Продавцов недвижимости могут проверить на дееспособность

Фото: Алексей Смышляев / Global Look Press

• [00:00] России пока нет обязательной проверки дееспособности продавца недвижимости. Покупатель может запросить соответствующую справку только по собственному желанию.

• [00:11] Всплеск отмен сделок после заявлений продавцов о недееспособности приводит к прецедентам и инициативам ужесточить правила.

• [00:43] Схема мошенников выглядит так: пожилой человек продает квартиру, а спустя время заявляет, что не отдавал отчет своим действиям. В большинстве случаев суд оказывается на его стороне.

• [02:07] В результате деньги остаются у продавца или делятся с мошенниками. Покупатель теряет не только объект, но и вложенные в ремонт средства.

• [02:32] Закон позволяет совершать сделки даже в том случае, если психическое заболевание не зафиксировано официально. Проверки дееспособности в момент сделки не предусмотрено.

• [03:09] Эксперты сходятся во мнении: ни нотариус, ни справки не дают полной защиты. В качестве меры профилактики предлагается ввести психологическое освидетельствование.

В Госдуме предложили проверять дееспособность продавцов недвижимости в обязательном порядке. Сейчас эта процедура является добровольной: покупатель может запросить справку, если у него есть сомнения или он, например, хочет перестраховаться.

Покупательница квартиры Долиной обжаловала ее возврат певице

Общество

Как вообще проворачивается незаконная сделка по схеме с недееспособностью?

Внешне сделка выглядит законно. Наиболее распространенная схема мошенников выглядит так: они находят пожилого, формально дееспособного знакомого и уговаривают его продать квартиру. После заключения сделки этот человек обращается в полицию с заявлением о том, что договор был подписан в состоянии помутнения рассудка. Экспертиза подтверждает, что в момент сделки он не отдавал отчет своим действиям. В результате сделка признается недействительной, а квартира возвращается первоначальному владельцу. Суд, как правило, встает на сторону пожилого продавца. С каждым годом число пострадавших от подобных схем растет, а сумма потерь покупателей уже превышает миллиард рублей. Об этом рассказала руководитель департамента городской и загородной недвижимости НДВ «Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

«У нас добросовестный покупатель сегодня — это добросовестный осел с документами. В системе произошел перекос, и почему-то все выстроено в пользу продавца. После громких дел, например дела Долиной, сделки стали заверяться нотариально, но, несмотря на это, они продолжают расторгаться. Нам страшно покупать квартиры на вторичном рынке: если сложить все потери, речь идет о миллиардах рублей, и с каждым годом их становится все больше. Сейчас, мне кажется, каждая сотая квартира уже участвует в подобных историях. Но всех ведь не вычислишь — некоторые ведут себя очень спокойно», — рассказала Елена Мищенко.

Какую выгоду получают мошенники и как это работает?

Деньги, как правило, остаются у продавца, либо делятся с теми, кто организовал схему. Вернуть средства почти невозможно: если у продавца нет другого имущества, взыскать компенсацию не получится. При этом покупатель часто теряет больше, чем потратил на покупку, например если успел сделать ремонт.

Почему такая схема вообще возможна?

Причина в действующем законодательстве: оно не запрещает совершать сделки гражданам, страдающим психическими заболеваниями, если они официально признаны дееспособными. Если же человек в момент сделки не осознавал значения своих действий, суд может признать договор недействительным. При этом никакой автоматической проверки дееспособности сейчас не существует. Именно введение такой проверки и предлагает депутат Госдумы Ярослав Нилов.

Как защитить себя от подобных мошеннических схем?

Ряд юристов считают, что определенную защиту может обеспечить участие нотариуса в оформлении сделки. С этим согласен нотариус Олег Рязин.

«Нотариальная форма сделки в значительной степени защищает и продавца, и покупателя. Мы проверяем юридическую дееспособность через государственные реестры, а также оцениваем фактическую — беседуем с заявителями, уточняем их истинные намерения. При этом существует процедура видеофиксации: нотариус может записать весь процесс заключения сделки, и эти материалы сохраняются. В случае судебного разбирательства их можно использовать в качестве доказательства», — поясняет Олег Рязин.

Однако большинство юристов с ним не согласны. Они считают, что даже нотариальное оформление не гарантирует безопасность. Логично, учитывая растущее число случаев, когда сделки оспариваются именно по причине недееспособности. Более того, справка из психоневрологического диспансера также не дает стопроцентной гарантии, что мошенничества удастся избежать. Так считает юрист Василий Неделько.

«Справка из психдиспансера или наркодиспансера не является доказательством. Она лишь подтверждает, что человек не состоит там на учете. Но он может лечиться у частного врача, страдать психическим заболеванием, которое не было зафиксировано официально, и находиться в неадекватном состоянии. Мы при сопровождении сделок рекомендуем не ограничиваться справками, а проходить психологическое освидетельствование», — подчеркивает юрист.

Таким образом, даже справка не обеспечивает полной безопасности. Покупателю остается полагаться на собственную внимательность и осторожность — либо действительно использовать практику психологического освидетельствования. Новая инициатива Госдумы, возможно, станет шагом к тому, чтобы снизить риски и сделать рынок недвижимости более защищенным.