Что делать с пустыми московскими офисами?
Сегодня в Москве пустует одна шестая часть современных офисов. По данным компании Cushman and Wakefield, среди самых престижных офисов, так называемых офисов класса А, доля незанятых площадей и того больше – 25%, и она продолжает расти. К началу следующего года мы ожидаем, что в классе А будет пустовать 34% площадей. Рынок стагнирует, владельцы нервничают – и есть от чего.
В девяностые «офис в Москве» был понятием сакральным, о серьезности предпринимателя судили по качеству его «крыши». Под офисы с евроремонтом переделывали все мало-мальски пригодные помещения, от детских садов до церковных палат. С конца девяностых началось строительство полноценных современных офисных центров. За 15 лет построено почти 15 млн квадратных метров офисов: таких темпов не знал ни один город мира. К середине 2014 года в современных офисах в Москве трудилось почти 1,5 млн человек, почти четверть от всех занятых в столице. В основном это высокооплачиваемые рабочие места в постиндустриальной экономике.
Строительство не останавливалось даже в кризис. В 2009 году, когда ВВП России упал на 7%, на рынок было выброшено более 1,2 млн кв. м офисов. И это логично: строительство офисов – долгосрочный проект, и локальные кризисы лишь удлиняют сроки строительства. Как сказал управляющий одного из крупнейших торговых центров Лондона Westfield, открывшегося как раз на дне кризиса, «наш бизнес-план предусматривает три кризиса за срок окупаемости проекта. Сейчас мы проходим через первый. Осталось лишь два». То есть обычно для долгосрочного масштабного девелоперского проекта спад на рынке недвижимости – не более чем мелкая временная неприятность.
Но сегодня ситуация в России меняется фундаментально. Еще в 2006 году мы с коллегами вывели эмпирический закон: каждый процентный пункт роста ВВП России требует дополнительно 300 тысяч квадратных метров офисов в Москве. Ведь этот растущий ВВП надо администрировать, а в такой централизованной стране, как Россия, все решения принимаются в столице.
Сейчас же перспективы экономического роста туманны. При этом Владимир Путин говорит о необходимости совершить рывок в развитии обрабатывающей промышленности. То есть и тот небольшой рост, который ожидает правительство, должна будет обеспечивать не постиндустриальная экономика, а добывающие и обрабатывающие отрасли. Когда сегодня в правительстве говорят о господдержке, опять-таки говорят не о стабильности, скажем, банковской системы, а об инвестициях в добывающие и транспортные проекты. Возможно, вместо офисного планктона средний класс теперь будет рекрутироваться из «пролетариата 2.0» – людей, работающих на заводах и на добыче природных ресурсов. В таком случае коммерческий офисный девелопмент из экономического мейнстрима будет превращаться в нишевую отрасль. И обилие проектов вроде перевода госорганов в Новую Москву или строительства головных офисов госкомпаний не повлияет на общую картину: такие проекты реализуются фактически вне рынка и не затрагивают девелоперский бизнес и рынок коммерческой аренды.
И это еще не все плохие новости. Спрос определяет предложение не только количественно. Именно иностранные компании, которые с начала нулевых быстро развивались в России, формируют спрос на современные качественные офисы. Они стали первыми обитателями лучших офисов, первыми резидентами бизнес-парков. Именно они и задавали стандарты отрасли. Причем речь шла не только об архитектуре и отделке, а в первую очередь об эффективности пространства и совершенстве инженерных систем. В результате сегодня московский офис зачастую ничуть не хуже таких же офисов в центре Лондона или Парижа. Если бы остальные отрасли в России развивались такими же темпами, никакой кризис нам был бы не страшен.
Спад активности иностранных компаний в России не замедлит сказаться на офисах. Да и слишком велик соблазн для собственников недвижимости, находящихся под давлением возрастающего налогового бремени, начать экономить за счет качества обслуживания и управления.
Что же ждет 2,2 млн квадратных метров, которые пустуют сегодня? Это эквивалентно полутора сотням офисных зданий среднего размера, способным вместить четверть миллиона человек. Плюс к этому в стадии строительства сейчас находится еще более 1 млн кв. м офисов.
Скорее всего, мы увидим сильное замедление темпов строительства; некоторые даже могут вспомнить старое советское слово «долгострой». С другой стороны, на коммерческий рынок, конечно, будут приходить государственные компании и организации. Разрыв между требованиями к рабочему месту, к эффективности использования и обслуживания пространства в современных – даже не лучших – зданиях и старых советских учреждениях огромен.
Тем же, кто сейчас ищет офис, не стоит ожидать обвала ставок в следующем году. Большинство зданий находится в залоге, и сильное снижение реальной ставки моментально приводит к тому, что бизнес-модель, под которую брался кредит, рассыпается. Поэтому многим собственникам и их банкирам сегодня в краткосрочной перспективе выгоднее иметь пустое здание, но с высокими запрашиваемыми с арендаторов ставками, чем заполненное, но по низким ставкам. Эта стратегия отлично сработала в 2009–2010 годах, когда рынок быстро восстановился после кризиса. Но, с другой стороны, сегодня речь идет уже не о снижении активности на один год, а о смене тренда. Арендаторов становится все меньше, а зданий – все больше. Поэтому и соглашаться на более высокие ставки тоже не стоит.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
