Офисы в мелкую нарезку: новый тренд для частных инвесторов

• [00:01] В Москве усиливается тренд частных инвестиций в офисы. Офисы в мелкой нарезке — популярный продукт: частные лица могут купить небольшие метры и сдавать их компаниям.

• [01:38] Рост предложений по офисам объясняется экономической целесообразностью для девелоперов и городскими требованиями развивать коммерческие площади в жилых проектах.

• [03:55] Для инвесторов возможно два юридических пути покупки: через ДДУ (аналог квартиры) или договор купли-продажи будущей вещи. Отличие — в защите средств и функциях сделки.

• [04:43] Основные стратегии: пассивная аренда и доход от роста капитализации. Наибольший потенциал в локациях с развитой бизнес-инфраструктурой и устойчивым спросом.

• [07:40] Офис должен быть у метро, с ремонтом и инфраструктурой. Такие объекты проще сдать. Вход для инвестора — от 20-30 млн руб., возможна рассрочка, минимальный блок — от 50 кв. м.

• [11:34] Средняя доходность офисной недвижимости — 8% годовых (кап рейт), с учетом расходов на ремонт, управление и простой. Доход выше, чем у жилой аренды (5-7%).

Игнат Бушухин, обозреватель

Офисный сегмент для частных инвестиций. В Москве сегодня все больше предложений офисов в «мелкой нарезке». Инвестор покупает примерно 100 м² в новом бизнес-центре и сдает их компаниям самостоятельно или через управляющую компанию. Как устроен этот рынок рассказала партнер NF Group Мария Зимина.

Стали ли офисы заменой квартирам с точки зрения частных инвестиций?

Мария Зимина, партнер NF Group
Конечно, мы очень рады видеть средства физических вкладчиков на нашем рынке. Это новый тренд. Раньше такого продукта, сформированного и удобного для управления, было очень мало. Практически только два девелопера строили эти метры, и введенных в эксплуатацию объектов было немного.

По моей оценке, тренду всего два-три года.

Да, но здания продолжают достраиваться. Когда мы услышали о первых продажах, объекты были только на стадии котлована, и строительство занимало еще пару лет. Уже эксплуатируемых бизнес-центров немного, но тренд идет: введено достаточно много объектов, и здорово, что есть продукт и интерес со стороны физических лиц к покупке таких офисов.

Почему в Москве так много строят бизнес-центров с мелкой нарезкой?

Есть два объяснения. Первое — экономика: построить бизнес-центр требует значительных средств и времени. Девелопер, рассчитывая на высокую доходность, не всегда может сразу получить деньги с аренды, потому что сначала нужно построить объект, договориться с арендатором, предоставить арендные каникулы и только после этого использовать средства.

Второе — градостроительная логика: Москва продолжает развивать офисную жизнь, строя новые бизнес-центры и торговые объекты. Такая стратегия снижает «маятниковую миграцию» между районами и поддерживает локальный спрос. Жилые девелоперы с удовольствием подхватили этот тренд и стали строить офисы.

Из ваших слов я делаю вывод: аренда — нисходящий тренд, а покупка… Кому сдавать офис, если ты его купишь?

Аренда действительно снижается по количеству нового строительства. Из-за долгого отсутствия таких объектов модели доходности пока не формируются. Ставки на аренду растут, потому что есть дефицит помещений. Жилые девелоперы обычно не оставляют продукт себе: построили, продали и сдали — и им не нужен дополнительный актив.

Есть две ключевые схемы покупки офиса — ДДУ и договор купли-продажи будущей вещи. В чем их отличие?

Для потребителя все просто. ДДУ (договор долевого участия) — аналог покупки квартиры: средства сохраняются на эскроу-счетах, это доступная модель для физических лиц.

Договор купли-продажи будущей вещи — больше коммерческая история: компании подписывают договор на будущую стройку и сразу учитывают НДС авансом. Выбор схемы зависит от того, кто покупает и для каких целей.

Какие инвестиционные стратегии у частных инвесторов в офисах? На чем они зарабатывают — на аренде или на капитализации?

Можно совмещать две стратегии: долгий пассивный доход и рост капитализации. Например, объекты, купленные за 200–300 тыс. руб./м², сейчас стоят 700–800 тыс. руб./м². Это зависит от локации и спроса.

Стратегия для частных инвесторов — идти в районы с устойчивым спросом и развитой инфраструктурой, где бизнес будет идти.

Какие офисные локации, деловые районы для частных инвесторов более перспективны?

Если нет желания экспериментировать с новыми районами, выбирайте классическую «пятерку»: Белорусский, Павелецкий, Центральный деловой район (включая Сити), Ленинградский деловой коридор. Интерес смещается: раньше спрашивали про Юго-Запад, сейчас — про Северо-Запад.

А из неочевидного есть что-то?

Да, есть продолжение. Рынок ограничен территорией. Москва-Сити будет развиваться, появятся новые деловые районы: Савеловская-Белорусская, Павелецкий район, Южный порт, Новая Москва. В Коммунарке планируется построить около миллиона м².

Как выбрать офис под аренду, чтобы он был востребован?

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR

Для начала нужно понять, что такое востребованный офис. Он должен быть: близко к метро (до 10 минут пешком), правильной формы, отремонтированным.

На рынке почти все офисы без отделки, поэтому нужно закладывать расходы на ремонт. Также важны инфраструктура здания и локация.

Сколько стоит частному лицу купить офис и какой порог входа?

Чаще всего через договор купли-продажи будущей вещи для юридических лиц (ИП, ООО, АО). Небольшие офисы 70–80 м² стоят от 30–40 млн руб. Первоначальный взнос — 30% (8–12 млн руб.), остальное — в рассрочку 2–3 года.

Какие минимальные блоки актуальны для частных инвесторов?

Мария Зимина, партнер NF Group

Около 50 м², иногда 30 м², если планировка уникальная.

Средняя цена м²?

Зависит от района. На стадии строительства — 330–350 тыс. руб./м², в центре — 450–460 тыс. руб./м², уникальные объекты — 700–800 тыс. руб./м².

Доходность офиса?

Учтите расходы на управление, налоги, ремонт. Средняя доходность для частного инвестора — около 8% годовых (капрейт), срок окупаемости — 12 лет. Это выше, чем доходность аренды жилья (~5%).

Кому сдавать купленный офис?

Арендаторы зависят от локации. В Сити — финансовые компании, на окраинах — локальные фирмы или производства.

Сколько берет управляющая компания за сдачу?

Обычно комиссия сопоставима с рыночной ставкой. Аренда решается за месяц.

Стратегии выхода из офиса?

Выход возможен через продажу блока с арендой или без неё. Рынок ограничен, поэтому продать без арендатора сложнее. Краткосрочный договор аренды уменьшает риски для инвестора.