Инвестиции в жилую недвижимость: как зайти в тихую гавань во время бури
Современные финансовые инструменты отличаются друг от друга уровнем доходности, порогом входа, а также требованиями к подготовке и навыкам инвестора. Например, для банковских депозитов не нужно никаких специальных знаний, поэтому это самый простой и доступный инструмент инвестирования.
К средней группе по сложности и, как следствие, популярности можно отнести акции, облигации , покупку наличной валюты и инвестиции в недвижимость. Значительно более сложными и менее распространенными инструментами являются криптовалюты, венчурные инвестиции и прямые инвестиции в действующие бизнесы.
Универсальных инвестиционных инструментов не бывает
Любую инвестиционную стратегию нужно выстраивать индивидуально, а вклады, акции и облигации подбирать, ориентируясь на их параметры и текущую рыночную ситуацию. И, конечно, главное оружие инвестора — диверсификация . По возможности средства нужно рассредоточить и использовать разные инструменты.
Порог входа и размер стартовой инвестиции также зависят от выбранного продукта. Одно из важных преимуществ банковского депозита заключается в том, что на старте вложения могут быть минимальными. Инвестировать можно начинать с ₽50–100 тыс., а потом регулярно направлять в инвестиционный портфель часть заработка. Так сформируется новая финансовая привычка, которая впоследствии поможет освоить более сложные финансовые инструменты.
Инвестиции в недвижимость, в отличие от многих других продуктов, предполагают высокий порог входа. Хотя и здесь есть разные варианты. Сейчас получили распространение ПИФы, крауд-платформы и другие инструменты коллективных инвестиций, позволяющие существенно снизить чек.
Особенности инвестиций в недвижимость
В нынешних экономических условиях инвестиции в недвижимость обладают сравнительно низкой доходностью, особенно если речь идет о покупке объекта для последующей сдачи в аренду.
Жилая недвижимость традиционно приносит около 5% годовых, коммерческая — от 8% до 12%. Это только доход от аренды, не учитывая капитализацию самого актива, и это меньше, чем доходность в 21–22% годовых, которую сейчас могут дать банковские депозиты.
Тем не менее есть неоспоримое преимущество, за счет которого и жилая, и коммерческая недвижимость будет пользоваться спросом в качестве инвестиционного инструмента. Это максимально защищенный актив.
Факт наличия объекта, который всегда остается в собственности инвестора, делает недвижимость самым безопасным инструментом инвестирования. По крайней мере обществом он воспринимается именно как тихая гавань, подходящая для того, чтобы «отгрузить» в нее доход, полученный от бизнеса или других, более рискованных инструментов. И это действительно способ сохранить десятки и сотни миллионов рублей, ведь депозиты на такие суммы уже не покрываются страховкой.
Вместе с тем нужно помнить, что жилая недвижимость сейчас практически не обеспечивает прироста капитала. Квартиры в лучшем случае не дорожают, а при некоторых условиях могут и дешеветь, особенно в эконом-сегменте.
Способы инвестирования в недвижимость
- Покупка для сдачи в аренду. Это понятный способ пассивного дохода, не требующий дополнительных знаний и навыков, со средней доходностью около 5% годовых.
- Флиппинг — покупка для последующей перепродажи после ремонта.
Этот способ можно рассматривать и как пассивный доход (но тогда инвестору нужно найти подрядчика, который возьмет на себя организацию ремонтных работ и контроль их исполнения), и как активный бизнес. Рентабельность флиппинг-проектов может превышать 30% годовых, но, как правило, эту прибыль инвестор делит с управляющим проектом. Кроме того, сейчас это далеко не самый активный рынок. Он развивается преимущественно в сегментах бизнес и премиум, где стоимость объектов, например в Москве, начинается от ₽50 млн. Такие квартиры покупают не в ипотеку, и на них по-прежнему есть покупатель. С жильем экономкласса эта стратегия пока не работает из-за значительного сокращения доступных ипотечных программ.
От чего зависит доходность жилой недвижимости
1. Рыночная ситуация
Чем выше уровень ключевой ставки и чем менее доступна ипотека, тем сильнее снижается доходность, которую могут дать объекты экономкласса, и тем меньше они растут в цене. Вместе с тем за счет снижения объемов нового строительств сейчас в этом сегменте формируется дефицит. Он станет заметным через два-три года, и тогда ситуация на рынке жилой недвижимости может существенно измениться.
2. Спрос на арендное жилье
Недоступная ипотека ведет к увеличению спроса на съемное жилье и росту стоимости долгосрочной аренды. Это заметный процесс, но он носит стихийный характер.
Особенно сильный всплеск мы наблюдали осенью 2024 года, когда в некоторых локациях арендные ставки вырастали вдвое. Сейчас рынок скорректировался и рост стоимости съемного жилья как минимум прекратился.
