Инвестиции в рыночные ЗПИФы недвижимости растут. Какие перспективы
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Что происходит с рынком ЗПИФов недвижимости
Интерес частных инвесторов к рыночным закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) недвижимости повышается. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФ недвижимости близится к ₽1 трлн и, вероятно, преодолеет этот уровень в текущем году, прогнозирует Сbonds.
С помощью таких фондов можно инвестировать в крупные коммерческие объекты — торговые центры, склады, офисы — без необходимости самостоятельно покупать недвижимость и управлять ею. По итогам первого квартала 2026 года 330 тыс. пайщиков стали владельцами коммерческой недвижимости через ЗПИФы.
В конце апреля стало известно о заключении одной из крупнейших сделок на российском рынке коммерческой недвижимости за последнее время — между девелоперской компанией ADG Group и PARUS Asset Management.
ADG Group внесет в портфель ЗПИФ 26 уже построенных и функционирующих районных центров «Место встречи», PARUS Asset Management будет управлять фондом. Стоимость объектов превышает ₽50 млрд. После листинга на Московской бирже фонд станет доступен квалифицированным инвесторам.
ADG Group — российский девелопер, развивающий городские пространства. Сеть районных центров «Место встречи» — флагманский проект компании.
По словам директора по управлению недвижимостью УК «Место встречи», которая входит в ADG Group, Максима Карбасникоффа, концепция районных центров ориентирована на регулярные посещения и сочетает под одной крышей супермаркеты, фитнес, городские социальные сервисы «Московское долголетие», кафе и пункты выдачи заказов. В компании считают, что формат «15-минутного города» показывает устойчивость и продолжает расти быстрее других форматов коммерческой недвижимости.
В отличие от прямой покупки недвижимости, в ЗПИФе не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься эксплуатацией объекта или нести дополнительные расходы на управление.
В случае с фондом PARUS и ADG Group речь идет о портфеле районных центров с диверсификацией арендаторов. По данным УК «Место встречи», 83% поступлений от аренды дают долгосрочные контракты с федеральными сетями, включая «Пятерочку», «Перекресток», «Да!», Familia, DDX Fitness и кинотеатры «КАРО». Почти треть всех помещений приходится на социальные учреждения: ОКЦ (общественно-культурный центр), МФЦ (многофункциональный центр), проект «Московское долголетие», а также объекты Москомспорта. Ежегодный трафик объектов в 2025 году достиг 44 млн посещений. Товарооборот сети в первом квартале 2026 года увеличился на 23%, трафик — на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при общем росте оборота розничной торговли в России за 2025 год на 2,6%, согласно Росстату. Чистый операционный доход (NOI) показал рост на 83% год к году.
Наиболее высокую динамику товарооборота в первом квартале 2026 года, по данным компании, показывали:
- фуд-холлы и точки быстрого питания;
- супермаркеты;
- товары для животных;
- кино;
- фитнес и красота и здоровье.
Что привлекает инвесторов в ЗПИФах
По итогам 2025 года торговая недвижимость остается одним из крупнейших сегментов коммерческой недвижимости по объему инвестиций наряду с офисами и складами, отмечает NF Group в годовом отчете: общий объем вложений составил ₽173,6 млрд, рост показателя за год — 153%.
«Растет не только стоимость чистых активов ЗПИФ, но и средний объем активов в одном фонде — с ₽5,4 до ₽7,3 млрд за год. Тренд указывает на стремительное развитие сегмента за счет качества активов, надежности и ликвидности подобных инвестиций, грамотном менеджменте», — отмечает начальник отдела российских и иностранных фондов Cbonds, руководитель проекта Investfunds Егор Киреев.
Партнер NF GROUP Станислав Бибик называет ЗПИФы недвижимости инструментом диверсификации как между классами активов, так и внутри самой недвижимости — по секторам, локациям и отдельным объектам: «В случае фондов, сформированных на базе торговых центров и других торговых объектов, инвестор получает доступ к экономике коммерческой недвижимости без необходимости напрямую покупать объект и заниматься его управлением».
Дополнительным преимуществом Бибик считает гибкость по объему вложений: в зависимости от фонда инвестор может самостоятельно определять размер инвестиции . При этом, отмечает эксперт, недвижимость за долгие годы зарекомендовала себя как защитный актив, который на длинном горизонте может помогать сохранять капитал от инфляционного обесценивания.
