Почему инвестфонд из Индии хочет вложить в офисы $400 млн
Фонд Embassy REIT планирует к июню 2024 года привлечь до $400 млн для покупки офисного комплекса в Южной Индии. Рынок недвижимости страны остается привлекательным, даже несмотря на небольшое замедление роста, и в Embassy REIT надеются на этом заработать
Крупнейший в Индии специализирующийся на недвижимости инвестиционный фонд Embassy Office Parks Real Estate Investment Trust (REIT) намерен привлечь инвестиции в размере 25 млрд индийских рупий ($300 млн), пишет Reuters.
Теснимый молодыми конкурентами, фонд старого «барона недвижимости» (как его называют в прессе) Джиту Вирвани нуждается в «быстрых вливаниях» из-за проблем на рынке офисной недвижимости. В общем и целом он чувствует себя неплохо, но темпы роста замедлились из-за проблем у американского бигтеха, который является одним из основных его участников.
Зачем столько денег
Намеченная сумма инвестиций не станет окончательной: всего в Embassy REIT планируют привлечь до $400 млн. Компания поручила инвестиционным банкам Morgan Stanley и индийскому Kotak провести сделку, которую она планирует завершить к июню 2024 года, сообщает Economic Times со ссылкой на анонимные источники.
Деньги трасту требуются для покупки офисного комплекса в городе Ченнаи в Южной Индии за 12,69 млрд рупий и для уменьшения кредитного плеча портфолио с 30 до 27%. Как уточняют в India Times, инвестиционный фонд хочет купить офисный комплекс Splendid TechZone на улице Паллаварам-Тораипакам в Ченнаи. Сейчас он принадлежит компании Embassy Sponsor.
За счет офисного комплекса из нескольких десятиэтажных зданий общей площадью 465 тыс. кв. м, где арендуют пространства Wells Fargo и BNY Mellon, компания округлит площадь находящихся в управлении офисов до 4,6 млн кв. м.
Портфолио
Сейчас Embassy REIT управляет недвижимостью общей площадью 45 млн кв. футов (4,18 млн кв. м). В портфолио фонда 85,4% занимают офисы, 9,9% — отели (всего — 1,6 тыс. номеров, работают со средней загрузкой 55%), 4,7% — другие виды недвижимости: так, известно, что Embassy REIT управляет фермой солнечных батарей мощностью 100 МВт.
Ранее траст успешно приобрел офисные комплексы TechVillage и Business Hub в Бангалоре. На сегодняшний день здесь занято арендаторами 84% площадей: офисы арендуют Google, Cisco, IBM, Samsung, Philips, Eli Lilly, Novo Nordisk.
В феврале 2024 года компания подвела финансовые итоги за октябрь—декабрь 2023 года. Выручка от операционной деятельности выросла на 8% в годовом исчислении, до 93,6 млрд рупий ($1,1 млрд). Доход, подлежащий распределению среди акционеров, составил 49,2 млрд рупий (около $590 млн). Кредитный рейтинг фонда — ААА/стабильный.
Фонд Embassy REIT в 2019 году вышел на биржу с ценой акций 336 рупий и быстро вырос выше 470 рупий. Таких уровней он больше не достиг — в марте 2020 года цена упала вертикально вниз и сейчас составляет 375 рупий, что соответствует капитализации 3,55 трлн рупий, или $42,6 млрд.
Крупнейшим институциональным инвестором Embassy REIT является HDFC Mutual Fund — он владеет долей 7,49%. HDFC и другие крупнейшие инвесторы по происхождению индийские, но фонд также пользуется симпатией многих британских инвесторов, хотя доля каждого составляет намного меньше процента.
Семья Вирвани
Траст является дочерней структурой частной Embassy Group, основанной в 1993 году. Группа базируется в Бангалоре и ведет бизнес в крупных городах Индии — таких как Хайдарабад, Пуна, Коимбатур, Мумбаи, а также за рубежом — в Сербии и Малайзии. REIT основан в 2014 году и, хотя в 2019-м был «отпущен в свободное плавание» на биржу, имеет общее руководство с группой.
Управляющим директором Embassy Group является Джитендра Вирвани, а второе лицо в корпорации — его младший сын Адитья Вирвани. Оба входят в совет директоров Embassy REIT. Джитендра Вирвани, или Джиту, как его называют в прессе, входит в сотню богатейших людей Индии, его личное состояние, по оценке Forbes на данный момент, — $2,1 млрд.
Средний сын Джиту — Каран — в 2017 году увлекся концепцией сети коворкингов WeWork, привел бренд в Индию и возглавил местное отделение. Коворкинги заняли площадки Embassy в Дели, Мумбаи и Бангалоре, сейчас емкость местного подразделения WeWork — более 35 тыс. рабочих мест по всей стране. Несмотря на то что головная организация в США подала на банкротство, в Индии сеть продолжает расти и даже генерирует прибыль.
Востребованные офисы
После пандемии в Индии начался бум спроса на бизнес-недвижимость. Объем сделок с офисными помещениями на восьми крупнейших локальных рынках Индии достиг 1,5 млн кв. м в первом квартале 2024 года, что означает рост на 43% в годовом исчислении, пишет британская консалтинговая фирма Knight Frank.
«Взрывному» росту на рынке недвижимости способствует специфическая демографическая ситуация Индии: многочисленное (1,4 млрд человек) молодое (средний возраст — 28 лет) население, значительная доля которого проживает в сельской местности, но стремится перебраться в города и готова работать за скромное вознаграждение. Это делает Индию привлекательной для крупных корпораций, которым требуются сотрудники в офис и которых не устраивает удаленный формат работы.
Главным рынком офисной недвижимости в первом квартале 2024 года в Индии стал родной для Embassy Бангалор — на него приходится 22% сделок. Даже столичный регион оказался оттеснен на второе место. Однако и на этом растущем рынке наметилась проблема. Замедление в американском бигтехе и массовые сокращения отразились на рынке офисной недвижимости — в Пуне и Хайдарабаде предложение заметно превысило спрос, отмечало издание Mint.
Рынок на троих
Классический формат REIT предполагает работу, схожую с паевым фондом: спонсор собирает капитал и инвестирует его в объекты недвижимости, такие как офисные парки или торговые центры. Фонд REIT извлекает прибыль и распределяет ее между инвесторами, позволяя мелким розничным инвесторам владеть частью приносящей доход недвижимости, которая в противном случае была бы им недоступна.
Настоящих инвестиционных фондов, специализирующихся на коммерческой недвижимости и получающих более 80% выручки от сдачи внаем офисных помещений, в Индии всего три, и Embassy REIT — крупнейший из них.
Фонд Mindspace Business Parks REIT был основан в 2019 году и пока может похвастаться лишь вдвое меньшей выручкой — 56 млрд рупий ($672 млн) за первый квартал 2024 года, но зато демонстрирует темпы роста до 20% в год. Фонд Brookfield India Real Estate Trust был основан еще позже, в 2020 году; его выручка меньше, а темпы роста еще выше: за третий квартал фискального 2024 года фонд заработал 3,9 млрд рупий ($47 млн) с ростом 90%.
