Офис в обмен на акции

Офис компании «Яндекс» (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Офис в обмен на акции

Интернет-компания «Яндекс» выкупает часть бизнес-центра «Красная Р​оза», расположенного в Москве на улице Льва Толстого неподалеку от метро «Парк Культуры», сообщила компания в пятницу. Сейчас в этом деловом квартале находится московская штаб-квартира компании.

«Яндекс» заключил соглашение с владельцем «Красной Розы» — кипрской компанией «Красная Роза 1875 Лимитед» (входит в KR Properties Александра Клячина), в рамках которого будет создана новая компания. Ей будет передана часть офисного комплекса и приблизительно $490 млн долговых обязательств прежнего владельца. «Яндекс» будет полноценным владельцем нового юрлица — для этого компания выпустит и передаст «Красной Розе 1875 Лимитед» 12,9 млн новых акций. Действующий владелец «Красной Розы» со своей стороны обязуется подписать соглашение об ограничении продажи бумаг на период 90 дней с момента закрытия сделки. Стороны ждут одобрения сделки Федеральной антимонопольной службой (ФАС). В ФАС в пятницу вечером не смогли оперативно ответить на запрос РБК. По плану сделка должна быть закрыта во второй половине 2016 года.

Представитель KR Properties Андрей Патрушев подтвердил, что сделка будет проводиться именно по схеме «акции плюс долг». «Сделка является дальнейшим шагом многолетнего сотрудничества с «Яндексом», который в нынешней экономической ситуации выгоден обеим сторонам, — отметил он. — Однако я бы не стал называть это покупкой: в сделке нет денег, по сути, это обмен активами».

Учитывая, что часть сделки зависит от цены акций компании, ее размер может измениться к моменту закрытия. Если оценивать стоимость такого пакета акций исходя из капитализации «Яндекса» на бирже NASDAQ по состоянию на 19:00 мск 19 февраля, она составляет $163,7 млн. Таким образом, с учетом долга сумма сделки составляет около $654 млн. При этом «Яндекс» рассчитывает выплатить «значительную» часть долга в момент закрытия сделки с использованием свободных средств на балансе компании, отметил в ходе конференц-call с аналитиками в пятницу финансовый директор «Яндекса» Грег Абовски.

Общая площадь делового квартала «Красная Роза» составляет 137 тыс. кв. м, «Яндекс» выкупает часть делового квартала, куда входят семь офисных зданий классов «А» и «В» общей площадью около 80 тыс. кв. м. «Яндекс» сейчас занимает 65% офисных помещений в бизнес-центре. После покупки «Красной Розы» компания продолжит сдавать помещения текущим арендодателям, среди которых, например, банк «Открытие». В перспективе, по истечении их договоров аренды, «Яндекс» сможет при необходимости увеличить площадь собственного офиса. Рыночная стоимость помещений, выкупленных «Яндексом», составляет $500–600 млн по текущему курсу, оценивает директор департамента представления интересов арендаторов консалтинговой компании Colliers International Франсуа Нонненмашер.​

Долгожданная покупка

«Яндекс» арендует офис в «Красной Розе» с 2009 года. Однако контракт «Яндекса» с владельцами бизнес-центра был номинирован в долларах, и в последних финансовых отчетах компания отмечала, что девальвация рубля наносит существенный ущерб ее операционным финансовым показателям. Платежи «Яндекса» за аренду офиса в 2015 году составили около $55 млн, а скорректированная EBITDA — $287,7. Таким образом, в минувшем году аренда съела у «Яндекса» около 19% доналоговой прибыли.

В ноябре прошлого года «Ведомости» писали, что переговоры о покупке собственного офиса «Яндекс» ведет уже несколько лет, однако никак не мог договориться о цене: собственник просил за весь бизнес-центр около $1 млрд, говорил один из собеседников издания. «Текущая экономическая ситуация позволяет арендаторам коммерческих площадей приобретать объекты на привлекательных условиях и тем самым оптимизировать свои расходы на недвижимость», — отмечает Алексей Ефимов, региональный директор компании JLL, которая консультирует «Яндекс» в данной сделке.

Раньше арендаторы редко приобретали свои офисы, говорит партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Однако нынешняя экономическая ситуация способствует совершению таких сделок, соглашается он: «Недвижимые активы сейчас стоят дешевле, чем до кризиса, поэтому «Яндекс», судя по всему, воспользовался этой ситуацией». Сейчас Cusman & Wakefield наблюдает повышенный интерес со стороны ряда компаний к приобретению арендуемых ими площадей, говорит партнер и руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Алексей Слесарь: приобретение площадей становится привлекательной альтернативой долгосрочным договорам аренды, и это может побудить компании к покупке арендуемых помещений.

«Мы считаем сделку эффективным использованием капитала компании и результатом разумного подхода к управлению операционными расходами в сложившейся обстановке», — говорит Грег ​Абовски. Он рассчитывает, что сделка может увеличить показатель рентабельности по EBITDA по итогам 2016 года на 6 процентных пунктов. По итогам 2015 года этот показатель у «Яндекса» достиг минимума за последние пять лет и составил 35,1%.