Девелоперы сокращают проекты: высокий процент мешает запуску строек
• [00:46] Динамика рынка: рост портфеля и снижение новостроек
• [03:11] «Самолет»: стратегия роста и оптимизация расходов
• [05:18] ПИК: адаптация к высокой ставке и рост выручки
• [06:00] «Глоракс»: успех IPO и агрессивная экспансия в регионы
• [08:19] ЛСР: вызовы девелопера полного цикла
• [10:38] Региональные игроки: выход на московский рынок
• [13:54] Итоги и прогноз: эффект высоких ставок на сектор
Давайте детально рассмотрим положение девелоперских компаний России и оценим их текущее состояние. Для начала проанализируем отчетность за третий квартал крупнейших игроков рынка.
Андрей Тонконогов, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости, партнер компании «Технология доверия»
Отчетность — это инструмент, который позволяет детально изучить деятельность застройщиков. К сожалению, в качестве основного источника мы пока вынуждены использовать данные РСБУ. У нас нет возможности увидеть отчетность по МСФО, которая дает более глубокое понимание, но определенные выводы сделать все же можно.
С анализа какой компании начнем?
Полагаю, сначала стоит обозначить общую ситуацию на рынке. Данные за девять месяцев указывают на парадокс. С одной стороны, портфель строящегося жилья, по информации Дом.РФ, вырос примерно на 3%. С другой — наблюдается сокращение объемов ввода жилья и запуска новых проектов. Это говорит о том, что девелоперы завершают проекты прошлых лет и крайне осторожно подходят к выводу новых. Цены при этом продолжают расти. Накопленного земельного банка, по оценкам ключевых игроков, при текущих темпах хватит на два-три года, после чего может возникнуть дефицит нового предложения. Это ключевой тренд.
Как можно охарактеризовать ситуацию простыми словами? Девелоперы чувствуют себя хорошо?
В целом да. Период эйфории закончился в середине 2024 года после изменения условий льготной ипотеки. Настроения скорректировались, но цифры подтверждают стабильное положение. Операционные показатели — физические и денежные объемы продаж — остаются высокими. Некоторые компании растут за счет региональной экспансии и ухода в премиальный сегмент.
Например, «Глоракс»? Компания активно работает в регионах и поэтому демонстрирует хорошую выручку?
В том числе. Но это касается и московских застройщиков, которые почти полностью ушли из сегмента «комфорт» в «бизнес» и «премиум». Это отражается в их отчетности.
Кто входит в число крупнейших застройщиков?
«Самолет» — 4,7 млн кв. м в стройке, «ПИК» — 4,1 млн, «Донстрой» — 2,3 млн, а также «Эталон», «ФСК», «ЛСР», «Брусника», «Югстройинвест», «ССК». Все имеют более 1 млн кв. м.
Что касается «Самолета». Несмотря на скепсис некоторых аналитиков, компания демонстрирует способность адаптироваться к рыночным условиям. Стратегия ориентирована на операционную и финансовую эффективность. Команда профессиональная, с подтвержденным опытом. Компания сохраняет лидерство по объему строящегося жилья. 2025 год станет периодом адаптации: портфель был ориентирован на сегменты «стандарт» и «комфорт», наиболее пострадавшие от отмены льготной ипотеки. Продажи за девять месяцев немного ниже прошлогодних, но третий квартал показал рост. Компания активно расширяет присутствие в регионах. Маржинальность снижена высокими ставками, однако средневзвешенная ставка по проектам с эскроу составляет около 10%, что при текущих условиях — хороший результат.
Что подразумевается под их «кадровой политикой»? Речь о сокращении персонала?
Это проявление операционной эффективности. Компания оптимизировала штат примерно на 30%, хотя и не без сложностей. Сейчас в ряде направлений снова идет набор. Возможно, меры были излишне жесткими, но развитие продолжается.
Перейдем к «ПИК»?
