GloraX готовится к IPO: отчет об операционных результатах за полугодие
Девелопер GloraX готовится провести первичное публичное размещение (IPO) в начале осени. Организаторами размещения выступают «Сбер» и Т-банк, а средства от сделки в формате cash-in компания направит на региональную экспансию, выяснили «Ведомости». Компания уже торгует облигациями на ₽6,1 млрд, бизнес знаком инвесторам и переход к IPO выглядит логичным продолжением, считает руководство.
Операционные результаты за первое полугодие 2025 года:
- объем заключенных договоров — +66% г/г, до 109 тыс. кв. м;
- продажи — +41%, до ₽22 млрд;
- число заключенных договоров — +108%, до 3494 штук;
- 63% всех продаж пришлось на регионы (в 2024 году было 5%);
- объем текущего строительства вырос почти в два раза — до 648 тыс. кв. м;
- средняя цена 1 кв. м снизилась до ₽210 тыс. (на фоне фокуса на регионы).
Компания подтвердила движение к IPO
Вечером 15 июля GloraX раскрыла два существенных факта, касающихся размещения ценных бумаг . «Сбер» и Т-банк станут организаторами размещения и окажут консультационную поддержку. Это подтверждает, что подготовка к IPO вступила в активную фазу и выбраны конкретные партнеры.
Сделка пройдет в формате cash-in — средства от размещения поступят на дальнейшее развитие компании, а не акционерам. Старший аналитик инвесткомпании «Солид Брокер» Ольга Николаева отмечает, что такой формат подчеркивает ориентацию на развитие бизнеса и может стать аргументом для частных инвесторов в пользу участия в размещении.
Параметры IPO — объем, сроки и оценка компании — пока не раскрываются. По словам президента GloraX Дмитрия Кашинского, финальное решение зависит от снижения ключевой ставки и восстановления рыночных мультипликаторов .
Как следует из комментариев менеджмента, средства от IPO планируется направить на региональную экспансию. Николаева оценивает потенциальный объем размещения в ₽5–6 млрд: «Это, безусловно, окажет сильный позитивный эффект как на операционные, так и на финансовые метрики GloraX», — считает она.
Операционные результаты компании
По данным «Дом.РФ», в первом полугодии 2025 года застройщики реализовали 10,4 млн кв. м, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В денежном выражении продажи упали на 16%, до ₽2,1 трлн.
Некоторые другие девелоперы также уже успели отчитаться об операционных результатах за первое полугодие: так, продажи «АПРИ» снизились на 46,5% в метрах и на 33,6% в деньгах, у «Джи-групп» зафиксировано падение на 58% в натуральном выражении и на 48% — в денежном.
На фоне общей просадки рынка GloraX, наоборот, демонстрирует рост показателей за первое полугодие 2025 года, следует из отчета компании.
Продажи в квадратных метрах выросли на 66% год к году, до 109 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 41%, до ₽22 млрд. Объем текущего строительства почти удвоился — с 326 тыс. до 648 тыс. кв. м. При этом 63% всех продаж пришлись на регионы, тогда как год назад этот показатель составлял только 5%.
Бизнес-модель GloraX подразумевает активную региональную экспансию, где проще наращивать объемы продаж за счет более низкой стоимости квадратного метра, считает Ольга Николаева. Сейчас в рейтинге ЕРЗ (Единого ресурса застройщиков) по объемам текущего строительства компания поднялась вверх сразу на 22 позиции, с 44-го до 22-го места в целом по России, и заняла первые места в двух регионах: Нижнем Новгороде и Мурманске.
Количество сделок также выросло на 108% — до 3494 договоров. Средняя цена квадратного метра снизилась с ₽243 тыс. до ₽210 тыс. В компании объяснили «РБК Инвестициям» снижение средней цены переориентацией на региональные проекты с более низкой стоимостью квадратного метра и за счет этого более высокой доступностью финансирования покупки квартиры за счет льготной ипотеки. Представитель девелопера уточнил, что доля продаж с использованием ипотечных средств у застройщика также растет — с 66 до 69% год к году, несмотря на значительную популярность ипотеки в первом полугодии 2024 года в связи с отменой ее массовой льготной программы.
В марте 2025 года компания представила публичные цели на год: удвоение продаж в квадратных метрах и рост выручки минимум на 50%, до ₽45 млрд. Согласно операционному отчету за первое полугодие, GloraX выполнила около 45% годового плана — и по объемам продаж, и по строительству. В компании ожидают, что традиционно на вторую половину года придется большая часть годовых продаж девелопера.
