ЗПИФы недвижимости стали доступнее: почему «неквалам» это интересно
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Почему инвесторы выбирают ЗПИФы коммерческой недвижимости
Глобально инструмент коллективных инвестиций в недвижимость существует больше полувека: закон о REIT был принят в США в 1960 году. В России же рынок еще молодой: первый фонд появился лишь в 2003-м, но то, как индустрия развивается в 2020-х годах, стало уже действительно массовой историей.
Если смотреть на статистику, ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов в этом году растут стремительно: по данным ЦБ РФ, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости для «неквалов» в третьем квартале 2025 года выросла на 9%, до ₽158 млрд. Это говорит о том, что тренд на такой формат инвестиций, давно сформировавшийся в мире, добрался и до нас.
Люди ищут, куда спрятать деньги от волатильности
Последние годы показали, насколько важно иметь актив, способный оградить капитал от волатильности , инфляции и диверсифицировать портфель. По мере снижения доходностей по банковским депозитам интерес к пассивным инструментам с предсказуемым денежным потоком смещается в сторону реальных активов: логично, что люди стали искать форматы, которые физически не могут одномоментно обесцениться. Недвижимость точно закрывает этот запрос: «кирпичи» никуда не исчезнут — они не могут стоить ноль рублей. Поэтому недвижимость в портфеле воспринимается как якорь, а формат ЗПИФов помогает четко разделить функции владения и управления.
На рынок пришли крупные управляющие и появился хороший продукт
На рынок вышли институциональные игроки, которые начали активно работать с клиентами и объяснять, как устроены фонды. Обучающая деятельность началась в том числе в ответ на запрос государства на повышение финансовой грамотности.
Важно, что крупные игроки принесли на рынок качество. Появились фонды с прозрачной стратегией, профессиональным управлением, адекватными параметрами и инфраструктурой. То есть продукт (ЗПИФ) наконец стал соответствовать ожиданиям частных инвесторов.
По сути, инвестиции в недвижимость становятся принципиально новым финансовым продуктом совершенно особого класса — фиджитал-продуктом. С одной стороны, в их основе лежат реальные физические объекты (например, крупнейшие склады или современные ТЦ), с другой — цифровая упаковка, благодаря которой пай ЗПИФа можно купить буквально в несколько кликов в своей банковской экосистеме. Синергия диджитал-среды и клиентского опыта сегодня выступает для нас одним из ключевых драйверов развития.
Регулятор донастроил правила
Чтобы рынок рос, нужна понятная инфраструктура. Центробанк за последние пару лет значительно ее улучшил. Например, теперь фонды можно делать долгосрочными: для неквалифицированных инвесторов до 15 лет, для квалифицированных — до 49. А это уже хороший институциональный инструмент, с которым действительно можно планировать долгий горизонт.
Соответственно, все три фактора — спрос, качественное предложение и регулирование — дали серьезный импульс для развития ЗПИФов. С другой стороны, собственники крупных коммерческих объектов проявляют интерес к «упаковке» недвижимости в ЗПИФ как к инструменту привлечения капитала розничных инвесторов, а это обязывает их научиться общаться с инвестором на его языке. Рост прозрачности инструмента вместе с повышением финансовой образованности населения страны выводят структуру паевых фондов на новый уровень.
Какая недвижимость подходит для пассивного дохода
Начну с важного наблюдения. МТС AdTech в этом году провели исследование: 75% россиян мечтают о пассивном доходе от недвижимости. Это вполне объяснимо, ведь механика «сдаю квартиру и получаю деньги» кажется самой простой из возможных, а желание накопить на что-то есть у всех.
Но если смотреть на вопрос глазами инвестора, который строит диверсифицированный портфель, фокус сразу меняется, и недвижимость как защитный класс активов идеально встраивается в эту логику. Она не падает так же резко, как акции, и не реагирует так чувствительно на цикл, как облигации . Это якорь в хорошем смысле. Если посмотреть на длинную статистику, то очень редкие периоды (например, глобальные кризисы) приводят к тому, что все классы активов падают одновременно. Обычно мы видим разное движение. Поэтому диверсификация не спасает от минуса полностью, но снижает волатильность.
Здесь есть еще один важный нюанс: человек хочет не просто защитить капитал от инфляции, но и получать регулярный доход от вложений.
Мы внутри компании проводили простой эксперимент: взяли условные ₽2 млн и посмотрели, какую недвижимость можно купить на эти деньги, например, в Москве или Подмосковье. Выяснилось, что ни квартиру, ни коммерческое помещение приобрести не удастся, есть разве что очень рискованные варианты, где вероятность потерять деньги выше, чем заработать.
