Как инвестировать в недвижимость — про ЗПИФы арендного жилья
На фоне первого за последние три года снижения ключевой ставки и ожиданий постепенного смягчения денежно-кредитной политики, инвесторы вновь стали присматриваться к «метрам». Но классический подход — купить квартиру и сдавать ее — может подойти далеко не каждому: высокий порог входа, нестабильный доход и ресурсоемкий процесс самостоятельного управления.
На сессии Invest Weekend 2025 ГК «Самолет» рассказала про альтернативу классическому инвестированию в недвижимость: закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) арендного жилья. Разбираемся, как это работает.
Пять способов вложиться в недвижимость — от «бетона» до паев фонда
Рынок недвижимости остается одним из самых общепринятых и традиционных способов инвестирования для частного инвестора. «Кирпич» традиционно считается защитным активом. А еще это поколенческая история — кажется, что каждый должен иметь свои метры. Эксперты застройщика «Самолета» отметили, что их опыт наблюдения за рынком показывает, что насыщение квадратными метрами происходит медленно — в России по-прежнему этот показатель существенно отстает от ряда развитых и развивающихся стран. При этом цена квадратного метра повышается, что создает хорошую базу для получения инвесторами опережающей инфляцию доходности.
«За последние 20 лет рынок недвижимости в России проходил этап динамичного развития, подстегиваемый низкой обеспеченностью квадратных метров в расчете на человека, что, в свою очередь, подталкивало и стоимость вверх, даже с учетом различных экономических колебаний на этом временном отрезке. Принимая это во внимание, а также с учетом инфляции, инвестиции в «бетон», возможно, один из наиболее безопасных классов активов», — считает финансовый директор ГК «Самолет» Нина Голубничая.
Сегодня частные инвесторы чаще всего рассматривают пять базовых стратегий вложения средств в недвижимость.
1. Жилая недвижимость под аренду
Классическая модель — купить квартиру и сдавать ее в аренду. Аналитики «Самолета» считают, что доходность по такой стратегии может достигать порядка 8% годовых, но многое зависит от расположения, класса объекта и стабильности спроса.
2. Коммерческая недвижимость на первых этажах
Помещения под кофейни, магазины, аптеки и салоны в жилых домах. Доходность здесь может быть выше, чем у жилой аренды, — до 15% годовых. Но и риски выше: коммерция сильнее реагирует на экономические колебания и найти хорошего арендатора сложнее.
3. Готовый арендный бизнес (ГАБ)
Это та же коммерческая недвижимость, но с уже заключенным долгосрочным договором аренды. Доходность сопоставима с обычной коммерцией, но порог входа обычно выше.
4. Закрытый ПИФ арендного жилья
Инструмент для тех, кто хочет зарабатывать на аренде, но не управлять недвижимостью самостоятельно. Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) покупает квартиры и апартаменты, сдает их в аренду и распределяет прибыль пайщикам. По оценке «Самолета», потенциальная доходность таких вложений сопоставима с доходностью по облигациям — до 24% при меньшей волатильности и отсутствии как такового кредитного риска.
«Если задумываетесь о покупке квартиры для сдачи, сначала посмотрите на ЗПИФ — порог входа от ₽1 тыс., при этом вы получаете диверсифицированный портфель и не тратите время на управление», — подчеркивает Нина Голубничая. «Мы берем на себя поиск и проверку жильцов, эксплуатацию объектов и все коммунальные вопросы. Инвестор получает чистый денежный поток и отчетность уровня публичной компании», — добавляет операционный директор «Самолета» Алексей Акиндинов.
5. Акции девелоперов
Еще один способ вложиться в рынок недвижимости — купить акции публичных девелоперов. Доходность в этом случае не фиксированная: стоимость акций и возможность получать дивиденды зависят от ряда факторов, в том числе от рыночной конъюнктуры, денежно-кредитной политики и результатов бизнеса.
Как устроен ЗПИФ арендного жилья
ЗПИФ арендного жилья аккумулирует капитал пайщиков и покупает готовые квартиры или апартаменты, которые затем сдаются в аренду. Получаемые платежи и возможный рост стоимости самих объектов формируют доход фонда. По конструкции ЗПИФы напоминают зарубежные REIT, но, в отличие от классических биржевых фондов, имеют фиксированный срок существования и жесткие требования к раскрытию информации.
Пример на рынке: XHOUSE
В мае 2025 года на Московскую биржу вышел ЗПИФ «Самолета» (тикер XHOUSE). В составе — 188 объектов в Москве; размер фонда — ₽2,3 млрд.
Минимальный лот биржевой покупки — от ₽1 тыс., что делает входную планку ниже, чем у традиционных «закрытых» пакетов паев. Все расходы по управлению ЗПИФ XHOUSE — 3% в год.
Как получается доходность
На первый взгляд, модель арендной недвижимости кажется простой: купил квартиру, сдал — получаешь доход. Но на практике это редко оказывается полностью «пассивной» историей. «Все частные инвесторы сталкиваются со сложностью управления арендными квартирами. Это превращается в операционную деятельность: нужно искать арендаторов, следить за жильем, решать бытовые вопросы. Ты превращаешься в менеджера, а не просто владельца актива», — поясняют в «Самолете».
В ЗПИФах арендного жилья управление полностью берет на себя фонд. Доход пайщика складывается из роста цены «бетона»: стоимость жилья всегда, хоть и с перерывами, растет. Вторая компонента — арендные платежи.
Чем удобен формат по сравнению с «личной» квартирой:
- Нет операционных хлопот. Поиск жильцов, реклама объекта, проверка платежей и текущее обслуживание лежат на управляющем.
- Диверсификация. У пайщика доля во всем пуле, а не в одном объекте — ущерб от простоя конкретной квартиры сглаживается.
- Низкий порог входа (в биржевых фондах). Дает распределить капитал и не замораживать крупную сумму в одной квартире. «Инвестору важен стабильный поток, а не управление сантехникой. Фонд берет эту функцию на себя», — подчеркивает Алексей Акиндинов.
Как и у любого инвестиционного инструмента, у ЗПИФов есть особенности, которые стоит учитывать. Доходность не может быть гарантированной, как и в случае с инвестированием в другие классы финансовых инструментов, и зависит от рыночной конъюнктуры: ставок аренды, уровня заполняемости и эффективности управления. Паи можно продать, но это требует времени — все зависит от спроса на бирже. «В отличие от других инструментов, где зачастую не до конца ясно, как структурируются денежные потоки, здесь — конкретные квартиры с арендаторами. Это физически обеспеченный актив, понятный и прозрачный для инвестора», — отмечает Алексей Акиндинов.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
