Будь как дома: банки предложили валютным заемщикам арендовать свое жилье

Митинг валютных ипотечных заемщиков у банка «ДельтаКредит» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Валютные заемщики в своей борьбе за конвертацию кредитов в рубли по льготному курсу дошли до ЦБ — 8 февраля они перекрыли Неглинную улицу у здания Банка России в Москве. Несмотря на это, банки не идут не уступки: из 30 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов льготный курс валютным заемщикам дают лишь три кредитных организации.

Банк Москвы и ВТБ24 решили предложить своим должникам необычное решение проблемы — передать квартиры банку, закрыть валютный долг и снимать жилье за символическую плату. Схема работает так: банк заключает с должником соглашение об отступном, квартира переходит на баланс банка. После этого заемщик получает возможность жить в квартире, заключив с банком договор аренды.

Срок этого договора ограничен — два-три года. Все это время человек может выкупить квартиру у банка, взяв еще один — на этот раз рублевый — кредит. В противном случае, банк продаст квартиру. По словам пресс-секретаря Всероссийского движения валютных заемщиков Галины Григорьевой, такая же схема есть и в Райффайзенбанке. Банк это опровергает. «Наш банк действительно может договориться с заемщиком об отступном и простить ему оставшуюся часть долга, но ни аренду, ни новый кредит мы не предлагаем», — сообщила пресс-служба Райффайзенбанка.

Новая идея

Эти предложения прежде всего распространяются на заемщиков, чей долг превышает стоимость залога — квартиры. Банк ставит ее на свой баланс, при этом балансовая стоимость может превышать реальную цену продажи объекта, говорит глава департамента ипотеки Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Такой подход иногда позволяет закрыть весь валютный долг без остатка, избежав продажи объекта недвижимости. Банк ВТБ24 фактически списывает долг, превышающий рыночную стоимость квартиры не более чем на 7 млн руб., сообщила пресс-службе банка.

После того как квартира переходит на баланс кредитной организации, клиент продолжает жить в ней, но уже не как собственник, продолжает Тер-Аристокесянц из Банка Москвы. Бывший заемщик заключает с банком договор аренды, причем по символической стоимости — 1 тыс. руб. в месяц. По условиям банка этот договор может действовать до трех лет, говорит вице-президент Банка Москвы Мигель Маркарянц. В ВТБ24 договор найма заемщик может оформить на 2 года, стоимость такая же — 1 тыс. руб. в месяц.

В договоре прописано, что в течение этого периода банк не имеет права продать квартиру либо сдать в аренду другому жильцу. Бывшие заемщики сохраняют регистрацию, чтобы не возникало проблем со школой, детским садом и поликлиникой, замечает Тер-Аристокесянц. Кроме того, договор аренды закрепляет за клиентами приоритетное право на покупку квартиры — также на срок действия договора. В ВТБ24 выкупить квартиру можно не раньше чем через год после заключения договора аренды, сказано в комментарии его пресс-службы.

Цена покупки установлена заранее — это рыночная стоимость квартиры на момент подписания отступного. Ее определяет независимый оценщик. Для выкупа жилья банк может выдать новый рублевый ипотечный кредит на льготных условиях. В ВТБ24 это подразумевает отсутствие первоначального взноса и ставку 11%. Даже если ситуация на рынке изменится — снизятся ставки или рынок недвижимости упадет — получить рублевый кредит в ВТБ24 можно будет только на условиях, прописанных в договоре.

При этом банк не ограничивает клиента в выборе и поиске инструмента финансирования для выкупа, подчеркивают в пресс-службе. Клиент имеет право использовать свои средства или взять кредит в любом другом банке. Правда, финансовый консультант, директор по обслуживанию клиентов «БКС Премьер» Антон Граборов отмечает, что, если заемщик допускал просрочки, его кредитная история может быть испорчена и он может столкнуться со сложностями при получении кредита в другом банке.

