ЗПИФ в недвижимости: почему россияне выбирают коллективные фонды

• [00:01] Депозиты остаются популярными, но все больше инвесторов изучают коллективные инструменты, прежде всего ЗПИФ, как альтернативу.

• [00:40] К 2025 году число ЗПИФ по недвижимости достигло 2300. Из них 97% пайщиков — неквалифицированные инвесторы, но основная доля активов по-прежнему принадлежит квалифицированным.

• [01:15] Структура рынка двойственная: розница активна, однако капитал сосредоточен у крупных и институциональных участников.

• [01:35] Совокупная стоимость недвижимости в ЗПИФ — 2,4 трлн руб., из них 600 млрд — в розничных фондах. 80% вложений — склады, 10% — жилье, по 5% — офисы и торговые площади.

• [02:00] В 1 полугодии 2025 года розничные ЗПИФ приобрели 13 складов, 504 квартиры/апартамента и 3 ритейл-помещения — пример диверсификации для частных инвесторов.

• [02:22] Доходность розничных ЗПИФ — 8–18% годовых, при этом стоимость актива может вырасти на 20–30% за 5 лет. Инструмент подходит для умеренных инвесторов, ищущих защиту капитала и предсказуемый рост.

Депозиты остаются для россиян одним из основных инструментов сбережений, несмотря на снижение ставок. При этом все больше инвесторов рассматривают альтернативы — прежде всего коллективные инвестиции. В их числе закрытые паевые инвестиционные фонды, ЗПИФ, которые позволяют вкладываться в недвижимость.

По данным исследования IBC Real Estate, в 2025 году число «недвижимостных» ЗПИФ продолжило расти и достигло 2300. При этом 97% их владельцев — неквалифицированные инвесторы. Однако масштаб рынка определяют квалифицированные: за первые шесть месяцев 2025 года стоимость их активов выросла на 1,4 трлн руб. и в 26 раз превысила активы «неквалов». Это подчеркивает двойственную структуру рынка: растущую вовлеченность розничных инвесторов и доминирование крупных игроков.

Совокупная стоимость недвижимости во всех типах ЗПИФ достигает 2,4 трлн руб., из которых 600 млрд приходится на розничные фонды. Это ЗПИФ с числом пайщиков свыше 20, доступные к покупке на открытом рынке и объединяющие как «квалов», так и «неквалов».

Во что инвестируют эти фонды? Сейчас в розничных ЗПИФ сосредоточено около 4,7 млн кв. м недвижимости: 80% составляют складские объекты, 10% — жилье, по 5% — офисы и торговые площади. В первом полугодии 2025 года розничные фонды приобрели 13 складов, 179 квартир, 325 апартаментов и три помещения стрит-ритейла. Для частных инвесторов это возможность диверсифицировать вложения: вместо нескольких квартир — light industrial, «склады последней мили», офисы в мелком формате или стрит-ритейл.

Теперь о доходности. Она, как отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, во многом ориентируется на динамику цен на недвижимость.

«В сравнении с другими инструментами ЗПИФ, инвестирующие в недвижимость, показывают устойчивый рост с низкой волатильностью. Это делает их привлекательными для тех, кто ищет стабильный доход в защитном активе. Сейчас средняя доходность розничных ЗПИФ — от 8 до примерно 18% годовых. При этом на горизонте в пять лет стоимость базового актива может вырасти еще на 20–30%, что дает инвестору высокую итоговую доходность. Выбор всегда зависит от целей: те, кто ориентирован на предсказуемый рост и защиту капитала, выбирают недвижимость; инвесторы, готовые к большим рискам ради потенциально высокой доходности, рассматривают акции и другие инструменты», — говорит Казарян.

В целом недвижимость остается одним из наиболее устойчивых активов с умеренной волатильностью и долгосрочным ростом стоимости. Растущий рынок «недвижимостных» ЗПИФ это подтверждает.