Марина Малахатько развивает инвестиционное направление в крупнейшей российской консалтинговой компании, которая взаимодействует с большим количеством институциональных и частных инвесторов, а Наталья Круглова — в небольшом фэмили-офисе, которому доверяют деньги несколько очень обеспеченных семей. Узнаем, в какую недвижимость вкладывают их клиенты.


Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

— Какими признаками должен обладать девелоперский проект, чтобы он был интересен?

Марина Малахатько, партнер NF Group

— В первую очередь следует оценить расположение объекта, затем — репутацию девелопера. Следующий блок критериев связан с характеристиками самой недвижимости: ее внешним обликом, видами из окон, гибкостью планировки, высотой потолков и состоянием, в котором передается помещение. Также важно учитывать окружение и соседей. В общей сложности мы оцениваем около 12 критериев, на основании которых принимается решение о покупке.

— Чем локация Ходынского поля может быть интересна инвесторам в жилую недвижимость?

— Ходынское поле уже пользуется популярностью среди инвесторов. Для профессиональных участников рынка, особенно в сегменте коммерческой недвижимости, это знаковый район. Локация привлекательна как для жилых, так и для офисных проектов.


— Можем ли мы сейчас создать чек-лист для инвестора, если он присматривается к новостройке? На что обращать внимание?

Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets

— В первую очередь это репутация застройщика. Потому что при такой цене финансирования и такой сложности использования финансовых инструментов очень важно, чтобы застройщик построил проект и ввел его в срок. И крупные системные застройщики, которые обладают большим накопленным опытом, сделают это лучше, чем большие несистемные.

— Вот такая локация, как Ходынское поле. Как вы, как инвестор, смотрите на нее?

— Это интересный кластер, там довольно большой ввод офисов сейчас. И жилые застройщики подтягиваются вслед за ними, потому что есть предположение, что все эти люди должны где-то жить рядом с местом приложения труда. Заявлено много новых проектов, среди которых Capital Group. Они стартовали с ценой 750 тыс. за метр. Буквально через несколько месяцев с начала продаж цена достигла 900 тыс. за метр и, предполагаю, будет расти дальше.


На стыке Ходынского поля и района Аэропорт девелопер Capital Group возводит премиальный дом МАСТЕРС. Это сложившаяся и благополучная локация с развитой инфраструктурой. Рядом — три станции метро, МЦК, ТТК, парки и спортивные кластеры, торговые комплексы и ведущие образовательные центры. Авторская архитектура от бюро ГАФА представляет собой гармоничный ансамбль из 11 разновысотных секций.

Ключевая информация о проекте: фасады на 80% остеклены — панорамные окна высотой до 2,6 м, потолки 3,1 м. В доме 672 квартиры с более чем 100 вариантами планировок, включая квартиры с угловым остеклением и окнами на несколько сторон света, лоты с террасами, французскими балконами, эркерами, мастер-спальнями, гардеробными и ванными комнатами с окнами.

Проект на столичном рынке недвижимости отличает особый знак качества «создано Capital Group». Внутренняя инфраструктура включает 2,4 тыс. кв. м стрит-ретейла, фитнес-зал, коворкинг, детскую игровую комнату, клубную гостиную, гранд-лобби с двухсветным пространством. Есть подземный паркинг на 363 машино-места с зарядками для электромобилей. Благоустройство — приватный двор с всесезонным садом для жителей. Также в рамках реализации проекта Capital Group предусмотрела у дома МАСТЕРС новый для района линейный парк с различными сценариями для отдыха: велосипедными и прогулочными маршрутами, детскими и спортивными площадками, амфитеатром, аптекарским огородом, клеверным ковром и зонами рекреации.


— Вера, почему именно в этой локации, на Ходынке, должен был появиться МАСТЕРС? Что у вас уникального с точки зрения инвестиций?