3. Локация
А вот расположение объекта не имеет существенного влияния на доходность. Квартира в центре сдается дороже, но она и стоит больше. Гораздо важнее наличие перспектив у конкретной локации. Например, предстоящее открытие новой станции метро или появление других мощных точек притяжения — это, без сомнения, позитивный фактор, который работает вне зависимости от конкретного района.
Загородная недвижимость: особенности сегмента
Сейчас прибыльность загородных проектов сравнима с доходностью инвестиций в городскую жилую недвижимость. В 2024 году на этом рынке произошло стрессовое событие — с 1 июля изменились правила льготных ипотечных программ.
Количество покупок заметно снизилось, особенно в сегменте эконом. Элитная недвижимость и дома бизнес-класса, как и в случае с квартирами, продолжают жить по своим правилам. В Москве и Санкт-Петербурге дома стоимостью от ₽35 млн продаются без ипотеки, для домов стоимостью до ₽15 млн еще есть действующие льготные программы. Соответственно, самый сложный сегмент — дома по цене от ₽17 млн до ₽30 млн. Сейчас это практически мертвая зона, если вы покупаете объект для последующей перепродажи.
Доходность можно повысить, покупая дома на стадии строительства и формирования коттеджного поселка. Сейчас популярны проекты, которые изначально создаются для последующей сдачи в аренду.
Это может быть выгодно, потому что есть шанс купить объект практически по себестоимости и выйти на доходность в 8–10% годовых. Но в загородных проектах очень многое зависит от локации и профессионализма управляющей компании, поэтому на эти моменты нужно обращать самое пристальное внимание и с осторожностью относиться к обещаниям. Зачастую будущим инвесторам обещают высокий арендный поток, объясняя тем самым завышенные цены на объект. Потом выясняется, что доход от аренды не такой уж и большой, а деньги уже вложены.
Если же говорить о глобальных тенденциях рынка загородной недвижимости, то сейчас спрос смещается в сторону готового жилья — люди в большинстве своем не хотят заниматься стройкой и стремятся включить стоимость ремонта в сумму ипотечного кредита. На этот тренд уже отреагировали девелоперы, которые запускают проекты коттеджных поселков в едином архитектурном стиле. Соответственно, и инвестиции в такие проекты дают инвестору большую прибыль.
«Географическая диверсификация»: есть ли в ней смысл
Говоря о жилой недвижимости, нельзя обойти вниманием и особые сегменты этого рынка — объекты в других регионах России и за рубежом. Могут ли они быть привлекательны для инвестора?
1. Недвижимость в другом регионе
Недвижимость в курортных и туристических регионах — это, без сомнения, очень привлекательный актив. Но наибольшую доходность он дает при краткосрочной аренде, и этот факт превращает пассивный доход в бизнес, для управления которым нужно находиться на месте.
Сдавая жилье посуточно, можно выйти на доходность, вдвое превышающую прибыль от долгосрочной аренды. Но контролировать этот процесс удаленно сложно за счет затрат на управление объектом, и в итоге доходность проекта может вернуться к тем же самым 5%, характерным для долгосрочной аренды в любом регионе страны.
2. Зарубежная недвижимость
Для российского инвестора любое вложение в недвижимость за рубежом — это своего рода terra incognita, поскольку на доходность и успешность проекта влияет масса территориальных факторов.
В 2022–2023 годах мы наблюдали, как деньги россиян активно потекли в Дубай, на Бали, в Таиланд, Грузию. Тогда было заключено много эмоциональных сделок, объекты покупались в рассрочку на стадии строительства. Но в итоге мы видим массу кейсов, когда люди либо вышли в ноль, либо вообще продали объект ниже покупки. Нельзя относиться к таким сделкам упрощенно, думать, что любое вложение в растущий рынок окупится.
В инвестициях в зарубежную недвижимость очень многое зависит от локации. Важно выбрать площадку, где объемы нового строительства ограничены. Соответственно, минимизировать риск купить квадратные метры в привлекательном, но перегретом месте.
Также необходимо досконально разбираться в застройщиках, в нюансах законодательства и налогообложения других стран. Например, в Дубае вы заплатите налог 4% за каждое переоформление права собственности. На Бали иностранцы не приобретают землю в собственность, а покупают только право долгосрочной аренды земельного участка, что непривычно для российских покупателей. В ряде стран закон может встать на сторону самовольно заселившихся жильцов в пустующий объект, а не собственника.
Но даже если все будет хорошо, инвестиции в зарубежную недвижимость все равно крайне редко дают сверхдоход. Примерно ту же доходность можно получить, используя другие, инвестиционные инструменты в валюте.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
