Снос ларьков: к чему приведет война с малым бизнесом
В конце июня правительство Москвы утвердило очередной список незаконно построенных и портящих облик города объектов, которые будут снесены в ближайшее время. На этот раз в перечень вошли 107 построек, расположенных преимущественно у станций метро.
Передел рынка
Еще начиная с «ночи длинных ковшей» было ясно, что город намерен избавиться от небольших торговых центров и павильонов, составляющих конкуренцию крупным торгово-офисным объектам. Снос оставшихся павильонов был лишь вопросом времени, но деловое сообщество все же рассчитывало на некоторую отсрочку. Напрасно: предприниматели уже начали получать новые предписания о сносе.
Какого же социально-экономического эффекта стоит ожидать от планомерного уничтожения торговой недвижимости в Москве?
Происходящее похоже на лоббирование интересов крупных игроков рынка коммерческой недвижимости столицы, владельцев торговых и бизнес-центров. Снесенная недвижимость — это квадратные метры, а значит, в результате сноса возникнет миграция арендаторов, лишившихся площади, в другие помещения. Таким образом власти стимулируют спрос на коммерческую недвижимость за счет снесенных объектов. И это можно понять: к началу этого года в торговых центрах пустовало порядка 14% площадей — беспрецедентно высокая цифра для рынка.
Арендаторам фактически не предоставляют выбора, указывая единственное возможное направление — крупные ТЦ. И уже сейчас, несмотря на обилие пустующих площадей, можно предсказать рост арендных ставок в них.
Другой вопрос — по карману ли сегодняшним арендаторам павильонов у метро квадратные метры в больших торговых центрах. Расходы собственников таких объектов, начиная от обеспечения инженерно-коммунальной инфраструктуры и заканчивая уплатой налогов, в десятки раз выше, чем у владельцев снесенных павильонов, так что ставки аренды в них запредельные, особенно с точки зрения малого бизнеса, и особенно на фоне кризиса, когда люди экономят буквально на всем. Так, в среднем ставка аренды за квадратный метр в год в небольшом павильоне составляет 20–30 тыс. руб., тогда как в крупном торговом центре — от 30 до 100 тыс.
Судьба малых предприятий, арендующих сегодня площади в так называемых самостроях (собственники — это отдельная тема), незавидна. Ясно, что за второй волной сноса последуют третья, четвертая, может быть, и пятая, пока все доступные с точки зрения аренды предложения для малого и среднего бизнеса не будут стерты с лица Москвы. Несмотря на заявления властей о приоритете поддержки малого предпринимательства, мы наблюдаем обратные действия — мелкий бизнес ставят в жесткие рамки. В результате малый бизнес будет вынужден перемещаться из центра к окраинам, из наиболее коммерчески привлекательных мест в менее рентабельные. Понятно, что проходимость и посещаемость подобных магазинчиков и других объектов будет снижаться, в конце концов эти предприятия просто закроются. Возможно, многие предприниматели начнут искать коммерческую недвижимость в Московской области, где цены ниже и где пока власти более лояльны к самострою. Очевидно одно — цены на московскую недвижимость однозначно вырастут, и доступных предложений на рынке для арендаторов от микро- и малого бизнеса не останется. А это — сокращение рабочих мест, сокращение налоговых поступлений в бюджет и увеличение поля теневой занятости, от чего мы уже много лет хотим убежать.
Пора продавать
Правовая подоплека сноса самостроев дискуссионна. Главная аргументация властей — невозможно было получить документы на такие объекты без нарушений закона. И действительно, если пойти от обратного и попробовать узаконить такие объекты в наше время, то большинство из них не прошло бы юридическую проверку. Но Конституция гарантирует неприкосновенность частной собственности — у владельцев уже снесенных и только еще приговоренных к сносу объектов зарегистрировано право в ЕГРП.
Однако, вместо того чтобы сесть за стол переговоров и найти компромисс, и на фоне разговоров об увеличении инвестиционной привлекательности города чиновники решили рубануть с плеча.
Судя по опыту предыдущего сноса, собственники вряд ли могут рассчитывать на положительные решения судов и компенсации, соотносимые с рыночной стоимостью объектов. На данном этапе нет ни одного положительного решения суда в отношении пострадавших предпринимателей.
Наиболее верный способ хоть как-то уменьшить ущерб — поскорее продать объекты, пусть и ниже рынка. Это особенно актуально для потенциальных участников третьего и последующих списков мэрии. Надо сказать, подобные предложения о продаже уже появились в базах коммерческой недвижимости. А зная отечественный подход к бизнесу, нет сомнений, что собственникам удастся «сбыть с рук» неликвид.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