Вера Стефан, коммерческий директор Capital Group

— Ходынка сейчас имеет такое редкое сочетание. Это, с одной стороны, уже сложившаяся, сформированная премиальная локация с высоким качеством жизни, а с другой — мощный потенциал будущей деловой локации. К 2030 году мы ожидаем более 600 тыс. кв. м офисов класса А. Это неминуемо повлечет за собой большое количество новых сотрудников, которые сформируют платежеспособный спрос на аренду и покупку недвижимости. Второе — дефицит именно такого предложения в локации, потому что МАСТЕРС — это не очередная высотная башня, а более камерный ансамбль по меркам современного строительства, который реализован в секционной типологии. У нас, например, есть секции на 30 квартир, есть секции с тремя квартирами на этаже. Такая продуктовая характеристика присуща больше элит- или делюкс-классу, чем премиуму. И еще один момент: МАСТЕРС — уникальная локация, потому что проект реализуется в глубине района, вдали от Ленинградки, при этом с удобным выездом на шоссе, отделенной сложившейся застройкой, большими деревьями, при этом в пяти минутах от парков «Ходынское поле» и «Березовая роща» и в пяти минутах от масштабной спортивной инфраструктуры ЦСКА.

— Вы позиционируете проект как «тихую гавань». Докажите.

— Качественный инвестиционный актив сегодня предполагает несколько сценариев использования. Так, МАСТЕРС можно купить для собственного проживания, к тому же, с учетом потенциала развития территории, это хороший актив для аренды и продажи. У него несколько жизней, которые уже подтверждаются платежеспособным спросом.

Что еще про «тихую гавань»? Репутация застройщика. Capital Group более 30 лет на рынке. Мы действительно имеем в портфеле знаковые проекты. Недавно мы ввели в эксплуатацию первую очередь «Бадаевского». Есть офисные башни, «Город столиц», «Око», «Золотой», Capital Towers. То есть действительно несколько знаковых для города проектов. Для инвесторов это важно. Недвижимость — актив, который позволяет сохранить капитал и защитить его от инфляции, а также расти вместе с рынком, особенно если этот актив редкий и расположен в ограниченной локации.


На Ходынском поле активно развивается деловой кластер. Здесь появится несколько сотен тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Такие объекты подтянут за собой ретейл и всю инфраструктуру, необходимую для повседневной жизни. Этот фактор, в том числе, повышает привлекательность локации для жизни. Ведь все чаще сотрудники выбирают себе недвижимость ближе к месту работы в сформированной локации.


— В чем идея этого проекта, как он с архитектурной точки зрения взаимодействует с окружающей средой?

Григориос Гавалидис, руководитель архитектурного бюро ГАФА

— Мы постарались создать что-то вне времени. При этом на данный момент считывается новый дизайн-код, который формирует дизайн-код района. Мы попытались уйти от классических приемов в архитектуре и дать новое прочтение — в результате получилась среднеэтажная премиальная история.

— Проект «вне времени» — что это значит?

— Это тот проект, когда мы, строя сегодня, понимаем, что через десять лет он будет очень актуальным по своим приемам, по своему дизайну, по тому диалогу, который ведет с районом, с окружением. Мы понимаем, что район динамично развивающийся. Здесь очень много строится по офисной программе, по новому жилью. И мы хотели создать новое прочтение района именно с таким подходом.


Проект успешен только тогда, когда в нем продумано все до мелочей, включая благоустройство.


— Расскажите про концепцию благоустройства МАСТЕРС.

Андрей Кочетков, генеральный директор Derevo Park

— У нас есть максимально приватный внутренний двор с большим количеством озеленения, где много разных функциональных зон, которые перетекают друг в друга. Здесь достаточно большое количество различной геопластики. При этом есть линейный парк, который находится при жилом комплексе. И это абсолютно два разных сценария. Это на самом деле максимально круто, на мой личный взгляд, когда есть возможность делать общественную территорию. Редко когда получается сделать подобную единую связь экосистемы.


Возвращаемся к разговору про инвестиции с Мариной Малахатько и Натальей Кругловой.

— Мы хотим провести эксперимент. Вот я вам хочу показать рендер новостройки. Что вы, как инвестор со стажем, можете про нее сказать? Есть какие-то перспективы у этого проекта?

Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets

— Проект красивый. Прекрасное панорамное остекление, вот эта вот композиция корпусов. С визуальной точки зрения, конечно, он великолепно вписан в локацию. Мне кажется, он действительно украсит собой ее.

— Насколько этот жилой проект интересен инвесторам?

Марина Малахатько, партнер NF Group

— Для жилого проекта важна инфраструктура стрит-ретейла. Среди преимуществ здесь можно отметить наличие парка, хорошую инсоляцию, современную и гармоничную архитектуру, благоустройство территории и ландшафтный дизайн. Также обращают на себя внимание хорошая транспортная доступность, несколько выездов и широкие полосы движения. В совокупности эти характеристики делают проект привлекательным для жизни и работы.