Юристы рассказали, когда у должников могут забрать единственное жилье
Наличие ипотечного договора может стать причиной для выставления единственного жилья на торгах, рассказала председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим в разговоре с РБК.
«По общему правилу на основании норм ст. 44 ГК РФ единственное жилье не подлежит включению в конкурсную массу и обладает исполнительским иммунитетом (при банкротстве владельца. — РБК). <...> Но из этого правила в действительности существует масса исключений», — рассказала юрист.
В случае с ипотекой исполнительский иммунитет в отношении недвижимости не действует, поэтому ее могут изъять в пользу банка-кредитора или включить в рамках банкротства в конкурсную массу, пояснила Сулим.
Но даже если единственное жилье не находится в залоге, должник все равно может лишиться его, говорит юрист. По ее словам, суды по умолчанию исходят в делах о банкротстве из принципов гуманности, однако попытки злоупотреблений правом они тоже активно пресекают. Речь идет о ситуациях, в которых статус единственного жилья получает квартира или дом, где ни должник, ни члены его семьи фактически не живут (помещение пустует или сдается в аренду), поясняет Сулим. «Либо когда у должника в собственности несколько объектов недвижимости и он стремится (что логично) сохранить за собой наиболее ценный актив в качестве единственного жилья», — сказала она.
Стоит также помнить, что апартаменты, которые в ряде случаев де-факто являются единственным жильем для должника, де-юре к жилым помещениям не относятся, что также лишает их исполнительского иммунитета, подчеркнула юрист.
На практике в конкурсную массу включаются сразу все активы, и собственник сам должен обжаловать потом, что включили его единственное жилье, рассказал РБК юрист в области недвижимости и банкротства Олег Силкин. Далее в рамках дела о банкротстве рассматривается сам жилой объект: по площади, рыночной стоимости и возможности покрытия долгов перед кредиторами. Также учитываются нормы предоставления площади жилого помещения. Юрист указывает, что «прямого текста по предоставлению 1 кв. м на человека нет». Однако есть нормы, которые закреплены в ст. 7 федерального закона от 30.12.2012 N 283-ФЗ: 33 кв. м — на одного человека, 42 кв. м — на семью из двух человек; 18 кв. м — на каждого члена семьи, если в ней три и более человека. «Скажу сразу, что на практике в конкурсную массу включаются сразу все активы и только собственник должен обжаловать потом, что включили его единственное жилье», — добавил Силкин.
Сулим напомнила, что сейчас Госдума рассматривает законопроект, который предлагает новые правила распределения выручки от продажи единственного жилья банкрота: 90% стоимости недвижимости получает банк-кредитор, 5% — прочие кредиторы (первой и второй очередей), еще 5% идут на обеспечение должника жилплощадью, исходя из учетной нормы. При изъятии единственного жилья должника ему должны предоставить альтернативное жилье, отвечающее региональным нормативам (в Москве это 10 кв. м на человека для отдельных квартир и 15 кв. м — для квартир, которые дают разным семьям).
Госдума в январе 2025 года приняла в первом чтении законопроект, который оставляет за должником часть средств от продажи принадлежащего ему жилья. Согласно предлагаемым в закон «О банкротстве» поправкам, это произойдет в том случае, если жилье — единственное у должника и членов его семьи. Второе условие — оно куплено в ипотеку, но сам кредит еще не погашен.
В начале апреля депутаты партии «Новые люди» внесли на рассмотрение законопроект, который исключит из оснований для возбуждения дел о банкротстве физлиц наличие задолженности по договору об ипотеке.
Читайте РБК в Telegram.
Аналитика, сервис, персональные туры. AI для маркетинга и продаж в недвижимости
От подбора персонала до кадрового прогнозирования. Как HR-отделы могут использовать AI в 2025 году