Банк Москвы пока не заключил ни одного договора на таких условиях, но несколько первых соглашений вот-вот будет подписано, добавляет Тер-Аристокесянц. В ВТБ24 программа также работает только в «ручном управлении» и также предназначена для тех, чей долг выше стоимости квартиры. Если долг не превышает стоимость жилья, заемщику возвращают разницу, и на этом отношения с банком прекращаются.

Что получает банк

После того как банк получает квартиру по сделке отступным, она отражается в его отчетности как непрофильный актив, по которому также необходимо резервирование, говорит замуправляющего московского филиала Сургутнефтегазбанка Наум Либкинд. Банк обязан платить в бюджет налоги на имущество, сказано в комментарии пресс-службы ВТБ24. Владение любой собственностью для банка — дополнительное обременение, замечает партнер юридической компании «Деловой фарватер» Сергей Варламов.

Плюсы для банка тоже есть. Во-первых, он не берет на себя репутационных рисков, говорит Тер-Аристокесянц из Банка Москвы. В этой схеме ответственность заемщика и банка становится солидарной, считает он. Схема действительно выглядит гуманной, соглашается с ним заместитель гендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин. «С другой стороны, у ВТБ (ВТБ24 — его розничная «дочка») есть и миноритарные акционеры, которые покупали бумаги финансового учреждения, а не агентства по сдаче недвижимости в аренду. Не исключено, что они воспримут эту инициативу негативно», — добавляет он.

Еще один аргумент для банка в пользу такой программы — экономия на судебном разбирательстве, считает гендиректор юридической компании IPM Consulting Игорь Зиневич. Банк получает права собственности на квартиру без длительной и дорогостоящей судебной процедуры, которая может занять более двух-трех лет, считает он.

Риски заемщиков

Для заемщиков подобные предложения — легкий вариант банкротства. Валютные ипотечники избавляются от привязки к валюте и также экономят на судебном разбирательстве, без которого не обошлось бы в случае процедуры банкротства, говорит Зиневич. «Конечно, это не пересчет в рубли по курсу 30, которого требуют общественные объединения валютных заемщиков, но и не так называемый «льготный курс» 65 руб. за доллар, который предлагают некоторые банки», — солидарен с ним Антон Граборов. По его словам, этот вариант хорош тем, что дает возможность погасить кредит, даже если текущая стоимость квартиры не покрывает его полностью. Кроме того, заемщик может несколько лет жить в квартире почти бесплатно и сохранить право выкупить ее на льготных условиях.

Рисков тоже хватает. Прежде всего, банки предлагают эту схему далеко не всем клиентам, предостерегает Граборов. Кроме того, есть опасность, что квартиру могут продать другому покупателю. «По договору такого права у банка нет, если заемщик выполняет все условия соглашения. Однако если должник нарушит условия аренды, а банк, в свою очередь, найдет покупателя на эту недвижимость, договор аренды может быть расторгнут, и должник потеряет жилье», — рассуждает партнер юридической компании «Деловой фарватер» Сергей Варламов.

Сами заемщики относятся к этой схеме с недоверием. «Ее главный недостаток в том, что мы, по сути, лишаемся права собственности на жилье. Кроме того, все платежи, внесенные по валютному кредиту, сгорают», — говорит пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Галина Григорьева. По ее словам, валютных ипотечников смущает и то, что помимо основного долга по новому кредиту, им придется выплачивать и новые проценты. «То есть в итоге стоимость квартиры будет превышать ее реальную цену в десятки раз», — подчеркивает она.

«Главный нюанс этой схемы даже не в том, что она позволяет заемщикам избавиться от обязательств в валюте и сохранить квартиру, а создает прецедент», — отмечает Алексей Буздалин. «По сути, банки признаются: им комфортнее пойти на убытки, с которыми уже ничего не поделаешь, чем держать на балансе проблемные кредиты и рисковать своим рейтингом. Значит, эти убытки они могут себе позволить», — считает Буздалин.