Застройщики перестали покупать землю в Москве. Что это значит

• [00:40] Крупные сделки с грузовыми дворами
• [02:13] Покупки проектов Таланом и Легендой
• [04:26] Аукционы города и Павелецкая набережная
• [05:21] Рынок площадок сжался почти вдвое
• [08:30] Массовый разворот в верхние классы жилья
• [09:31] Почему региональные девелоперы идут в Москву
• [14:38] Диапазон цен на землю и прогноз 2026

Подводим итоги на одном из самых дорогих рынков — рынке земли под застройку в Москве. Говорим о крупнейших сделках девелоперов 2025 года. Петр, давайте начнем с перечисления самых заметных сделок — от наиболее доступных к самым дорогим.

Петр Виноградов, партнер, директор департамента инвестиций и земельных активов компании RICCI

Я затрону именно крупные сделки. В этом году мы видели интересный портфель, который вывел на рынок новый девелопер «Эра». Речь идет о грузовых дворах, принадлежавших «РЖД Недвижимости». Было две сделки: грузовой двор «Рижский» приобрела компания «Страна Девелопмент» — это очень крупный портфель, а «Красносельский» грузовой двор купил «Аквилон».

За сколько?

Мы оцениваем, что «Аквилон» приобрел актив примерно за 18 млрд руб. По сделке «Страны» — порядка 22–23 млрд руб.

Что значит «мы оцениваем»? То есть это не точные цифры?

Это не публичная информация. Сделки сильно структурированы: там есть партнерства, отложенные обязательства, отлагательные условия, due diligence. Наши оценки достаточно точные, но такие цифры редко становятся публичными — обычно только в случае торгов.

В исторической перспективе это много?

Это крупные сделки. Для сравнения: в прошлом году мы видели приобретения офисных площадок, в том числе в «Москва-Сити», которые оценивались примерно в 50 млрд руб. Это уже по-настоящему гигантские сделки.

Речь идет о застройке грузовых дворов рядом с вокзалами?

Да, абсолютно.

То есть железнодорожные пути уберут, а на их месте появятся жилые кварталы?

Жилые кварталы, многофункциональные комплексы, коммерческая недвижимость.

Это стоимость земли или проекта целиком?

Скорее, это стоимость девелоперского проекта в состоянии «как есть»: с существующими строениями и объектами недвижимости, которые позволяют реализовать технико-экономические показатели, концептуально одобренные городом.

То есть объемы строительства уже согласованы?

Концептуально — да.

Что еще было среди дорогих сделок?

Отмечу сделку, где девелопер «Талан» приобрел площадку у «Смайнекса».

Региональный девелопер купил актив у московского игрока элитного сегмента?

Именно. После покупки компании «Инград» у «Смайнекса» в портфеле оказались непрофильные активы — в Новой Москве и Подмосковье. «Смайнекс» работает в премиум- и элитном сегменте, поэтому такие объекты им не подходили.

Что именно купили и за сколько?

Речь идет о проекте Injoy. Сделка оценивается примерно в 17 млрд руб.

То есть снова не «чистая» земля, а проект?

Да, это девелоперский проект с ТЭПами.

Это уже мастер-девелопмент?

Нет. Мастер-девелопмент — это работа с площадками без ТЭП, когда девелопер сам проходит согласования. Такой возможностью обладают единицы — с репутацией, большим портфелем и возможностью выполнять обязательства перед городом.

Какие еще сделки стоит отметить?

Компания «Легенда» из Санкт-Петербурга, которая ранее приобрела Северный речной порт, в этом году купила часть проекта «Сидней Сити» у ФСК. Мы оцениваем капитализацию сделки примерно в 25 млрд руб.

То есть снова покупка проекта?

Да, части проекта.

А сделки с городом?

В этом году мы не видели таких масштабных торгов, как годом ранее — например, ТПУ «Минская» или «Камушки». Однако стоит отметить торги по проекту «Павелецкая набережная, 6»: актив был продан более чем за 6,5 млрд руб. при стартовой цене около 2 млрд руб. Это земельно-имущественный комплекс с ТЭПами примерно на 103 тыс. кв. м.

Сделок уровня 27 млрд руб., как по ТПУ «Минская», в этом году не было?

Нет, таких крупных сделок с городскими активами мы не видели.

С чем это связано?

Мы фиксируем существенное сжатие рынка. Если в прошлом году объем сделок с земельными активами под застройку составлял около 610 млрд руб., то в 2025 году — порядка 300–330 млрд руб. Рынок сократился почти вдвое. Причины фундаментальные: высокая ключевая ставка, дефицит капиталоемкого спроса, изменения регулирования, смещение спроса в премиальный сегмент.

Минус 46% год к году?

Да, именно так.

Это кризис?

Я бы назвал это фазой цикла. Девелоперы стали осторожнее: банки жестко стрессуют финмодели, требуют большего собственного участия. Модель «0 на 100», когда проект покупался полностью на заемные средства, больше не работает.

Вторичный рынок жилья Москвы: четыре тренда года и прогноз на 2026-й

Радио

Во-первых, у девелоперов есть земельные банки. Во-вторых, многие сделки не отменены, а просто сдвинуты по срокам. Вместо трех-четырех месяцев некоторые сделки растягиваются на год и более.

Почему девелоперы уходят в премиум и элитку?

Есть и рыночный фактор, и влияние Фонда реновации Москвы. Девелоперы все чаще ориентируются на сегменты бизнес-плюс, премиум и элитное жилье. По нашим данным, около 90% запросов инвесторов в этом году приходилось именно на эти сегменты.

Почему в Москве так активны региональные девелоперы?

Москва — самый емкий и маржинальный рынок. Это логичный этап развития: экспансия после успеха в регионах. Региональные игроки готовы платить премию, иногда 10–20%, чтобы закрепиться на московском рынке и сформировать имя.

Можно ли на таких дорогих проектах заработать?

Да. Просто ожидания по доходности у новых игроков ниже, чем у старых московских девелоперов.

Какова стоимость земли под застройку в Москве сегодня?

Если говорить о проектах с ТЭПами, то цена формируется от стоимости квадратного метра будущей застройки — от 30 тыс. до 1 млн руб. за кв. м. Земля без ТЭП — от 150–200 млн руб. за гектар до 4–5 млрд руб. в зависимости от локации.

Цены растут?

Скорее стоят, иногда слегка растут. Снижения мы не видим, несмотря на замедление рынка.

Кто еще игроки рынка, кроме девелоперов и города?

Частные собственники, промышленные холдинги, компании с непрофильными активами в недвижимости — это нормальная мировая практика.

Прогноз на 2026 год?

Мы ожидаем стабилизацию и умеренный рост — примерно на 30%. Объем сделок может достичь 400–400+ млрд руб., если часть отложенных сделок все-таки будет реализована.