Лента новостей
Минюст США опроверг сообщения о попытке экстрадировать Гюлена 00:10, Политика Князь Монако впервые отреагировал на дело Рыболовлева 00:02, Бизнес Защита Бутиной начала переговоры с обвинением об урегулировании дела 16 ноя, 23:47, Политика В Раде заявили о «жесткой реакции» на возможное закрытие Азовского моря 16 ноя, 23:45, Политика 5 модных трендов этой осени 16 ноя, 23:22, РБК Pink и KUPIVIP.RU Порошенко призвал США и Европу усилить санкции против России 16 ноя, 23:12, Политика Роскомнадзор заявил о соблюдении МФЦ закона о персональных данных 16 ноя, 22:46, Общество Лига наций по футболу. Голландия — Франция. Онлайн 16 ноя, 22:45, Спорт СПЧ предложит Путину амнистию для загладивших вред от преступления 16 ноя, 22:41, Общество Игра: спасите свой бизнес от санкций и недобросовестных контрагентов 16 ноя, 22:34, РБК и Thomson Reuters Премьер Нидерландов не поддержал идею единой европейской армии 16 ноя, 22:30, Политика Трамп написал ответ спецпрокурору по «российскому вмешательству» 16 ноя, 22:21, Политика В МФЦ начали просить клиентов удалять файлы с общедоступных компьютеров 16 ноя, 22:10, Общество Загитова выиграла короткую программу Гран-при России с рекордом мира 16 ноя, 21:37, Спорт Ракету-носитель «Союз-ФГ» запустили с Байконура впервые после аварии 16 ноя, 21:36, Технологии и медиа МИД Финляндии вызвал посла России из-за скандала с глушением сигнала GPS 16 ноя, 21:33, Политика Enel: как преобразился бизнес крупнейшей энергетической компании 16 ноя, 21:32, РБК и Schneider Electric Россия назвала резолюцию ООН о правах человека в Сирии «ядовитой» 16 ноя, 21:18, Политика Евкурова и Кадырова вызвали в КС по делу о границе между республиками 16 ноя, 21:15, Общество Воздушно-десантные войска решили усилить авиацией 16 ноя, 21:12, Общество Российские фигуристы побили мировой рекорд на этапе Гран-при в Москве 16 ноя, 21:04, Спорт Биржа без «Роснефти»: что будет с топливным рынком 16 ноя, 20:53, Бизнес Борт British Airways из Москвы в Лондон экстренно приземлился в Берлине 16 ноя, 20:48, Общество Мэй нашла замену ушедшему министру по Brexit 16 ноя, 20:40, Политика Soft skills: какие качества нужны руководителю и как их развить 16 ноя, 20:30, РБК и Volkswagen Признавшийся в хищениях экс-владелец «Портсмута» пожаловался на угрозы 16 ноя, 20:21, Общество Мосгорсуд отменил решение об аресте экс-вице-президента «Росгосстраха» 16 ноя, 20:17, Общество В правительстве обсудят альтернативу экспортной надбавке РЖД 16 ноя, 20:10, Бизнес
Мечта арендатора: как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли
Бизнес, 20 янв 2016, 10:29
0
Антон Быков Мечта арендатора: как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли
Экономический кризис — достаточный повод, чтобы пересмотреть договор аренды, номинированный в долларах, решил арбитражный суд. Как «ВымпелКому» удалось победить своего арендодателя?

Резонансное решение

В конце прошлого года Арбитражный суд города Москвы вынес знаковое решение по иску ПАО «ВымпелКом» об изменении договора аренды нежилых помещений. Событие породило живое обсуждение — для российских арендаторов недвижимости это важный прецедент.

Суд первой инстанции удовлетворил требования оператора связи к арендодателю ЗАО «Тизприбор», направленные на изменение условий договора аренды нежилого помещения, стоимость которого была номинирована в долларах США. В новом договоре зафиксирован валютный коридор (30 руб. — нижняя граница, 42 руб. — верхняя граница) без привязки к официальному курсу рубля к доллару США. Правда, в течение месяца ответчик может подать апелляцию.

