Банкам пришлось подождать льгот по ипотеке
Банкам пришлось подождать льгот по ипотеке
Счетная палата оценила результаты господдержки жилищного кредитования в 2019–2020 годах
Счетная палата оценила в 89 млрд руб. расходы государства в 2019–2020 гг. на поддержку ипотеки и застройщиков. Из них до банков пока дошло 65% средств. Сами льготы поддержали россиян и застройщиков в кризис, но привели к росту цен
Счетная палата оценила результаты программ льготного ипотечного кредитования, запущенных в 2019–2020 годах. Власти, как подсчитали аудиторы, уже потратили на поддержку жилищного кредитования 89 млрд руб.
Счетная палата рассматривала шесть программ государственной поддержки. Это пять ипотечных программ — поддержка семей с тремя детьми и более (погашение 450 тыс. руб. по кредиту), семейная ипотека (кредит под 6% при рождении второго ребенка и последующих), дальневосточная ипотека (кредит под 2% в Дальневосточном федеральном округе), сельская ипотека (жилье в кредит под 3% в сельской местности) и льготная (кредит под 6,5% на жилье в новостройке). Также аудиторы оценивали одну программу по кредитованию застройщиков по льготным ставкам.
Наиболее затратной оказалась программа по выделению 450 тыс. руб. на погашение ипотеки для семей с детьми. На нее было выделено 7 млрд руб. в 2019-м и 40,5 млрд руб. в 2020 году. Дальневосточная ипотека потребовала 14,6 млрд руб. в 2019 году, льготная ипотека — пока лишь 6 млрд руб. в 2020 году. Расходы бюджета на программу семейной ипотеки Счетная палата оценила в 7,9 млрд руб., сельской — в 966 млн руб. Программа по субсидированию ставок для застройщиков потребовала 12 млрд руб. из бюджета.
Льготные программы предполагают снижение нагрузки на заемщиков в виде компенсации в том или ином виде для банков. До них пока дошли не все выделенные деньги. Из всей суммы 89 млрд руб. кассово исполнено, то есть перечислено операторам госпрограмм, 83,7 млрд руб. Кредиторам перечислено меньше — 58,4 млрд руб., или 65,6%.
Как объяснили РБК в пресс-службе института развития в жилищной сфере «Дом.РФ», «почти по всем программам средства были предоставлены не до конца 2020 года, а на более длительные сроки». «Если сравнивать с планом использования средств конкретно в 2020 году, то исполнение превышает 90%», — добавили в «Дом.РФ».
Чего добились и чего не добились за счет льготных программ
К положительным результатам от господдержки Счетная палата относит поддержку строительной отрасли в «сложный период» пандемии. Было предотвращено массовое банкротство застройщиков, а объемы ввода жилья в 2020 году составили 82 млн кв. м, что соответствует уровням 2019 года. Действие программы по выплате 450 тыс. руб. на погашение ипотечных кредитов, в свою очередь, привело к тому, что задолженность многодетных семей по ипотеке в среднем снизилась на 30% (поддержку получили 110 тыс. семей). Сам рынок ипотеки благодаря низким ставкам в 2020 году установил рекорд по объему выдач — граждане взяли 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн руб. (на льготную ипотеку пришлось около трети выдач).
С другой стороны, масштабная господдержка рынка привела и к росту цен. В 2020-м цены на жилье на первичном рынке в России выросли на 12%. Быстрее всего цены росли в Дальневосточном федеральном округе (ДВФО) — на 18%, обращают внимание аудиторы. Кроме того, количество застройщиков в прошлом году сократилось на 11%, также были нарушены сроки строительства 362 многоквартирных домов более чем на полгода.
- По программе дальневосточной ипотеки расходование бюджетных средств остается невысоким. Из выделенных на программу 14,6 млрд руб. по итогам 2020 года оператор программы «Дом.РФ» перечислил банкам 1,25 млрд руб., или 8,5%. Как выяснила Счетная палата, в федеральном округе спрос на недвижимость практически не реагирует на снижение ставки, так как там низкие темпы строительства нового жилья (наращивание объемов строительства в 2020 году в ДВФО составило 8,3%). «Стимулирование приобретения гражданами жилья в ДВФО только с помощью снижения ставки по ипотечным кредитам не дает ожидаемых результатов», — обращают внимание аудиторы. По данным «Дом.РФ», банки выдали более 30 тыс. кредитов по программе дальневосточной ипотеки более чем на 100 млрд руб.
