Строителей загонят за Третье кольцо

Сергей Собянин (Фото: Антон Новодережкин / ТАСС)

Власти Москвы планируют предоставить льготы для девелоперов, которые будут строить коммерческую недвижимость за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), сообщил на пленарном заседании Московского урбанистического форума мэр столицы Сергей Собянин. Он заявил, что власти города намерены принять решение об обнулении платежей за изменение видов разрешенного использования земли при строительстве коммерческих объектов за пределами ТТК. «Это серьезным образом улучшит экономику этих проектов», — пояснил Собянин.

По словам Собянина, такое решение должно помочь в решении проблемы маятниковой миграции в Москве. «Основное количество рабочих мест сконцентрировано в центре города, и миллионы людей каждый день перемещаются в центр, создавая транспортный коллапс, стресс. Люди тратят на это огромное количество времени, большую часть своей жизни», — говорит Собянин.

По его словам, в последние годы ситуация стала меняться и рабочие места стали перемещаться из центра города за ТТК. «Этот тренд очень важен», — уверен мэр, поэтому было принято решение поддержать инвесторов, работающих за пределами центра. «Общаясь с инвесторами, мы слышали от них жалобы, что, к сожалению, строительство коммерческой недвижимости за пределами центра не является доходным и привлекательным. Нам приходится практически в административном режиме заставлять их это делать», — сказал Собянин.

Как инициатива мэра отразится на застройке, разбирался РБК.

Сколько сейчас строят внутри и снаружи ТТК

Большинство проектов коммерческой недвижимости уже находится за пределами центра. За границей ТТК сосредоточено 51% (8,3 млн кв. м) от общего объема рынка офисных помещений класса А и B и 83% (5,4 млн кв. м) площадей торговой недвижимости, подсчитала директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. Все крупные складские комплексы и другие проекты индустриальной недвижимости также находятся за пределами ТТК.

Это касается и новых проектов. По данным Knight Frank, за последние три года в пределах Третьего кольца было построено 570 тыс. кв. м торговой недвижимости, а за пределами — 1,6 млн кв. м. В стадии строительства за ТТК — 1,4 млн кв. м торговой недвижимости, внутри — 100 тыс. кв. м. Такое распределение прежде всего связано с тем, что за пределами центра больше свободных участков, на которых возможно строительство коммерческой недвижимости, уточняет Анна Шепелева.

Аналогичная ситуация складывается в офисном сегменте. По данным CBRE, из 1,3 млн кв. м офисной недвижимости, которая планируется к вводу в Москве в 2019–2022 годах, за пределами ТТК находится 58%. Но экономика этих проектов может оказаться хуже, чем в центре: ставки на офисы в зоне между ТТК и МКАД за прошлый год снизились на 2%, а средние ставки по Москве в целом выросли на 19%, подсчитали в Knight Frank.

Сколько можно будет сэкономить на проектах за пределами ТТК

В большинстве регионов России процедура изменения вида разрешенного использования земли бесплатна. Но в Москве и Подмосковье застройщики платят за смену статуса земли — при расчете платы учитывается соотношение кадастровой стоимости земли до и после смены разрешенного вида использования.

По словам заместителя директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Георгия Новикова, любое сокращение обязательной нагрузки на инвестиционный проект существенно улучшает его экономику, увеличивает скорость возврата инвестиций и повышает операционную доходность. «Эти показатели очень сильно различаются и зависят от комплекса факторов (удачность расположения, правильный выбор концепции и многое другое), но отдельно выделить экономический эффект от этой меры можно только на примерах», — отмечает собеседник РБК.

Например, для строительства торгово-развлекательного центра у метро «Домодедовская» есть участок 2,3 га с видом разрешенного использования «для размещения промышленных объектов». «Теоретически на этом участке можно построить ТРЦ площадью 92 тыс. кв. м (плотность застройки — около 40 тыс. кв. м на гектар). Тогда расчет платы за смену вида разрешенного использования (она будет выражаться в размере арендной платы на период строительства) для этого участка составит за два года около 716 млн руб.», — приводит расчет эксперт. Для районного торгового центра около метро «Калужская» есть участок 1,7 га, вид использования — «для размещения иных объектов промышленности», и, чтобы его сменить на размещение объектов торговли (например, на комплекс площадью 35 тыс. кв. м), потребуется около 274 млн руб.

Готовы ли девелоперы ехать за ТТК

Как отметил управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков, заявление столичного градоначальника — очень хорошая новость для девелоперов, ведущих строительство за ТТК, которая дает новые возможности для развития столицы и позитивный импульс для форматов коммерческой недвижимости, генерирующих новые рабочие места.

«Мы сталкивались, к примеру, с проектами индустриальной и складской недвижимости, в ходе работы с которыми изменения вида разрешенного использования приводили к тому, что строительство становилось нецелесообразным», — пояснил Новиков. По его словам, больше всего нововведение повлияет как раз на складскую и индустриальную недвижимость — в этих сегментах, как правило, строятся одноэтажные здания, то есть «выход» площадей на квадратный метр земли не очень высокий.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев добавляет, что послаблениями целесообразно воспользоваться для строительства офисов в тех районах, где сейчас низкая доля свободных площадей в бизнес-центрах — на юго-западе и западе Москвы. «Кроме того, могут быть востребованы районные торговые центры малого формата — они заметно улучшают инфраструктуру в новых районах, и если мэр даст послабления для таких проектов, их может стать больше», — говорит Лукашев.

Хотя обнуление платы за смену вида разрешенного использования и сократит затраты на строительство, а значит, повысит привлекательность удаленных от центра участков, главными факторами для принятия решений о начале проекта в том или ином месте останутся расположение участка относительно транспортных магистралей, сети общественного транспорта и наличие необходимого количества людей в зоне охвата, констатирует Анна Шепелева.