Подаче искового заявления предшествовали долгие переговоры, в рамках которых ПАО «ВымпелКом» пыталось добиться более справедливых для себя условий. Сложившаяся в экономике ситуация, повлекшая в том числе серьезные изменения на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, поставила стороны в абсолютно неравные условия. Так, арендодатель, неся львиную долю расходов по содержанию своего единственного актива — принадлежащего ему здания в российских рублях, с учетом растущего курса рубля к доллару США практически удваивал свою выручку, в то время как арендатор, получая доходы от основного вида деятельности (оказание услуг мобильной связи) также в национальной валюте, получал непрогнозируемый рост операционных издержек, не укладывающихся ни в одну рациональную бизнес-модель.

К сожалению, заключенный сторонами договор был крайне жестким и не предоставлял арендатору каких-либо возможностей для изменения ни арендной ставки, ни валюты платежа. В итоге переговоры закончились ничем, а мы обратились за защитой своих интересов в суд.

Существенные изменения в экономике

Формат и условия договора аренды, как правило, устанавливаются арендодателем. Это очень специфический и сугубо профессиональный рынок, на котором есть свои правила и подводные камни, где арендатору, как правило, предлагается лишь подписать составленный экспертами арендодателя договор. Именно так и ПАО «ВымпелКом» вынуждено было в прошлом подписать предложенный арендодателем договор.

В основу позиции ПАО «ВымпелКом», изложенной в исковом заявлении, легли такие соображения. При заключении договора аренды компания исходила из существовавшего на тот момент понимания режима «управляемого плавающего курса», установленного финансовыми властями РФ после дефолта 1998 года. Действующая денежно-кредитная политика, направленная на сглаживание резких колебаний национальной валюты, включающая в себя регулярные валютные интервенции Банка России, макроэкономические прогнозы, регулярно публикуемые финансовыми властями, рост ВВП, а также иные факторы, свидетельствующие о положительных изменениях в российской экономике, формировали как у инвесторов, так и у остальных участников рынка обоснованные ожидания предсказуемости динамики курса национальной валюты.

Однако на фоне геополитических обстоятельств, режима санкций, введенных против РФ рядом государств, реакции нашей экономики на мировые цены на нефть ситуация изменилась в ноябре 2014 года, когда Банк России упразднил ранее действующий механизм денежно-кредитной политики и отказался от режима «управляемого плавающего курса». Данный факт, по нашему мнению, явился существенным изменением обстоятельств, в результате которых произошел переход к «неуправляемому рыночному курсу» национальной валюты, новым экономическим реалиям и правилам, нежели те, из которых стороны разумно исходили в прошлом при определении условий договора. По факту это привело к увеличению размера арендных платежей более чем в два раза. Мы видим в этом нарушение баланса интересов сторон договора аренды.

Подписав договор с включением в него «валютной оговорки», ПАО «ВымпелКом», исходя из имевшегося на тот момент понимания денежно-кредитной политики, приняло на себя обязательство по компенсации инфляционных рисков второй стороны в пределах устанавливаемого Банком России валютного коридора и в условиях финансовой стабильности. В нынешних же реалиях налицо получение арендодателем сверхприбыли на курсовой разнице, к тому же на фоне стабильно падающих ставок аренды на рынке недвижимости. Это и принял во внимание арбитражный суд.

Неуниверсальный рецепт

Дело не было простым. В ходе подготовки к судебному разбирательству мы привлекали научных консультантов в области экономики, в том числе представителей Высшей школы экономики и Московского государственного университета им. Ломоносова, экспертиза которых была необходима для понимания принципиально важных вопросов.

Означает ли наша победа, что теперь все участники рынка недвижимости могут пересмотреть свои договоренности? Вряд ли. При рассмотрении споров, например, вытекающих из сделок ипотечного кредитования, необходимо прежде всего учитывать предмет соответствующих правоотношений и особенности его правового регулирования. Мы считаем, что рынок валютных заимствований, к которому относится ипотечное кредитование, имеет свою специфику. В вопросах кредитования баланс интересов сторон может не нарушаться вследствие изменения курса рубля, например, в силу наличия у банка собственного валютного обязательства, связанного с выданным валютным ипотечным кредитом.

Мы полагаем, что в спорах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, судом подлежат исследованию и оценке фактические обстоятельства конкретной сделки, в том числе экономический баланс интересов сторон, наличие у сторон дохода и иных обязательств в иностранной валюте и прочее.

Об авторах
Антон Быков директор по юридическим вопросам и корпоративным отношениям ПАО «ВымпелКом»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.