Социальное — значит тесное

Фото: ИТАР-ТАСС

Москомархитектура рассмотрит возможность послаблений или полной отмены градостроительных ограничений для арендного жилья. Норма, по которой нельзя строить более 25 тыс. кв. м жилых помещений на 1 га земли, может быть увеличена или вовсе отменена для «доходных домов». Таким способом власти надеются разместить в столице большее количество социального арендного жилья.

В соответствии с федеральной программой «Жилище», регионы должны сформировать основные принципы развития арендного жилья для своих территорий. Как рассказали РБК daily в Мос­комархитектуры, все нормы по нему для столицы будут прописаны в Генеральном плане города (планируется утвердить в 2015 году). Проблематикой «доходных домов» архитекторы занимаются с 2013 года.

В прошлый четверг в Мосгордуме обсуждалось регулирование строительства домов для социального и коммерческого найма с применением форм ГЧП. Депутаты предварительно решили, что коммерческие «доходные дома» (где инвестор будет сам вправе устанавливать стоимость аренды) будут возводиться в центре Москвы. За пределами Третьего транспортного кольца город с привлечением частных инвесторов будет строить социальное арендное жилье: цена аренды квартиры там должна быть ниже среднерыночной.

Чтобы сделать социальный наем доступным, в течение 2013 года в Москомархитектуре прорабатывалась возможность внесения изменений в Градостроительный кодекс, рассказал зампредседателя комитета по архитектуре и градостроительству Александр Тимохов. В качестве одной из мер удешевления строительства обсуждалось понижение для «доходных домов» социального типа нормы инсоляции (степени освещения солнечным светом зданий). От этой идеи отказались, так как ее реализация привела бы к появлению в Москве «неполноценных» кварталов. Не будут меняться также санитарно-эпидемиологические требования и нормативы по безопасности.

В качестве рабочего варианта по удешевлению «доходных домов» в Москомархитектуре рассматривается повышение плотности застройки. Квартиры в социальном жилье можно приравнять к апартаментам, на которые жесткие нормы жилой застройки не распространяются.

«По действующим градостроительным нормам нельзя строить сверх 25 тыс. кв. м жилья на один гектар, — пояснил РБК daily Александр Тимохов. — Но мы понимаем: то, что сегодня называют апартаментами, этим нормам не подчиняется и при этом нормально существует».

Девелоперы не спорят с логикой Александра Тимохова, но указывают на длинные сроки окупаемости арендной недвижимости. Проценты по кредитам на стройку также выше доходности от управления «доходными домами».

«Доходные дома», по сути, похожи на проекты гостиничного бизнеса — для их строительства требуется примерно такой же бюджет, — говорит гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Но чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20—30% ниже, чем в гостиницах. Соответственно, «доходные дома» показывают более длительный срок окупаемости (от десяти лет и дольше), а частные инвесторы и застройщики нацелены на короткий горизонт возврата средств — 3—5 лет».

Даже с учетом снижения доли города, льготных условий подключения к коммуникациям, увеличения выхода площадей экономика строительства такого жилья составит около 3300 долл. за 1 кв. м полезной площади, подсчитал вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов (основной портфель компании составляют апартаменты). Если к цене строительства прибавить ремонт социальных квартир, то в аренду его можно будет сдавать только по среднерыночным ставкам. «Возврат на капитал от сдачи жилья в аренду на вторичном рынке сегодня составляет 4—5% годовых, — говорит г-н Свиридов. — Причем этот показатель сохраняется только в том случае, если речь идет о сдаче в так называемом безналоговом режиме. Девелоперу же придется платить налог на прибыль и НДС, а значит, его доходность будет еще ниже, при том что кредиты на стройку он будет брать по ставке в 10—12% годовых.

Первые «доходные дома» планируется построить на территории Новой Москвы, в Зеленограде, Северном административном округе и на земельных участках реорганизованных промзон.