- У аудиторов есть претензии и к реализации программы сельской ипотеки, которая предусматривает в том числе кредиты на индивидуальное жилье. Граждане подали более 230 тыс. обращений для получения кредитов на сельскую ипотеку в три основных банка, занимающихся таким кредитованием, — РСХБ, Сбербанк и «Центр-Инвест». Но в этих банках доля отказов по ипотеке приближается к 50%. Аудиторы объясняют это тем, что для банков залог в виде индивидуальных жилых строений несет повышенные риски в связи с низкой ликвидностью. Сделать вывод о влиянии программы сельской ипотеки на объемы ввода индивидуального жилья при этом невозможно, так как Минсельхоз не собирает данные о фактической площади приобретаемого жилья, подчеркнули в Счетной палате. При этом в Краснодарском крае — первом регионе по численности сельского населения — выдано всего 779 таких ипотечных кредитов, привели статистику аудиторы.
- Критике подверглась и программа субсидирования ставок по кредитам девелоперам, в том числе строящим низкомаржинальные проекты: на нее выделили 12 млрд руб. из резервного фонда правительства, а Минстрой не выполнял расчеты, обосновывающие необходимость именно такой суммы. Из 12 млрд руб. пока освоено лишь 5 млрд руб., а банки подали всего две заявки на 62 млн руб. на возмещение по кредитам, выданным на низкомаржинальные проекты, сообщили в СП. В пресс-службе «Дом.РФ», в свою очередь, сообщили, что поддержка на 5 млрд руб. была оказана более чем 200 застройщикам. В пресс-службе Минстроя РБК заявили, что кредиторы рассматривают более 60 проектов, которые могут претендовать на льготные кредиты.
Как предлагается трансформировать господдержку
В качестве рекомендаций Счетная палата предложила перераспределить средства, направленные «Дом.РФ» на программу дальневосточной ипотеки, на другие программы жилищного строительства и рассмотреть возможность введения прямых субсидий гражданам на покупку жилья в ДВФО. В «Дом.РФ» сообщили, что средства на дальневосточную ипотеку предоставлялись до 2023 года и будут полностью использованы уже в середине 2022 года с учетом повышения ключевой ставки.
Для развития программы сельской ипотеки аудиторы предлагают снизить риски кредиторов и разработать стандартные требования к индивидуальным домам и земельным участкам, что упростит их использование в качестве залогов. Но для этого также следует увеличить объем финансирования программы и объем возмещения для банков, указывают в «Дом.РФ».
Одну из самых популярных программ — льготную ипотеку на новостройки — власти уже трансформировали. В начале июня президент Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки на новостройки еще на один год — до 1 июля 2022 года, но с увеличением ставки с 6,5 до 7%. Одновременно до 3 млн руб. сократится лимит по кредитам (раньше было 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. для остальных). Семейная ипотека, наоборот, расширится и будет распространена на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.
Льготная ипотека поддержала продажи застройщиков и позволила банкам нарастить ипотечные портфели, а заемщикам — взять кредит по низким ставкам, отмечает аналитик Fitch Антон Лопатин. «Однако на фоне возросшего спроса на жилье выгода от низкой ставки в значительной степени потерялась из-за роста цен», — добавляет он. Вместе с льготной ипотекой росли и выдачи кредитов по собственным программам банков. «Это говорит о том, что если ставки будут на низком уровне, то ипотека будет расти и без льготной программы», — делает вывод Лопатин.
Программа была необходима для поддержки застройщиков, девелоперов и населения в период экономического спада, а в условиях восстановления «на первое место выходит баланс платежеспособного спроса и уровня закредитованности», рассуждает управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Александр Сараев. «Льготные программы могут нарушать этот баланс и повышать риски финансовой системы, поэтому льготная программа была существенно сокращена», — отмечает эксперт.
