Ипотека гонит на запад
Ипотека гонит на запад
«СберИндекс» проанализировал тренды отечественного рынка жилищного кредитования
Доля клиентов с ипотекой, чья зарплата не превышает 20 тыс. руб., за два года выросла на 50%, подсчитали аналитики «Сбера». Но среднестатистический ипотечный заемщик получает больше, чем в среднем по стране
Зарплата «типичного ипотечного заемщика» в России сейчас составляет 60–100 тыс. руб., тогда как в среднем по стране она находится в диапазоне 50–55 тыс. руб., говорится в исследовании «Рынок жилья: есть ли риск падения цен?» (есть у РБК), которое подготовил проект Сбербанка «СберИндекс». Расчеты сделаны на основе ипотечного портфеля самого «Сбера». На 1 октября его доля на рынке ипотеки составляла 49,9%, следует из данных Frank RG.
По оценкам аналитиков, с 2019 года доля граждан с зарплатой менее 20 тыс. руб., имеющих жилищные кредиты, поднялась в полтора раза — с 1,4 до 2,1% (учитывается число заемщиков с ипотекой в «Сбере» от общего количества клиентов банка). Это больше, чем у других групп: например, те, кто получает 20–40 тыс. руб., увеличили свое присутствие на рынке ипотеки на 30%, чуть более медленный (но сопоставимый прирост) показали люди с доходами от 40 тыс. до 100 тыс. руб. Существенно (на 35%, с 8,7 до 11,8%) выросла доля ипотечников среди граждан, получающих 150–250 тыс. руб.
Основной прирост пришелся на кризисный 2020 год на фоне низких ставок. В целом в январе—октябре рост популярности ипотеки в России замедлился и прирост заемщиков оказался меньше, чем в прошлом году, независимо от уровня зарплаты клиентов, следует из материалов Сбербанка.
Чем отличаются стратегии богатых и малообеспеченных ипотечников
- Более 80% ипотечных заемщиков с доходами до 40 тыс. руб. живут за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти. Они же, как правило, покупают относительно недорогие квартиры стоимостью 2,4–2,7 млн руб., но в отличие от состоятельных клиентов готовы отдавать банкам большой первоначальный взнос. Так, 21% заемщиков с зарплатой до 20 тыс. руб. в этом году брали ипотеку с первоначальным платежом более 50% стоимости недвижимости. Среди клиентов с доходом от 1 млн руб. таких оказалось всего 15%.
«Это может объясняться тем, что многие из этих (малообеспеченных. — РБК) ипотечников продают старую квартиру и берут ипотеку на сумму, не хватающую для покупки нового жилья в более хорошем доме или большей площадью. Также более крупные первоначальные взносы среди небогатого населения могут объясняться тем, что эти люди в два раза чаще, чем остальные, используют материнский капитал для взносов», — поясняют аналитики «Сбера».
- Независимо от уровня дохода все ипотечники стремятся погасить кредит досрочно, разница только в скорости, показывают расчеты «Сбера». Спустя три года после оформления ипотеки среднестатистический российский заемщик выплачивает 42% от суммы ссуды. Клиенты с зарплатой до 40 тыс. руб. успевают досрочно погасить 37% основного долга, а ипотечники с доходом выше 500 тыс. руб. — 62%.
- На горизонте трех лет с момента заключения договора риски выхода на просрочку у обеспеченных и небогатых ипотечников существенно не отличаются. Доля неплательщиков в группе с доходом до 20 тыс. руб. оказывается чуть выше 0,15%, а в зарплатной группе от 500 тыс. руб. — чуть ниже.
По данным Frank RG, за десять месяцев 2021 года российские банки заключили с клиентами 1,56 млн ипотечных договоров на 4,59 трлн руб. Объем выданной ипотеки досрочно превысил рекорд прошлого года, который до этого считался самым успешным для российского рынка. С 1 июля 2021 года в России обновились параметры программ льготной ипотеки, но это привело лишь к временному охлаждению спроса.
Уже в октябре выдачи жилищных кредитов в целом по рынку превысили 500 млрд руб. «Ипотека находится на длинном тренде роста», — подчеркивают аналитики «Сбера». Они указывают на рост объема клиентских заявок по сравнению с первым полугодием и смещением спроса в семейную ипотеку.
Где живут ипотечники с разными доходами и какую недвижимость предпочитают
Как отмечают аналитики «Сбера», квартир в России больше, чем домохозяйств (0,46 квартиры на человека), но метраж недвижимости не дотягивает до уровня других стран. Так, на россиянина приходится 27 кв. м жилья, а на жителя стран Центральной или Восточной Европы — 30 кв. м.
При этом, по данным исследования, в 2020–2021 годах среднюю площадь приобретаемых квартир смогли увеличить именно низкодоходные группы населения России. Граждане с доходами до 20 тыс. руб. и от 20 тыс. до 40 тыс. руб. покупали жилье большей площади как на первичном, так и на вторичном рынке, хотя метраж таких квартир оказался немногим выше 35 кв. м.
Более 70% квартир, которые покупают обеспеченные заемщики, находятся в домах с монолитными или кирпичными стенами. Но половина клиентов с невысоким доходом тоже приобретают именно такую недвижимость. Частично это связано с тем, какие объекты выводят на рынок застройщики, но аналитики «Сбера» допускают снижение цен на квартиры в панельных и блочных домах из-за сокращения интереса потребителей к такому жилью.
Рост ипотечного рынка стимулирует миграцию населения с востока России на запад. По оценкам «Сбера», в 66 регионах страны заемщики взяли на родине меньше новостроек в ипотеку, чем в других регионах. «И этот отток не был сбалансирован переезжающими в данный регион», — подчеркивают аналитики.
Чистый приток населения за счет ипотеки наблюдается в десяти регионах. Помимо Москвы, Подмосковья и Ленинградской области это Свердловская, Новосибирская, Ростовская, Воронежская, Ярославская области, Адыгея и Краснодарский край. В этих же субъектах прослеживается наибольший рост цен на недвижимость, отмечается в исследовании.
В семи регионах России — Мурманской и Магаданской областях, Ненецком автономном округе, Камчатском крае, Карачаево-Черкесии, Туве и Чечне — отток самый заметный. В этих субъектах цены на жилье тоже растут, но уже есть предпосылки для их падения, допускают аналитики «Сбера». Речь идет о низкокачественном готовом жилье. «В этих регионах строится достаточно много нового жилья, но его покупатели стремятся продать имеющуюся квартиру в «старом фонде», на который нет покупателей из-за низкого прироста населения, что ведет к стагнации цен в этом сегменте рынка», — отмечается в обзоре. По оценкам «Сбера», разнонаправленная динамика цен в таких регионах может создавать определенные риски для рынка недвижимости и строительной отрасли.
«На уровне государства растут аргументы для распространения программы реновации на все города-миллионники (и не только), чтобы решить проблему формирования «навеса» неликвидных квартир, которая будет мешать новому строительству», — резюмируют авторы исследования.
