Офисы для мундиаля в «Лужниках»
Столичные власти определились с объемами коммерческой застройки на территории «Лужников». В ходе реконструкции олимпийского комплекса к чемпионату мира по футболу в 2018 году инвесторы смогут возвести более 260 тыс. кв. м офисно-торговой и гостиничной недвижимости инвестиционной стоимостью 700 млн долл.
Правительство Москвы, похоже, окончательно определилось с параметрами девелоперского проекта, который будет реализован на территории олимпийского комплекса «Лужники» в рамках его подготовки к ЧМ-2018. В ноябре прошлого года столичные власти разрешили создать на участке 153,83 га, ограниченном Третьим транспортным кольцом (ТТК), Комсомольским проспектом и Лужнецкой набережной, многофункциональный комплекс спортивно-рекреационного назначения общей площадью 847,82 тыс. кв. м с парковками на 2384 машино-места.
Утвердив тогда проект планировки «Лужников», чиновники зафиксировали объем нового строительства в пределах 342,63 тыс. кв. м (см. РБК daily от 20.11.12). На минувшей неделе градостроительно-земельная комиссия одобрила градостроительный план земельного участка олимпийского комплекса (Лужники, вл. 24), сообщили в Москомстройинвесте. Согласно этому документу, редевелопмент главной спортивной площадки обещанного России мундиаля предполагает реконструкцию и строительство 780 тыс. кв. м недвижимости. Это потребует от 2,3 млрд до 2,8 млрд долл. инвестиций, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Но с учетом имеющегося опыта реконструкции стадиона «Зенит» в Санкт-Петербурге московская «стройка века» может с легкостью перешагнуть заданный диапазон, предупреждает эксперт. Многократный рост спортивных смет в Северной столице и Сочи-2014 делает проблематичным предсказание затрат на инвестиции в «Лужники», соглашается генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Так, площадь реконструируемой Большой спортивной арены (БСА) должна увеличиться более чем в полтора раза, с нынешних 134,2 тыс. до 221 тыс. кв. м. Ее наземная площадь составит 196 тыс. кв. м, а вместимость, таким образом, вырастет с 78 тыс. до 90 тыс. мест на трибунах. По словам Сергея Собянина, это будет стоить от 10 млрд до 28 млрд руб. (см. РБК daily от 14.02.13).
Глава стройкомплекса Марат Хуснуллин говорит, что окончательно цена определится после утверждения технического задания, разработкой которого занимается «Моспроект-4». В каком объеме будет реконструирована БСА, пока не решено. Это может быть полная разборка внутренностей стадиона с сохранением внешних стен или углубление арены с изменением угла наклона трибун. «Итоговое решение будет зависеть от договоренностей с ФИФА. Если она смягчит свои требования, нам удастся ограничиться частичной реконструкцией и удешевить проект», — отметил г-н Хуснуллин.
Пока, по его словам, всем требованиям ФИФА удовлетворяет вариант, предусматривающий снос и новое строительство стадиона, стоимостью 20—25 млрд руб. Все работы на БСА будут вестись за счет городского бюджета. «Вопрос софинансирования обсуждается с федеральным центром, но решения о выделении субсидий нет», — признает глава стройкомлекса.
Наибольший интерес для инвесторов, которых власти могут привлечь в проект редевелопмента «Лужников», представляют новые коммерческие площади. Из 780 тыс. кв. м недвижимости здесь можно с нуля возвести 331 тыс. кв. м спортивно-коммерческих площадей. Это будет стоить 910 млн долл., полагает Константин Ковалев. Чисто коммерческие инвестиции составят 700 млн долл.
Так, к чемпионату мира по футболу московские власти предлагают возвести гостиницу площадью 55,7 тыс. кв. м и 207 тыс. кв. м офисно-торговых помещений. К ним относятся два международных вещательных центра со спортивно-выставочной функцией (60 тыс. кв. м), спортивно-коммерческий комплекс (85 тыс. кв. м), многофункциональное здание (5,4 тыс. кв. м), административно-коммуникационный центр (офисы площадью 48 тыс. кв. м), шесть павильонов общепита по 200 кв. м каждый и отдельно стоящее здание кафе (2 тыс. кв. м).
Строительством всех объектов, за исключением БСА, займется ОАО «Лужники». По словам Марата Хуснуллина, городская акционерка выступит заказчиком проекта и будет привлекать инвесторов, в качестве которых, считает заммэра, скорее всего, выступят банки и их девелоперские подразделения. Город, со своей стороны, обещает полностью заменить сети и сделать местную дорожную сеть. На это, по его оценкам, потребуется 3—4 млрд руб.
Эксперты согласны с тем, что для реконструкции «Лужников» целесообразно использовать схему государственно-частного партнерства. «Учитывая значительную долю спортивно-социальных объектов, срок окупаемости этого проекта может достигать 15—20 лет, — говорит руководитель направления девелопмента группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин. — Этот показатель напрямую зависит от степени участия государства в редевелопменте олимпийского комплекса, а также от эффективности использования новых объектов, в особенности БСА».
Спасти ситуацию и вывести инвестиции на приемлемый уровень доходности, по мнению Константина Ковалева, может передача проекта частному инвестору с увеличением доли коммерческой недвижимости «Лужников». В этом случае российский инвестор может создать объект, способный генерировать 8—10% годовых на вложенные средства, а затем перепродать этот актив западному институциональному инвестору, например пенсионному фонду, под 4—5% годовых, считает Георгий Дзагуров. В этом случае, по его мнению, обе стороны будут довольны. В то же время инвестпроект с избыточной офисной функцией может лишить «Лужники» их спортивно-рекреационного очарования, предупреждают эксперты.