И как раз здесь появляется разница между классической покупкой бетонной коробки и инструментом коллективных инвестиций: ЗПИФ дает доступ к недвижимости высокого класса за низкий чек. Можно взять один пай стоимостью примерно ₽1 тыс. и стать совладельцем качественного, дорогого объекта, который в одиночку не купить.
Почему это важно для пассивного дохода? Сдача квартиры никогда не будет пассивным процессом, почти всегда это работа во вторую смену. Надо найти арендатора, убедиться в его адекватности, найти нового, если первый вдруг съехал через два месяца… Текущий ремонт, простой, проверка документов — в итоге доход становится нервным и непредсказуемым.
ЗПИФ не требует от инвестора обслуживания актива и даже минимального вовлечения в операционную деятельность. Более того:
- объектом управляет профессиональная команда;
- арендаторами выступают федеральные ретейлеры;
- доходность выше: если квартира дает 3,5–5% годовых, то фонды показывают в среднем 10–13%.
Сегодня ЗПИФы недвижимости предлагают своим клиентам не только доходность от сдачи объекта в аренду, которая уже в ближайшие пару месяцев может сравняться с доходностью от вложений в ОФЗ, но и возможность роста стоимости пая в перспективе двух-трех лет, позволяя добиться доходности к погашению на уровне 20% годовых. На этом фоне интерес для «неквалов» будут представлять ЗПИФы недвижимости с ежемесячными или ежеквартальными выплатами, сопоставимыми по размеру с купонной доходностью по ОФЗ. Для «квалов» интересны будут фонды, связанные с девелопментом новых коммерческих объектов, поскольку они могут дать инвесторам премию к Core-активам.
Премия к Core-активам — это дополнительная наценка к цене, которую инвесторы готовы платить за самые надежные и безопасные объекты. Это показывает высокий спрос на надежные и понятные активы и готовность инвесторов принять более низкую потенциальную доходность в обмен на минимальный риск и гарантированную стабильность денежного потока. Фактически они платят премию за безопасность и предсказуемость инвестиций.
Какая коммерческая недвижимость сейчас актуальна
По данным независимых консультантов, инвестиционная активность в 2025 году немного снизилась по сравнению с 2024 годом. Тогда общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость был на уровне ₽1,3 трлн — это исторический максимум. В этом году ждут около ₽1 трлн.
Но важно понимать контекст. Я бы вообще не стала напрямую сравнивать эти два года, поскольку прошлый был пиковым из-за выхода крупных иностранных игроков. Если посмотреть шире (на горизонт с 2018 года и дальше), средний объем инвестсделок составил ₽400–500 млрд. То есть прошлогодние ₽1,3 трлн — ощутимая точка экстремума, и рынок сейчас просто возвращается к нормальному состоянию. Для инвестора это, кстати, скорее плюс.
Склады перешли в фазу нормализации после периода перегрева в 2021–2024 годах. Несмотря на рост вакансии и возможное снижение ставок, базовый спрос остается стабильным — склады продолжают выполнять критически важную функцию в логистике и производственных цепочках. По итогам рынок остается устойчивым даже в условиях общей макроэкономической неопределенности — это подтверждает, что, несмотря на некоторое охлаждение инвестиционной активности, сектор сохраняет стратегическую значимость в структуре ЗПИФа.
Торговая недвижимость продолжает показывать гибкость после активного роста 2022–2024 годов. Несмотря на рост электронной коммерции и пересмотр вектора развития крупных фешен-игроков в сторону онлайна, ТЦ чувствуют себя довольно уверенно. Активизировались локальные ретейлеры, растет интерес к районным форматам и встроенным помещениям. У покупателей и арендаторов снова появился фокус на удобство и шаговую доступность. Все это поддерживает арендный поток. Мы уверены, что качественно подобранный актив в перспективной локации с надежной арендной базой — по-прежнему обоснованный элемент эффективной инвестиционной стратегии. Именно поэтому в мае этого года мы выпустили на биржу фонд для квалифицированных инвесторов «Акцент фонд IV — торговая недвижимость».
Основным драйвером роста стали офисы: на них пришлось 32% от общего объема. Доля свободных площадей сократилась, а ставки аренды продолжили рост (до +25% год к году в классе A). На рынке появляются новые форматы: прежде всего — офисы «в нарезку», что повышает гибкость продуктов и делает их интересными не только для институционального, но и для розничного инвестора. На этом фоне сегмент вновь воспринимается как инструмент с потенциалом роста доходности.