Во втором полугодии GloraX рассчитывает сохранить темпы за счет вывода новых проектов — по многим из них уже получены разрешения на строительство.
Управляющий директор по рынкам акционерного капитала «Финам» Леонид Павликов считает, что любой рост на падающем рынке — позитивный сигнал: «Значит, компания умеет находить ниши и реализовывать стратегию даже в сложных условиях. Важную роль здесь сыграла и сделка M&A по приобретению одного из лидеров девелопмента в Приморском крае».
Что ожидает рынок недвижимости в будущем
«Февраль-март и сентябрь — ноябрь — ключевые сезоны на рынке недвижимости. Думаю, выполнение годового плана реалистично, особенно если ставка снизится и мы увидим переток с депозитов в недвижимость», — считает Леонид Павликов.
По мнению Ольги Николаевой из «Солид Брокер», тренд на снижение ставок увеличит активность покупателей и повысит шансы на успешное привлечение капитала.
Финансовый аналитик Market Power Арсений Автухов добавляет: «Снижение ключевой ставки, рефинансирование дорогой ипотеки и возможное расширение программы семейной ипотеки — все это факторы, которые могут поддержать спрос во втором полугодии. Но при резком изменении макроусловий, например в случае геополитических или инфляционных шоков, реализация планов может оказаться под угрозой».
Директор по инвестициям «Астра Управления активами» Дмитрий Полевой на фестивале ИнвеSт Weekend РБК заявил, что он считает ставку в 14–15% на конец года «аккуратным» прогнозом. В 2026 год он видит ставку на уровне 9–10%.
Перспективы GloraX на IPO
На фоне охлаждения спроса в сегменте новостроек GloraX показывает значительный рост продаж в противовес рынку и готовится выйти на биржу. Мы спросили у аналитиков, какие факторы делают это IPO потенциально интересным. Несмотря на непростую конъюнктуру, аналитики позитивно оценивают перспективы размещения GloraX. По их мнению, компания может воспользоваться моментом, если оценка будет адекватной, а стратегия — гибкой.
Выход на биржу не будет для GloraX первым опытом работы с публичным рынком. Компания активно развивает долговой трек-рекорд и цифровую инфраструктуру:
- в 2022 году дебютировала с облигациями на ₽1,5 млрд, сейчас в обращении четыре выпуска на ₽6,1 млрд;
- с 2023 года выпускает цифровые финансовые активы (ЦФА).
«Информационная открытость выглядит вполне достаточной: регулярная консолидированная отчетность по МСФО на полугодовой основе, а также кредитные рейтинги от двух агентств», — считает Ольга Николаева.
Леонид Павликов добавляет: «Компания уже общается с инвесторами, присутствует в их инфополе. Хороший спрос был на облигации последнего выпуска от институционалов и, судя по сообщениям от компании, они увеличили объем предложения в более чем два раза, чтобы удовлетворить спрос».
Управляющий директор по рынкам акционерного капитала ФГ «Финам» также отмечает, что компания относительно небольшая на фоне крупнейших игроков, которые уже сталкиваются с проблемами и говорят о возможном кризисе, выраженном в снижении спроса на недвижимость. «Этот риск в том числе относится и к GloraX, однако текущие финансовые показатели и размеры позволяют более оперативно реагировать на вызовы», — уверен Павликов.
Ольга Николаева обращает внимание на роль оценки и макроусловий: «IPO GloraX при текущей конъюнктуре рынка, как и в целом весь строительный сектор, представляет собой интересную инвестиционную возможность для розничных и институциональных инвесторов. При текущем уровне ключевой ставки мультипликаторы и денежные потоки публично торгуемых девелоперов находятся под давлением, что должно повлиять и на условия текущей сделки — привести к наличию «дисконта за конъюнктуру», что позволит участникам сделки в дальнейшем выиграть от переоценки акций по мере восстановления продаж и возврата мультипликаторов к историческим уровням».
Схожую позицию занимает и финансовый аналитик Market Power Арсений Автухов. Он подчеркивает, что успех размещения во многом зависит от правильного выбора момента. «Наилучший момент для инвестора — пик охлаждения рынка и начало разворота в спросе на недвижимость. Точно определить его не могут ни макроэкономисты, ни строительные компании. В базовом сценарии мы уже прошли этот пик, следовательно, момент для IPO может быть оправдан. Ожидание стабилизации в 2026 году также поможет компании показать комфортные прогнозы в рамках премаркетинга IPO», — заключил Автухов.
Читайте «РБК Инвестиции» в Telegram.
