеличились примерно вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 года (см. РБК daily от 04.04.14). Та же тенденция отмечалась и на вторичном рынке жилья: например, спрос на московскую «вторичку» за ноябрь—март вырос в среднем на 50%.
«Покупка жилой недвижимости — защитный инструмент для населения, — считает исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. — А вот крупные инвесторы ждут прояснения ситуации и последующей стабилизации рынков».
Глобальный рынок недвижимости тем временем продолжает расти. По подсчетам экспертов JLL, в первом квартале 2014 года объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире достиг 130 млрд долл., увеличившись на 23% по сравнению с прошлогодним результатом за тот же период.
Инвестиции по секторам рынка недвижимости России, %
I квартал 2014
Офисная — 46
Складская — 23
Торговая — 12
МФК — 11,6
Гостиницы — 7,4
I квартал 2013
Офисная — 37,2
Складская — 1,1
Торговая — 56,6
МФК — 5,1
Источник: JLL