Офисы «в нарезку» — это новый формат коммерческой недвижимости, когда крупные офисные площади делятся на небольшие блоки или кабинеты. Так можно сдавать помещения в аренду или продавать мелким арендаторам.
В целом рынок недвижимости показывает устойчивость: сегодня нет сегмента, который можно было бы однозначно назвать переоцененным или рискованным. У каждого своя стадия цикла, своя логика спроса и структура дохода. Инвестировать можно в любой сегмент — при условии, что выбран качественный актив в привлекательной локации с эффективной стратегией управления.
Как выбрать ЗПИФ коммерческой недвижимости
Когда выбираете фонд недвижимости, всегда начинайте с управляющей компании: изучите ее опыт, срок работы на рынке и компетенции именно в недвижимости.
Дальше самое важное: посмотреть, что именно лежит внутри фонда. И здесь я вижу очень приятную тенденцию — инвесторы стали лучше разбираться в теме и интересоваться, что находится «под капотом» и актива, и финпродукта. Финансовые модели наших фондов препарируют буквально по строкам, и это здорово. Ведь чем больше осознанности у пайщиков, тем сильнее рынок.
Расскажу об основных критериях выбора объекта внутри фонда на примере нашего нового ЗПИФа недвижимости «Акцент 5», который мы вывели на Мосбиржу 23 декабря:
- Хорошая локация. Это база. Так, актив ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» — складской корпус класса А в индустриальном парка «Валищево». Идеальная локация: 32 км от МКАД, пересечение ЦКАД и Симферопольского шоссе, рядом аэропорт Домодедово — арендаторы без проблем выстраивают логистику. В результате все склады комплекса востребованы арендаторами и много лет заполнены на 100%;
- Качество объекта. Классические критерии — соблюдение современных требований по инженерии, возможность адаптации под любого арендатора и конструктив. Никаких лишних офисов внутри склада, никаких специфических мезонинов, которые потом сложно кому-то предложить. Такой объект будет долгое время востребован среди арендаторов из разных отраслей;
- Надежный арендатор и договор аренды. Важно не только имя арендатора, но и его история, надежность. Второе — договор аренды. Профессиональная УК максимально защищает интересы пайщиков, составляя долгосрочные неразрывные договоры аренды с регулярной индексацией на размер ИПЦ. Это значит, что, если по каким-либо причинам арендатор захочет съехать раньше срока окончания договора, штрафные санкции полностью компенсируют вынужденный простой на время поиска нового арендатора;
- Правила доверительного управления — главный документ фонда. Он непростой для неподкованного человека, но есть ключевые моменты, необходимые к изучению на этапе принятия решения: срок действия фонда, порядок принятия решений и вознаграждение УК. Мы в ЗПИФе «Акцент 5» сделали простой и прозрачный уровень комиссии — 1% за управление. И ввели вознаграждение за успех — 10% от дохода пайщика. Важный момент: вознаграждение считается по итогам года, и если пайщик не заработал, УК тоже не получает доход. Это честный, ровный механизм без волатильности по месяцам;
- Ликвидность паев. Пожалуй, самый серьезный барьер для розничных инвесторов. Во всех наших фондах работает маркетмейкер. Мы сразу делаем продукты так, чтобы ими удобно было торговать на бирже. Это значит, что выйти можно так же просто, как купить. По фонду «Акцент 5», например, данные такие: СЧА — ₽5,8 млрд, цена пая по РСП (расчетная стоимость пая) — ₽1025. После появления в стакане цену определяет рынок спроса и предложения, но маркетмейкер обеспечивает ликвидность. Плюс, если нужно выйти быстрее, есть возможность выкупа у самой УК.
Что особенного в ЗПИФе недвижимости для неквалифицированных инвесторов
Фонд для неквалифицированных инвесторов — это продукт без повышенных рисков. Здесь нет кредитной нагрузки, нет долей в других компаниях, долгов или сложных инструментов. Объект в таком фонде уже работает «на полную мощность»: он заполнен арендаторами на 100% и генерирует стабильный рентный доход. Инвестор видит, что есть у фонда, и знает, за что он платит.
Есть и ограничения по статьям расходов: закон строго регулирует комиссию УК и расходы фонда. Все это делает продукт безопасным для широкой аудитории.
Читайте «РБК Инвестиции» в Telegram.