В стратегической перспективе последних лет «ПИК» выбрала разумную тактику: позволила «Самолету» выйти в лидеры, а сама сохранила комфортные темпы роста. Это помогло адаптироваться к рыночной ситуации. Выручка растет. Прибыль и EBITDA снизились, но остаются положительными. Высокие ставки ухудшают рентабельность, но в текущих условиях сохранение прибыли — значимый результат.
Какую компанию рассмотрим следующей?
«Глоракс», которая после IPO находится в центре внимания. Показатели впечатляют, хотя часть результатов могла быть сглажена перед размещением. Команда обладает высокой экспертизой: от покупки земельных участков до формирования банка площадок. Компания демонстрирует, как благодаря девелоперской экспертизе и совместным инвестициям можно превращать участки в ликвидные активы. Продажи в метрах удвоились, в деньгах выросли более чем на половину. Экспансия в регионы продолжается: доля региональных продаж достигла 65%.
Почему это важно?
Потому что даже лидеры исторически осторожно работали в регионах, где маржинальность ниже. В Москве себестоимость метра может составлять около 180 тыс. руб., а продаваться он может за 1 млн. В Нижнем Новгороде при схожей себестоимости цена продажи лишь немного выше. При замедлении продаж проект может уйти в минус. Это открывает окно возможностей для компаний с отлаженной работой в регионах.
Что можно сказать о «ЛСР»?
«ЛСР» — крупный диверсифицированный девелопер. Операционные показатели стабильны, однако финансовые результаты ухудшились из-за стоимости заимствований. В третьем квартале отмечен разворот к росту продаж. Компания — девелопер полного цикла, со своими производственными мощностями, которые нельзя остановить. Это делает поддержание объемов в текущих условиях сложной задачей. Компания также активно развивает элитный сегмент.
Что с «Эталоном»?
По «Эталону» важно смотреть отчетность по МСФО. Операционные показатели растут: увеличивается портфель, продажи усиливаются. Но высокая долговая нагрузка и ключевая ставка ЦБ заметно сокращают прибыль.
Что позитивного можно отметить?
Компания запускает новые проекты, возможно, знаковые для Москвы. Анонс ожидается в ближайшее время.
Почему среди крупнейших много компаний из Краснодара?
Потому что региональные игроки проявляют растущий интерес к московскому рынку. Параллельно развивается формат партнерств между региональными и московскими девелоперами, что повышает качество застройки в регионах.
Что происходит с Setl Group?
Компания сохраняет крупные объемы, но высокая концентрация на одном рынке — Северо-Западе — влияет на ее стратегию. Вероятно, она занимает выжидательную позицию. Некоторые застройщики при высоких ставках предпочитают размещать средства на депозитах, а не запускать рискованные проекты.
ФСК?
Ситуация схожа с «Эталоном» и «ЛСР». Компания смещает акцент в премиальный сегмент. Реализует крупные проекты в Москве и регионах. Многие игроки топ-10 сейчас пробуют формат ИЖС. Итоги года покажут динамику.
Что можно сказать о «Бруснике»?
Компания делает ставку на качество продукта. В Екатеринбурге и Москве работает в сегменте «комфорт», но применяет решения уровня бизнес-класса.
Какие еще компании стоит выделить?
«Донстрой» и «МР Групп» — лидеры премиального рынка. Он почти не пострадал от колебаний. Рост цен высок, себестоимость растет, но компании могут экспериментировать и сохранять хорошие результаты.
Каков итог? Каков прогноз до 2026 года?
Рынок продолжает охлаждаться. В некоторых регионах заметна краткосрочная позитивная динамика — «бабье лето», но фундаментальные проблемы сохраняются. Ставки снижаться не будут. Это означает продолжение стагнации в части запуска новых проектов. В горизонте полутора лет значительного оживления ждать не стоит: без снижения ипотечных ставок до 10–12% возврат к показателям 2024 года невозможен.