По словам основателя и генерального директора инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никиты Корниенко, такие объекты остаются частью повседневной жизни: люди продолжают покупать продукты, ходить в кафе, аптеки, фитнес-клубы и пункты выдачи заказов. «Для инвестора такая недвижимость способна приносить стабильный рентный доход и расти в цене», — говорит аналитик.
Отдельно эксперт выделяет механизм защиты от инфляции: «Большинство договоров с крупными сетевыми арендаторами завязаны на товарообороте арендатора. А даже там, где такой привязки нет — фиксированная арендная ставка все равно рассчитывается исходя из оборота арендатора и комфортной для него арендной нагрузки. Соответственно, если растут цены — растет арендная плата — растет и стоимость такой недвижимости. Такого нет ни в одном другом сегменте недвижимости».
Среднее значение полной доходности ЗПИФ недвижимости, учитывающей рост стоимости пая и выплаты дохода, по итогам 2025 года Егор Киреев оценивает на уровне 20%. Согласно отчету NF Group, капитализация объектов торговой недвижимости Московского региона в 2025 году в среднем выросла на 12-13,5%. Капитализация офисной недвижимости увеличилась на 11-12%, складской — на 11,5-12,5%, гостиничной — на 9,5-10,5%.
Какие риски есть у ЗПИФов недвижимости
Доходность фонда напрямую зависит от состояния рынка коммерческой недвижимости, заполняемости объектов, качества арендаторов и стабильности арендного потока. При этом рынок коммерческой недвижимости продолжает меняться под влиянием электронной коммерции и изменения потребительского поведения.
Структура фонда и качество управления
На структуру фонда и качество управления обращает внимание руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. По его словам, инвестору важно оценить состав фонда, наличие банковского финансирования при покупке активов, а также опыт команды управляющей компании в этом сегменте рынка.
Операционная деятельность
Как отмечает директор департамента торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Светлана Кузьмина, покупая паи ЗПИФ, инвестор фактически приобретает долю в реальном бизнесе. «Поскольку инвестор участвует в распределении прибыли, то и в рисках тоже», — говорит эксперт.
По ее словам, дополнительные риски возникают в случае девелоперских фондов, где объект еще только предстоит построить, реконструировать или реновировать. В такой ситуации многое зависит от того, сможет ли проект выйти на запланированные показатели и как за это время изменится рынок. При этом Кузьмина подчеркивает, что успешная реализация подобных проектов потенциально может дать более высокую доходность.
Ликвидность
По словам Светланы Кузьминой, преимущество в этом плане есть у фондов, чьи паи торгуются на бирже. Но инвестору важно смотреть на ежедневные объемы торгов и наличие маркетмейкера, который поддерживает двусторонние котировки.
«В целом можно сказать, что пайщик берет на себя те же риски, что и собственник объекта, но делит их с другими пайщиками, а управление передает профессиональной команде», — отмечает эксперт.
Какую долю такие инструменты могут занимать в портфеле
ЗПИФы недвижимости могут использоваться как инструмент диверсификации и источник регулярного дохода за счет арендных поступлений. Вот какую долю рекомендуют держать аналитики.
Партнер NF GROUP Станислав Бибик: зависит от стратегии, горизонта инвестирования, риск-профиля и структуры активов конкретного инвестора:
- для одних инвесторов комфортной может быть доля 5-20%;
- при более высокой готовности к риску и глубоком понимании инструмента — может быть выше. Главное — избегать концентрации в одном фонде, одном объекте или одном сегменте недвижимости.
Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко:
- если брать среднего долгосрочного инвестора с консервативной или умеренной стратегией — 30% в коммерческой недвижимости;
- внутри диверсификация по сегментам: офисы, склады, 10% торговой недвижимости от всего портфеля.
Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников: выбор инструментов зависит от риск-профиля и инвестиционного горизонта. Первоклассный ретейл в премиальных локациях, как правило, пользуется спросом у арендаторов и инвесторов: в такие фонды можно рассмотреть размещение небольшой доли — 5–10% от аллокации в недвижимость.
Директор департамента торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Светлана Кузьмина: ЗПИФ недвижимости — это длинный инструмент, он не должен занимать большую часть портфеля инвестора:
- у консервативных инвесторов — 10-20% портфеля с акцентом на стабилизированные объекты;
- у более толерантного к рискам — доля может быть уже 20-30%;
- девелоперские ЗПИФ — более рисковые, их может быть несколько процентов. Они не должны составлять базу портфеля, особенно если это не ваш профильный бизнес и вы не чувствуете его «на кончиках пальцев».
Читайте «РБК Инвестиции» в «Максе».
